Неотделимые улучшения при продаже квартиры судебная практика
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Неотделимые улучшения при продаже квартиры судебная практика

Право на взыскание денежных средств за неотделимые улучшения в квартире при признании договора купли-продажи квартиры недействительным (Н. Фомина, журнал “Жилищное право”, N 11, ноябрь 2017 г.)

Право на взыскание денежных средств за неотделимые улучшения в квартире при признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Журнал “Жилищное право”, N 11, ноябрь 2017 г., с. 25-33.

Актуальность данного вопроса в том, что в последнее время в судебной практике распространены случаи признания сделок купли-продажи квартир недействительными на основании ст. 171 ГК РФ (недействительность сделки, совершённой гражданином, признанным недееспособным) или ст. 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Происходит следующая ситуация, добросовестный приобретатель покупает квартиру, даже не подозревая о психических отклонениях продавца, который может и не состоять на учёте в психоневрологическом диспансере. Покупатель вселяется в купленную квартиру, зачастую находящуюся в очень плачевном состоянии, производит в ней ремонт, после чего договор купли-продажи признаётся недействительным ввиду психических отклонений продавца.

В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца покупатель имеет право на судебную защиту путём подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшений, произведённых им.

Пример. Вступившим в законную силу решением суда был признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключённый между В.М. и П. Сделка признана недействительной в силу ст. 177 ГК РФ, так как по заключению посмертной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы в момент заключения договора купли-продажи В.М. (продавец) страдала приобретённым слабоумием в форме сенильной деменции, которое сопровождалось расстройством мышления, снижением интеллекта, нарушением критических и прогностических функций, что лишало её способности понимать значение своих действий и руководить ими. Указанным решением суда применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности П. на квартиру и аннулирована регистрация права собственности П. на данную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В связи с указанными обстоятельствами квартира была возвращена наследнику В.М. – её сыну В. Таким образом, последствия недействительности сделки договора купли-продажи применены к П., добросовестному приобретателю, в виде прекращения и аннулирования регистрации права собственности на спорную квартиру.

На основании указанного решения суда П. обратилась в суд с иском к В. о применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что она стала собственником квартиры на основании договора купли-продажи. Квартира находилась в плохом состоянии, и она произвела ремонт в квартире, в связи с чем стоимость квартиры значительно увеличилась, то есть П. произвела неотделимые улучшения. Именно В. как собственник квартиры получает спорную квартиру после ремонта с неотделимыми улучшениями, а следовательно, получает неосновательное обогащение. Ответчик В. возражал против заявленных исковых требований.

На основании определения суда была проведена строительно-техническая экспертиза с целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире. В решении суда отмечается, что экспертное заключение является одним из доказательств по делу, не имеет для суда исключительного значения, оценивается судом в совокупности с иными доказательствами по делу. В судебном заседании свидетель со стороны истца пояснил суду, что конце 2013 г. П. обратилась к нему, чтобы он помог оценить ей стоимость ремонта. Квартира была в ужасном состоянии и требовала капитального ремонта. Необходима была замена коммуникаций (водопровода, канализации, стояков, батарей, труб, полов), напольное покрытие было гнилое. Ремонт не делался в этой квартире лет тридцать, окна необходимо было менять, менять нужно было плитку в ванной, чугунные батареи были ржавые. В квартире никто не проживал, никаких вещей не было.

Суд пришёл к выводу, что экспертное заключение является полным и обоснованным, не противоречит объяснениям свидетеля. Основанием для удовлетворения требований истицы явился вывод суда о том, что последствием признания недействительными сделок на основании ст. 177 ГК РФ является двухсторонняя реституция. В связи с указанными обстоятельствами суд пришёл к выводу, что именно В. в рамках реституции должен выплатить П. стоимость неотделимых улучшений, произведённых ей в квартире. Исковые требования П. были удовлетворены в полном объёме (Решение по делу N 2-6274/2016 Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2016 г., вступило в законную силу 24.01.2017).

Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений подлежат удовлетворению на ту сумму, на которую они подтверждены платёжными документами.

Пример. И. обратилась в суд с исковым заявлением к А. о признании договора купли-продажи, акта приёма-передачи недействительными, применении последствий недействительности сделки, заключённой между ней и А., признании собственником указанного жилого помещения. Исковые требования И. мотивировала тем, что в момент совершения сделки она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а имеющиеся индивидуальные психологические особенности обусловили недостаточный учет всех возможных социальных и юридических последствии в момент заключения договора в силу ст. 177 ГК РФ. А. заявил встречный иск к И. о взыскании стоимости произведённых им в квартире неотделимых улучшений. Согласно заключению комиссии экспертов, И. в момент подписания договора купли-продажи выявляла и признаки органического расстройства личности с умеренно выраженным интеллектуально-мнестическим снижением, и поэтому с большей степенью вероятности можно предположить, что в момент заключения договора купли-продажи И. не могла понимать значения своих действий и руководить ими. Установив данные обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства, заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии, показания допрошенных свидетелей по правилам ст. 56, 67 ГПК РФ, проанализировав положения правовых норм, суд пришёл к выводу, что при совершении сделки купли-продажи И. по причине психического расстройства не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Следовательно, договор купли-продажи, заключённый между И. и А., является недействительным. Таким образом, суд удовлетворил исковые требования И. в полном объёме.

Встречный иск А. суд удовлетворил частично по следующим причинам. В ходе рассмотрения дела установлено, что в указанный истцом период, действительно, в спорном жилом помещении были произведены ремонтные работы, в частности установлены пластиковые окна, заменена кровля. Выполнение указанных работ И. не оспаривалось, подтверждено сторонами по делу и их представителями. Суд не принял в качестве доказательства для взыскания рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведённых в жилом помещении, отчёт оценщика, так как отчёт составлен оценщиком на основании данных, полученных со слов заказчика А., без предоставления документов, подтверждающих несение расходов на закупку материалов, оплату услуг по доставке, монтажу и т.д. Данные обстоятельства подтвердил допрошенный в суде свидетель. В судебном заседании ответчик А. подтвердил, что все работы в жилом помещении по созданию неотделимых улучшений выполнялись собственными силами, без найма рабочей силы. В связи с чем суд посчитал, что взысканию с истца в пользу ответчика подлежат лишь те расходы, которые ответчиком подтверждены документально. В качестве таких доказательств были представлены товарные чеки и счёт-спецификация на имя гражданской жены А. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что по договорам, где в качестве заказчика указана гражданская жена А., заказчик действовал в интересах А. и по его заданию. В связи с чем суд пришёл к выводу, что данные документы подтверждают фактические затраты А. на создание неотделимых улучшений (Определение Челябинского областного суда N ГА000262-04/2017 по делу N 2-105/2017 от 06 октября 2017 г.).

В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшений, в случае если они документально подтверждены.

Пример. С.М. обратился в суд с иском к Т. о применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований С.М. указал, что ранее судом первой инстанции вынесено решение, согласно которому признан недействительным договор, заключённый между С.А. и Т. о купле-продаже квартиры. Решение суда вступило в законную силу. Он является наследником умершего С.А., но не может вступить в права наследования, так как квартира ему до сих пор не возвращена. Просит применить последствия недействительности сделки, обязать Т. передать ему указанную квартиру, признать недействительными зарегистрированные права собственности за Т. на квартиру, восстановить право собственности на квартиру за С.А., снять с регистрационного учёта Т. и проживающих с ним лиц.

Т. обратился в суд со встречным иском к С.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений и убытков. В обоснование заявленных требований Т. указал, что спорное имущество приобретено им за сумму, указанную в договоре. Как следует из п. 3 договора купли-продажи, на момент подписания договора расчёт между сторонами был произведён полностью. У истца по первоначальному иску отсутствуют правовые основания утверждать о том, что денежные средства продавцу не передавались. Спорная квартира на момент совершения сделки находилась в непригодном для проживания состоянии, и ещё до признания сделки недействительной им были произведены существенные капитальные вложения: им были оплачены долги С.А., произведён дорогостоящий ремонт, что подтверждается отчётом о рыночной стоимости работ, приобретены строительные и отделочные материалы. В случае возврата сторон в первоначальное положение Т. просил взыскать с С.М. покупную стоимость указанного имущества, а также убытков и улучшений.

Решением суда первой инстанции исковые требования С.М. были удовлетворены. Судом были применены последствия недействительности договора купли-продажи квартиры: на Т. была возложена обязанность передать С.М. квартиру; признаны недействительными записи, внесённые в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи указанной О. квартиры, заключённого между С.А. и Т., и государственной регистрации перехода права собственности к Т., а также свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, выданное Т. Встречные исковые требования Т. были удовлетворены частично. С С.М. в пользу Т. взыскана стоимость произведённых улучшений квартиры, расходы по оценке произведённых улучшений, задолженность по оплате коммунальных услуг, а также судебные расходы по оплате госпошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Вынося указанное решение, суд первой инстанции с учётом ч. 3 ст. 177 ГК РФ применил правила, предусмотренные абзацем вторым п. 1 ст. 171, ст. 167 Гражданского кодекса РФ о двухсторонней реституции: возложил на ответчика обязанность передать истцу квартиру, признал недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, перехода права собственности к Т. Давая оценку представленным доказательствам, суд указал, что признанный недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры не может служить допустимым доказательством получения продавцом С.А. денежных средств в оплату за квартиру, поскольку последний при заключении договора не способен был понимать значение своих действий и руководить ими.

Читать еще:  Как выйти из ТСЖ одной квартирой

Суд апелляционной инстанции оставил указанное решение без изменения (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда N 33-6539/2013 от 09 октября 2013 г. по делу N 33-6539/2013).

В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца на основании ст. 171 или ст. 177 ГК РФ, покупатель, который произвёл ремонт в спорной квартире, имеет право на судебную защиту путём подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшении, произведенных им.

В случае признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд может отказать во взыскании покупной цены, указанной в договоре, но не откажет во взыскании стоимости неотделимых улучшении, в случае если они документально подтверждены.

Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений будут удовлетворены на ту сумму, на которую они подтверждены платёжными документами.

Доказательствами произведённых неотделимых улучшений могут являться товарные чеки, счета-фактуры, договоры на выполнение работ в спорной квартире, также суд примет во внимание свидетельские показания.

С целью определения стоимости неотделимых улучшений в квартире назначается строительно-техническая экспертиза.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Право на взыскание денежных средств за неотделимые улучшения в квартире при признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа

При покупке вторичного жилья, с ремонтом или мебелью их стоимость часто включается в цену договора купли-продажи.

Это влечет за собой дополнительные расходы по уплате налогов продавцом.

Чтобы свести доп.расходы к минимуму, участникам сделки приходится занижать действительную цену за жилье.

С этой целью они часто заключают договор на неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Рассмотрим, что означает понятие неотделимые улучшения при составлении договора при купле-продаже квартиры. Неотделимые улучшения — это усовершенствованные условия проживания, созданные предыдущим владельцем:

  • наличие на момент продажи в квартире встроенной бытовой техники;
  • замена старой мебели, системы отопления, стройматериалов;
  • а также перепланировка и реконструкция комнат.

А неотделимыми они называются потому, что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это является основанием к удорожанию вторичного жилья.

Несмотря на это, договор является законным. В случае, если производилась перепланировка жилища, это должно быть обозначено в технической документации, иначе она будет считаться незаконной.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры — как это сделать юридически грамотно?
  • «Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
  • Чем грозит незаконная перепланировка квартиры: размер штрафа и другие последствия
  • Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?
  • Как оформить расписку о получении денег при продаже квартиры – инструкция, образец

Зачем при реализации жилья используют данный документ?

Служащие Росреестра передают данные о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую инспекцию, которая обязует продавца выплатить налог с полученной прибыли, опираясь на эти сведения.

Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .

Разница между действительной и озвученной в договоре ценой и есть доплата за неотделимые улучшения, которую продавец получает после завершения сделки.

Плюсы сделки:

  • Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.

Минусы заключения сделки:

  • Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
  • Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.

Как правильно написать расписку?

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Обязательно прописываются точные паспортные данные обеих сторон:

  • фамилия, имя, отчество;
  • серия и номер паспорта;
  • каким органом выдан и когда;
  • место регистрации.

Также в расписке, помимо самого факта получения денежных средств, уточняется список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и прописью, обязательно указывается валюта.

В конце расписки ставится дата и подпись, которая прописывается полностью. А также делается приписка, что стороны не имеют материальных претензий друг к другу и расчеты по выплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме. Расписка не прилагается к договору о купле-продаже и составляется до того, как продавец заплатит налог за сделку.

Составляется в количестве экземпляров, равному количеству субъектов, участвующих в сделке. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы она была составлена без ошибок.

Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и в каком размере получены деньги за стоимость жилья, и отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с обязательным их перечислением.

Также в расписке обязательно должны быть перечислены условия, по которым продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть ликвидация договора продавцом или несоблюдение им одного из пунктов договоренности. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю как за жилье, так и за улучшения.

Проведение сделки купли-продажи – очень серьезный момент. Для обеих сторон важно заключение сделки без неожиданных последствий. Правильное ее оформление – гарантия собственной безопасности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Понятие неотделимых улучшений при продаже квартиры

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и иные улучшения (например, перепланировки).

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в иногда перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые условия.

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них.

Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за описанные улучшения.

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые условия не существует.

Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Нужен ли договор на улучшение жилищных условий при продаже квартиры?

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать.

К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с описанными улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотъемлемые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые условия, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за описанные улучшения не должна заверяться нотариусом.

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог.

Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотъемлемыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Читать еще:  Как продать квартиру быстро и выгодно советы

Сам договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи.

Факт получения денежных средств за неотделимые условия лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотъемлемых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка.

Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников.

Какова судебная практика неотделимых улучшений при продаже квартиры? Факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые условия не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики.

Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью.

Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за указанные улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством.

Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Неотделимые улучшения

  • В каком случае согласие на неотделимые улучшения считается достигнутым?
  • Мне нужен договор купли-продажи неотделимых улучшений.
  • Что такое Договор на неотделимое улучшение и какая сумма облагается налогом.
  • Неотделимые улучшения, что это? Какие риски они несут продавцу квартиры?
  • Могу ли я получить налоговый вычет на неотделимые улучшения квартиры.
  • Публикации
  • Договор на неотделимые улучшения
  • Договором купли продажи неотделимых улучшений
  • Неотделимые улучшения имущества
  • Возмещение неотделимых улучшений
  • Передача неотделимых улучшений

1.1. Только в судебном порядке если не можете договорится на берегу. Для суда вам необходимо предоставлять доказательства: договора с ремонтными организациями, чеки по покупке стройматериалов и т.д.

1.2. Эльвира, стоимость улучшений, пропорционально размеру доли, вы можете взыскать в судебном порядке (ст. 1102 ГК РФ).
Если нужна помощь, обращайтесь к юристам сайта.

2.1. Нет, данные денежные средства не могут расходоваться на неотделимые улучшения, если нет соответствующего разрешения на реконструкцию.

3.1. Вы подписали договор добровольно – на основании ст. 421 ГК РФ, поэтому никого заставить невозможно.

3.2. Цель займа не играет никакой роли, если у вас не предусмотрен залог, а если предусмотрен залог цель займа в суде будет исходить из ПРЕДМЕТА договора а не из его названия и тд поэтому это мелочи.

4.1. Только решать вопрос в судебном порядке. Ст. 246 ГК РФ – Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Если уже есть судебное решение, то тогда можно просить суд об отсрочке исполнения решения суда. Заявление об отсрочке исполнения решения будет рассматривать тот же суд или мировой судья, который вынес решение.

5.1. Можете заключить мировое соглашение.

6.1. Вопрос спорный. Но если такого во внутренних документах СНТ не предусматривалось специально – надо руководствоваться гл. 50 ГК РФ, в первую очередь ст. 980 – 983 ГК РФ.

7.1. Ксения!
Для этого Вам нужно заключить дополнительное соглашение.

8.1. РФ Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, На дату выявления самовольной постройки.

8.2. если было так как Вы говорите, то нет не должны. Можно даже сделать оценку стоимости строительных работ по восстановлению прежнего состояния и предъявить иск к ним.

8.3. Только если все эти улучшения согласовывались с Вами, должны возместить затраты
Желаю Вам удачи и всех благ!

9.1. Я бы рекомендовал все-таки рассмотреть варианты, которые позволят продавцу при указании полной стоимости налог не платить.
1. 5 лет – такой срок не во всех случаях применяется, возможен срок в 3 года – если это наследство, подарок, приватизация либо квартира куплена до 1.01.2016.
2. Если квартира им куплена, то можно зачесть расходы на покупку и налог заплатить с разницы, а разницы может и не быть.

Если вы постараетесь угодить продавцу, то, во-первых, лишитесь права в последующем при продаже квартире ранее 5 лет зачесть всю сумму расходов, а во-вторых, в случае судебного спора, по которому все надо будет вернуть в прежнее состояние, вы получите только то, что указано в договоре КП.

10. В каком случае согласие на неотделимые улучшения считается достигнутым?

10.1. ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Это по общему правилу ГК РФ, т.к. не известно о каком имуществе идет речь.
И еще. Это момента когда арендатор уведомил о производимых улучшениях арендодателя (лучше письменно), а арендодатель не высказал своего несогласия с такими действиями.

11.1. Договор на неотделимые улучшение жилья заключается чтобы не платить налог 13%, и заключив такой договор вы также не получите возврат налога на сумму 300.000 рублей, а получите только от суммы указанной в договоре купли-продажи квартиры.

12.1. Вы продаете два объекта недвижимости, поэтому в договоре указывайте их отдельно, или по двум отдельным договорам, по дому можно будет воспользоваться имущественным вычетом, по з/участку уменьшить базу за счет разницы между суммой отчуждения и суммой приобретения (если приобретали по ДКП).

13.1. Если это не предусмотрено договором, то нет не должен.

14.1. Неотделимые капитальные улучшения это про аренду. Права арендатора.
Услышали звон, да не оттуда он.

14.2. Зарегистрировать самовольные постройки?

15.1. Судя по тексту – не можете. Упомянутые варианты с неотделимым улучшением – могут принадлежать только иному налоговому вычету, на приобретение жилья, при продаже ничего подобного не существует.

16.1. Мать же не просила делать ремонт в ее квартире, правильно. вкладываться в неё..
Стоимость ремонта не согласована. а потому нет.
Если бы это была квартира мужа. тогда да.
Или была бы прописка хотя бы, как доказательства того, что она проживала с согласия свекрови.
Хотя, здесь надо подумать еще.

17.1. Получить исполнительный лист, направить его в службу судебных приставов по адресу регистрации должника, дождаться результатов исполнительного производства, получить деньги (в идеале).

17.2. Если уже есть решение суда, вступившее в законную силу, то его исполнением должны заняться судебные приставы по месту жительства ответчика. Исполнительный лист необходимо отдать на исполнение приставу.

18.1. согласно ст 623 ГК РФ, неотделимые улучшения это те, которые вы не можете забрать без причинения вреда основному объекту, переданному вам в аренду. Вы сможете демонтировать плитку, не повредив пол (чтобы он остался в состоянии не худшем, чем при передаче объекта вам)? Если да, то это отделимое улучшение. Если все таки неотделимое, то по закону, если иное не предусмотрено договором аренды и улучшения произведены с согласия арендодателя, вы имеете право на возмещение стоимости этого улучшения (ст 623 ГК РФ).

Читать еще:  Как разделить ордер на неприватизированную квартиру

19.1. Можно, если эти улучшения не существуют, надо только правильно собрать и предоставить доказательства для суда, ст.ст.55-57 ГК РФ,так как сам он вряд ли согласиться вернуть залог, так что в судебном порядке.

20.1. Нет, за неотделимые улучшения НДФЛ с процентов вернуть нельзя. Ст.220 НК РФ:
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

21.1. У Вас договоры или расписки?
Всем же понятно, что продавец уходит от уплаты налогов.

Ст. 220 НК РФ.
6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, – при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем.
Так что в зачет идет только основной договор купли продажи.

22.1. Может ли теперь сын решить вопрос о пересмотре – увеличении долей в свою пользу, на основании действий отца?

Может.
Для этого разрешение на реконструкцию, соглашение с другим собственником, техучет, регистрация в РОсреестре о перераспределении долей..
или по суду.

23.1. Ирина, здравствуйте
Неотделимые улучшения взыскиваются как неосновательное обогащение, но при условии согласия собственника, выраженное в договоре.
Спасибо!

24. Мне нужен договор купли-продажи неотделимых улучшений.

24.1. Помощь в составлении документов услуга ТОЛЬКО платная. Обратитесь к юристу лично.

24.2. Гугл вам в помощь, составление документов – услуга платная.

25. Что такое Договор на неотделимое улучшение и какая сумма облагается налогом.

25.1. Это договор, с помощью которого некоторые граждане пытаются уйти от налогообложения при продаже квартиры. Расходы по договору неотделимых улучшений налоговая не примет.

26. Неотделимые улучшения, что это? Какие риски они несут продавцу квартиры?

26.1. Например, арка дизайнерская как неотделимое улучшение.
Касательно риска – не совсем понятен вопрос.

27. Могу ли я получить налоговый вычет на неотделимые улучшения квартиры.

27.1. Нет такого не предусмотрено НК РФ.

28.1. Антон, сам счётчик. Не считается.

29.1. Надо в договоре указать, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в арендную плату по договору (с указанием конкретных сумм). Что бы было все ясно и понятно, укажите кто именно произвел эти улучшения и в какой период.

30.1. Можно. Если они договорятся (ст. 421 ГК РФ)

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету.

Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector