Порядок продажи доли в квартире третьему лицу
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу

Как правильно продать долю в квартире третьему лицу

Физическое лицо, владеющее долей жилой недвижимости, имеет полное право продать ее.

Преимущественное право на это имеют совладельцы жилья.

Но в случае, когда они отказываются, собственник может продать свои метры «на сторону», т.е. найти покупателя не из числа собственников.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Гражданский кодекс РФ описывает правовые основы долевых взаимоотношений в ст. 244.

В частности, там указано, что на одном объекте недвижимости могут быть выделены доли, размер которых зависит от обстоятельств возникновения такого рода собственности.

Кроме того, Федеральный закон от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» устанавливает обязанность заверять все сделки с долевой собственностью в нотариальном порядке.

Тарифы на такие услуги, а также размер госпошлин, регламентируются ст. 333.24 Налогового кодека РФ.

Ее можно не только продать, но и передать в наследство, получить или отдать в подарок.

Единственное, что запрещается делать с таким имуществом – заключать договор цессии, т.е. переуступать право на недвижимость нельзя.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как продать долю в квартире третьему лицу: пошаговая инструкция

В случае, когда они не ответили в установленном законом порядке либо отказались от приобретения, можно начинать процедуру продажи части жилья третьему лицу.

С чего начать?

Итак, начинать надо с проверки того факта, что доли выделены.

Если такая процедура не была проведена, то необходимо это сделать.

Затем можно получить официальный документ об оценке своей доли.

Однако для продажи это действие не является обязательным.

И, как уже было сказано, нужно предложить долевым собственникам купить Вашу долю.

Где оформляют и куда идти?

Договор купли-продажи доли квартиры необходимо сначала нотариально заверить, поэтому первая инстанция, куда следует обратиться – это нотариальная контора.

Затем оформленные в установленном законом порядке документы необходимо подать в Росреестр или многофункциональный центр с целью регистрации сделки.

В ней должны содержаться сведения о новом собственники проданной доли.

Какие документы необходимы?

Для оформления сделки с долей квартиры, необходимо подготовить ряд документов:

  1. Договор купли-продажи и передаточный акт к нему, которые в обязательном порядке заверяются у нотариуса;
  2. Документы, подтверждающие право собственности владельца на отчуждаемую часть недвижимости;
  3. Копии уведомлений остальных совладельцев имущества о продаже доли, а также их ответы об отказе от покупки или о согласии на продажу третьим лицам;

  • Российские паспорта всех участников сделки;
  • Технический и кадастровый паспорта на жилую недвижимость;
  • В случае, когда сделка заключается по доверенности, потребуется этот документ, причем оформлен он должен быть также нотариально;
  • Квитанции, подтверждающие оплату государственных пошлин, а также услуг нотариуса;
  • Заявление на регистрацию сделки.
  • Кроме перечисленных документов могут потребоваться другие в зависимости от ситуации.

    Сроки оформления

    Начинать оформлять сделку купли-продажи доли в квартире можно только после того, как будут получены ответы от совладельцев.

    Если ответы были получены раньше от всех собственников, то можно приступать к регистрации сделки.

    Если хотя бы один из дольщиков не дал ответа, то придется ждать весь отведенный законом месяц.

    Стоимость оформления

    Налоговым кодексом РФ установлено, что размер платежей при оформлении сделки продажи доли в квартире должен составлять не менее 0,5% от ее стоимости.

    Для этой цели разрешается исчислять платеж как от рыночной цены, так и от кадастровой.

    Если есть оценка по обеим видам стоимости, то платеж рассчитывается от наименьшей.

    Верхнее ограничение суммы оплаты составляет 20 тыс. руб.

    Когда могут отказать?

    Наиболее частой причиной отказа от регистрации подобной сделки может быть неуведомление остальных собственников о предстоящей продажи либо при согласии одного из них (или нескольких) выкупить эту жилплощадь.

    Взаиморасчеты покупателя и продавца

    Передача денежных средств осуществляется в том порядке, который установлен договором купли-продажи.

    Например, может быть определено, что покупатель перечисляет деньги после нотариального оформления сделки на банковский счет продавца либо передает наличку.

    Возможна и передача оговоренной суммы третьим лицам.

    В любом случае, порядок оплаты, удовлетворяющий обе стороны, должен быть прописан в договоре.

    Особенности и нюансы сделки

    Продать свою долю в квартире можно не только описанным выше способом.

    Возможно, например, заключить договор залога и получить на его основании денежные средства.

    Риски продавца

    В случае осуществления сделки между близкими людьми иногда пользуются так называемым .

    То есть фактически сделка проводится именно как дарение, но потом, по обоюдной договоренности лицо, получившее недвижимость, передает деньги «продавцу».

    Такая схема позволяет избежать уплаты налога на доходы физических лиц.

    Но такое действие незаконно и карается не только в административном порядке, но иногда и в уголовном.

    Еще одним моментом, на который следует обратить внимание, это

    Нужно внимательно изучить документ, чтобы удостовериться, что такое право доверенному лицу предоставлено.

    Ведь может быть так, что владелец разрешал только, например, сдавать жилье в аренду, но никак не отчуждать.

    Продать свою долю в квартире можно только после того, как остальные владельцы будут уведомлены о предстоящем отчуждении в установленном законом порядке и дадут свое согласие на это.

    Либо один или несколько собственников пожелают приобрести эту долю сами.

    Сделка должна быть предварительно оформлена у нотариуса.

    Только после этого она подлежит государственной регистрации.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

    Порядок продажи доли в квартире третьему лицу или второму собственнику самостоятельно: инструкция

    Как осуществляется продажа доли в квартире третьему лицу или второму собственнику? При намерении продать свою долю в квартире третьему лицу, нужно иметь в виду, что это проходит по особым правилам, когда нужно соблюдать некоторые формальности.

    Поскольку это только часть доли и у нее особый правовой статус долевой собственности, то обязательно должно учитываться мнение всех собственников квартиры при ее продаже.

    Есть и исключения в некоторых случаях.

    На что имеет право собственник доли в квартире

    Если у человека есть право собственности на квартиру или дом, то он имеет возможность распоряжаться им по своему усмотрению.

    Если в собственности у человека только доля, то есть часть собственности, то полномочий по распоряжению имуществом существенно меньше, учитываются следующие особенности.

    Особенности

    • Договор по продаже доли в собственности обязательно должен быть нотариально заверен;
    • продажа доли квартиры за денежное вознаграждение собственником обязывает его проинформировать об этом остальных владельцев квартиры, потому что у них есть преимущество по праву выкупа этой доли по закону;
    • безвозмездное отчуждение своей доли в квартире, то есть ее дарение, не требует получения согласие остальных владельцев долей в квартире.

    Действия

    Значит, любой договор по продаже или дарению своей доли в собственности требует удостоверения у нотариуса, также при продаже сначала нужно уведомить остальных собственников долей, то есть предложить другим владельцам квартиры выкупить у вас долю в первую очередь.

    Важно! Подобный порядок продажи доли в квартире является обязательным для всех дольщиков и не зависит от размера доли, и от того, каким образом человек стал владельцем доли.

    Этапы продажи доли в жилой недвижимости

    Перед тем, как начать процесс продажи доли, владелец должен оценить ее, то есть за какую цену он готов провести продажу и обдумать другие условия сделки. От этого будет зависеть остальной процесс продажи.

    Условия по продаже доли в квартире, которые будут прописаны в договоре купли-продажи, обговаривают только продавец и покупатель, остальные собственники долей не могут влиять на это.

    А) Для начала, нужно решить на каких условиях произойдет сделка купли- продажи

    Здесь нужно договориться о предмете договора, что это будет доля в общем праве на квартиру, также нужно описать правовые характеристики, каков размер доли, и указать остальные данные жилой недвижимости. На этом этапе нужно обговорить цену за продажу доли, каким образом пройдет оплата, то есть, как и какую сумму получит продавец за отчуждение доли. Все то, о чем вы договоритесь, все условия, именно их вы будите использовать при согласовании факта продажи вашей доли с другими дольщиками.

    Б) Вторым этапом будет идти процесс уведомления остальных совладельцев квартиры о продаже своей доли

    Чтобы в дальнейшем вы могли продать свою долю квартиры на тех условиях, которые будут указаны в договоре, нужно соблюсти порядок уведомления остальных владельцев долей квартиры и подвести ей итог. Если этот этап будет пропущен, то в дальнейшем такую сделку могут признать недействительной, если в суд обратится заинтересованное лицо.

    Уведомление владельцу

    Для соблюдения этого требования от инициатора процесса продажи доли собственности квартире, должно быть отправлено каждому владельцу права доли в квартире уведомление, где будут прописаны все условия продажи, и обязательно цена сделки. Уведомление обязательно отправить, даже если сделка оформляется с одним из владельцев доли. В уведомлении должен быть указан срок, и не позднее одного месяца с момента его получения, собственники долей в квартире могут воспользоваться преимущественным правом приобретения.

    Как видим, от того насколько правильно будет проходить порядок направления уведомления, зависит какими будут последствия для участников сделки, поэтому оно обязательно оформляется в письменном виде.

    В уведомлении обязательно должна быть указана следующая информация:

    • имя, фамилия и отчество адресата уведомления;
    • информация о том, что предстоит сделка по продаже доли квартиры;
    • прописаны условия, на которых будет проходить продажа доли, и обязательно цена продажи доли.

    Важно! В уведомлении не нужно указывать данные о покупателе доли в квартире, потому что с юридической точки зрения это не важно.

    Образец составления уведомления можно найти в сети интернет.

    Вручение уведомления

    Уведомление следует вручить лично под роспись или же отправить по почте с уведомлением о вручении. Документы о подтверждении вручения уведомления другим собственникам долей квартиры нужно обязательно сохранить, так как это может потребоваться, если в будущем возникнет спор в суде.

    Факт получения уведомления позволяет всем владельцам долей квартиры купить долю собственности на таких же условиях, как прописано в договоре. И после того, как продавец вручил всем уведомления, он не может увеличить цену за свою долю. Далее в течение месяца все дольщики должны высказать свое мнение о сделке.

    Читать еще:  Передача денег при покупке квартиры наличными

    Здесь ситуация может развиваться следующим образом:

    • в течение месяца никто из совладельцев не высказал свое решение и никак не ответил на уведомление, то значит, сделку с покупателем можно проводить на указанных в документе условиях;
    • все совладельцы квартиры ответили отказом от права выкупить долю в квартире, в этом случае сделку можно проводить сразу после официального ответа;
    • один или сразу несколько собственников долей квартиры выражают желание воспользоваться своим преимущественным правом выкупа доли и подписать договор купли-продажи. В такой ситуации задуманная сделка с другим Покупателем не может состояться, долю нужно будет продать одному из собственников доли.

    Важно! При неполучении любого ответа в течение одного месяца, так же как и полученный ответ с отказом, позволяет продавцу совершить сделку на тех условиях, которые были прописаны в договоре.

    Снижение цены сделки

    Если после того, как были рассмотрены все уведомления, продавец снижает цену сделки, или меняет другие важные условия договора, то весь процесс уведомлениями нужно будет провести заново, иначе сделку опять-таки могут в будущем признать незаконной.

    Если согласились на сделку несколько владельцев долей, то каждый из них может купить часть продаваемой доли.

    В) Следующим этапом будет нотариальное удостоверение договора

    По закону любой процесс отчуждения доли квартиры должен быть удостоверен у нотариуса. Без выполнения этого условия сделку не зарегистрируют в Росреестре.

    Для этого продавец, вместе с покупателем, идет к нотариусу, где специалист проверяет условия сделки и чтобы все условия соответствовали закону об уведомлении остальных собственников. После этого нотариус новую информацию внесет в нотариальный реестр. После прохождения этой процедуры стороны сделки могут идти в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

    Г) Оформить переход права собственности на приобретенную долю квартиры

    Сделать можно после того, как прошла регистрация сделки, и данные внесли в ЕГРН.

    Чтобы это осуществить, продавец вместе с покупателем, идет в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр, и оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. С собой нужно взять заявление о регистрации, квитанцию об оплате государственной пошлины, договор купли-продажи доли с отметкой нотариуса, кадастровый паспорт квартиры, паспорта участников сделки. Также в зависимости от ситуации может потребоваться согласие второго супруга продавца, если они приобретали долю во время брака, официальный отказ других владельцев доли от ее покупки.

    Если кто-то из участников сделки не может лично присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса на представителя.

    После прохождения регистрации и внесения информации о переходе права собственности на долю в ЕГРН, на документе договора проставляется отметка о регистрации. Участникам сделки выдаются выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт на квартиру, договор купли-продажи с регистрацией.

    После прохождения всех этих этапов можно сказать, что сделка состоялась, и право собственности было зарегистрировано.

    Права и обязанности покупателя и продавца доли квартиры

    После того, как покупатель стал владельцем доли квартиры и зарегистрировал свои права в Росреестре, у него появляются новые права и обязанности по отношению к доле квартиры, как и у остальных собственников частей жилья. У каждого собственника доли в квартире есть право и на часть общего имущества квартиры. Здесь важно, что общее совместное пользование жилой недвижимостью не должно нарушать интересы права других людей.

    Продавец после продажи доли должен узнать, уплачивать ли ему налог от полученной прибыли. Если доля была у него в собственности более трех лет, то налог на доходы физических лиц оплате не подлежит. Если срок владения составляет менее трех лет, то следует оплатить налог на доходы в размере 13%, в том случае, если цена продажи доли была выше, чем цена приобретения недвижимости. Если у продавца возникает обязанность по уплате налога, то он может воспользоваться налоговым вычетом.

    Для покупателя, поскольку он стал новым собственником доли квартиры, появляется обязанность по уплате налога на имеющееся у него имущество физических лиц. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости жилья. Также нужно помнить об уплате взноса за капитальный ремонт дома, где находится квартира.

    Порядок продажи доли в квартире другому собственнику и документальное оформление

    Последние изменения: Январь 2020

    Как показывает статистика, продажа доли квартиры другому собственнику является «лакомым куском» для деятельности мошенников, ведь в свидетельстве на собственность не оговаривается, сколько метров и какая (какие) комната принадлежит долевому собственнику, что позволяет квартирным рейдерам захватывать ту часть квартиры, которую им хотелось бы видеть в своей собственности.

    Такое зачастую происходит по вине недобросовестных долевых собственников (бывший супруг/га, близкие родственники – братья, сестры, дети, бабушки, дедушки и т.д., которые не могут разрешить данный вопрос мирно или препятствуют решению данной ситуации). Но закон четко регламентирует процесс продажи доли жилья (статья 250 Гражданского кодекса). Так, бывший или действующий родственник, по преимущественному праву, обязан предложить купить свою долю другим собственникам любым доступным способом:

      вручить другому собственнику уведомление лично в руки; отправить заказным письмом; отправить предложение в электронном виде.

    Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 1 984 hits)

    В предложении необходимо указать стоимость этой части недвижимости, срок и порядок ее приобретения.

    Важно! После отправки предложения о покупке доли в квартире долевым собственникам необходимо соблюсти месячный срок. Именно такой временной промежуток предусмотрен законом (регламентируется пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса).

    Только в случае официального отказа других собственников можно заключить договор купли-продажи с третьим лицом. Игнорирование дольщиками предложения о покупке доли также будет считаться отказом от сделки.

    Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 3 503 hits)

    Преимущественные права долевых собственников

    Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.

    В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт статьи 250 Гражданского кодекса).

    Причины продажи

    Противоречия относительно стоимости доли являются главной причиной разногласий между совладельцами. И в этом нет ничего удивительного, ведь право на часть недвижимости могло возникнуть по причине, независящей от воли одного из совладельцев. К примеру, была проведена приватизация жилья, в процессе которой все члены семьи становятся долевыми собственниками (если они официально не отказывались от своей части недвижимости). Либо жилплощадь была разделена во время бракоразводного процесса.

    Выделение долей не означает, что квартиру можно поделить в «натуре». Ведь в свидетельстве на собственность указывается лишь доля, к примеру, ½ или ¼, а не квадратные метры. И это дает только право пользования общей жилплощадью. Но «ощутить» или «пощупать» это право собственности не возможно, так как на бумаге не указано какие комнаты и за кем закреплены. Именно этот факт в первую очередь и является причиной продажи доли одним собственником другому.

    Необходимый пакет документов

    После достижения устной договоренности заинтересованные стороны обязаны обратиться к нотариусу, где будет составлен и подписан договор купли продажи.
    Для этого необходимо предоставить довольно внушительный пакет документов, а именно:

      удостоверения личности всех сторон (паспорта); подтверждение прав собственности (свидетельства); справку, полученную в бюро технической инвентаризации, подтверждающую кадастровую стоимость жилплощади; любое подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (квитанции, чеки, справки и т.д.); письменное подтверждение разрешения органов опеки и попечительства на продажу (в случае, если среди долевых собственников имеется несовершеннолетний); выписка из домовой книги (если недвижимость является частной); выписка из ЕГРН; письменное согласие всех сторон о принятом решении по цене и размере долей.

    Алгоритм действий

    Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

    1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
    2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
    3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
    4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

    Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

      договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке); выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство); согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке; письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление); письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом; документы, удостоверяющие личность всех участников.

    Согласие супруга на продажу доли (образец) (18,0 KiB, 178 hits)

    После чего сторонам выдается расписка, в которой перечисляются все принятые от них документы, и указывается дата и время получения готовых обновленных документов.

    По истечении десяти дней, необходимых для регистрации новому владельцу выдается следующий пакет документов:

      документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, к которой прилагается кадастровый паспорт жилплощади); договорное соглашение купли продажи, с указанием о регистрации сделки в Россреестре.

    В случае если долевые собственники плохо ориентируются в законодательстве, можно обратиться за консультацией к юристу, практикующему в данной сфере права или воспользоваться услугами представителя, предоставив ему на совершение всей процедуры нотариально заверенную доверенность.

    Права и обязанности нового совладельца

    После окончания регистрационной процедуры новый собственник наделяется не только правами на недвижимость, но и обязанностями по содержанию и использованию общей жилой площадью (кухней, санузлом и т.п.), что не должно нарушать законные интересы и права других дольщиков (регламентируется статьей 449 Гражданского кодекса).

    Читать еще:  Перепланировка распашной двухкомнатной квартиры

    Обязанности и права продавца

    Продавец в свою очередь обязан уплатить налог с суммы, полученной от продажи доли если он:

      владел частью недвижимости менее пяти лет, в размере тринадцати процентов, если цена за часть квартиры превысила один миллион (пункт 4 Статьи 217.1 Налогового кодекса); если возникла обязанность по уплате налога, бывший владелец вправе вернуть часть денег посредством получения имущественного вычета, как через налоговую службу, так и подав заявление и все документы в бухгалтерию работодателя (статья 218 Налогового кодекса).

    Нюансы сделки

    Есть и не совсем законные решения по продаже части недвижимости, если долевые собственники против продажи доли третьим лицам:

      к примеру, будущий собственник может дать продавцу энную сумму денег, в виде займа, где залогом будет доля недвижимости. Чаще всего эта сумма равна стопроцентной стоимости доли. Оформляется это соглашением о займе, после чего, выжидаются все допустимые сроки возврата денежных средств, и залог остается у займодавца, на вполне законных основаниях; также сделку можно оформить посредством дарения. Это особенно удобно для близких родственников. Так как они освобождаются от уплаты налога, предусмотренного при продаже квартиры. В соглашении необходимо указать квадратные метры даримой площади и перечислить лиц, у кого появится право собственности на эти квадраты. Передача денежной суммы осуществляется путем перечисления на банковский депозит. Этот способ можно назвать фиктивным дарением. Доля продана, деньги получены и все стороны довольны. Но необходимо знать, что за такое дарение предусмотрено наказание, как административное, так и уголовное, если третья сторона обратиться в судебный орган с неопровержимой доказательной базой.

    Возможность оспаривания сделки

    Законом допускается оспаривание сделок по купле продаже части квартиры в случае когда:

      было нарушено преимущественное право дольщиков; долевые собственники не были уведомлены о продаже соответствующим образом; в части стоимости была изменена сумма в сторону увеличения; был нарушен срок ожидания решения от собственников (меньше месяца).

    При выявлении другими собственниками нарушения их прав они могут обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию в течение трех месяце с момента совершения сделки, где потребовать ее признания недействительной и перевода на них права покупки (регламентируется статьей 253 Гражданского кодекса).

    Законодательство, регулирующее продажу доли

    Наименование Описание
    ФЗ-172 «О внесение изменений в отдельные законодательные акты»
    ФЗ-122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
    Гражданский кодекс (статьи) Описание
    245 Определение долей в праве долевой собственности
    246 Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
    247 Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
    249 Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
    250 Преимущественное право покупки
    251 Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
    252 Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли из него
    253 Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
    254 Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
    256 Общая собственность супругов
    Налоговый кодекс
    217.1 Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
    218 Стандартные налоговые вычеты

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

    Как можно продать долю в квартире в в 2020 году

    Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2020 году продать долю квартиры?

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

    Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2020 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

    Что нужно знать

    По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

    Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

    У собственника на руках должен иметься документ с указанием принадлежащей ему доли. Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.

    Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.

    Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.

    В праве собственности такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади.

    Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли.

    Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры.

    Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

    Основные аспекты

    Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

    Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации.

    По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.

    Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

    Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

    Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

    Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то согласие собственников на появление нового совладельца обязательно.

    Стороны соглашения

    Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

    Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

    Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.

    По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

    В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

    Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.

    Законодательная база

    В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

    П.1 ст.250 ГК содержит нормы о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными собственниками.

    Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий. На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно.

    Таким образом, продать долю постороннему лицу можно не ранее месяца с момента извещения других собственников или сразу после получения отказа от покупки (п.2 ст.250 ГК).

    В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

    Согласно ст.200 ГК трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права.

    Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.

    Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК.

    В 2020 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

    После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН.

    Как правильно продать долю в квартире

    Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.

    Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

    Что значит жилой дом блокированной застройки по Градостроительному кодексу, читайте здесь.

    В 2020 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2020 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.

    Но порядок регламентирован новым законом ФЗ № 218. Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки отчуждения доли.

    В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.

    Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. Ответственность за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.

    Пошаговая инструкция

    Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:

    Обсудить с остальными собственниками процесс продажи своей доли Если кто-то из совладельцев решил приобрести предложенное имущество, то можно обойтись и без письменного уведомления. В ином случае полагаться на устные заверения не стоит. Необходимо официально предоставить письменное уведомление о продаже, указав в нем цену и условия
    Дождаться истечения месяца, если ответа от собственников не последовало Если кто-то решил заключить сделку, можно сразу перейти к оформлению продажи. Когда совладельцы сразу отказались, нужно получить письменный ответ
    Если все требования соблюдены Можно искать покупателя любыми доступными средствами (СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.)
    Как только покупатель найден С ним оговариваются условия сделки, составляется договор, и собираются необходимые документы
    Договор продажи доли квартиры подписывается сторонами И заверяется нотариусом. К договору прилагается акт приема-передачи предмета сделки
    Покупатель обращается в Росреестр Для регистрации полученного права на долю квартиры
    Читать еще:  Как переписать долю в квартире на родственника

    Перечень необходимых документов

    Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:

    • паспорт собственника доли к квартире;
    • паспорт покупателя;
    • правоподтверждающий документ. В 2020 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
    • правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
    • кадастровый паспорт квартиры, свидетельствующий о постановке на кадастровый учет и основных характеристиках помещения;
    • технический паспорт помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной перепланировки или реконструкции;
    • письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
    • нотариальное согласие супруга на продажу доли (если продавец в браке).

    Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

    Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

    Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

    Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

    1. Гражданский кодекс РФ.
    2. Закон о приватизации.
    3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

    Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

    Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

    Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

    Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

    Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

    После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

    От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

    • паспорта,
    • документы на собственность,
    • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

    Минимальная доля собственности в квартире

    Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

    Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

    В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

    Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

    Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

    Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

    Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

    Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

    Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

    Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

    Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

    Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

    Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

    1. Принятие решения о продаже доли.
    2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
    3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
    4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

    В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

    Продажа доли в приватизированной квартире

    В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

    Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

    Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

    Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

    Как продать долю в коммунальной квартире

    Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

    Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

    В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

    Продажа всех долей в квартире одному покупателю

    Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

    После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

    Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

    В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше. В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу. После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

    Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

    Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

    Как продать свою долю через суд

    Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

    Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

    Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

    • название акта;
    • указание на жилое помещение;
    • указание на собственников в нем;
    • условия, на которых будет заключаться договор;
    • цена;
    • метраж доли;
    • количество времени, отведенного на ответ;
    • подпись уполномоченных лиц.

    Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

    Согласие на продажу доли в квартире образец

    Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

    Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

    В перечень документов входят следующие акты:

    1. Паспорта.
    2. Согласие других собственников.
    3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
    4. Документы на собственность.

    В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

    Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

    Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

    Особенности налогообложения

    Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

    Запрет на продажу доли в квартире

    Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

    Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

    Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

    В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

    Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

    Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector