Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой

Незаконная перепланировка квартиры все еще остается довольно распространенным явлением. В некоторых случаях это обстоятельство, успешно скрываемое на протяжении многих лет, может создать владельцам квартир серьезные сложности.

Различные действия с недвижимостью, такие как оформление наследования, дарение, продажа квартиры после перепланировки или оформление недвижимости в залог могут пойти не по плану или вовсе не состояться.

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Наших специалистов часто спрашивают, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Да, можно. В настоящее время закон не запрещает продажу квартиры с несогласованной перепланировкой

Как продать квартиру с перепланировкой

Как мы уже говорили квартиру с перепланировкой продать возможно.

Итак, у продавца есть план БТИ, в нем отражена какая либо планировка квартиры. А по факту планировка квартиры иная, какие есть в этом случае варианты.

Вариант 1 – у покупателя есть полная сумма на покупку квартиры. И здесь решает покупатель, нужна ли вообще ему данная квартира. Если он готов ее приобрести, то все риски он берет на себя. То есть ему продадут квартиру без перепланировки, так как в сделке будут участвовать документы БТИ с первоначальной планировкой квартиры. И через секунду после оформления сделки всю данную перепланировку выполнил уже он. Конечно он может попросить скидку на стоимость оформления перепланировки.
В нашу организацию часто обращаются и будущие собственники и продавцы для анализа возможности и стоимости согласования перепланировок в квартире которая продается.
Зачастую у продавцов возникает “вариант”, что мы дадим какую то “бумагу” будущем собственнику, что бы его “успокоить”, в ней будет прописано что данную перепланировку согласовать возможно и т.д. и т.п. Желание получить эту бумагу обусловлено тем, что продавать квартиру нужно сейчас, а процесс согласования длится 3-4 месяца и нужно как то убедить покупателя что “все хорошо”.
К сожалению данный вариант не работает. Во первых данная бумага не имеет никакой юридической силы и не является офертой, то есть тот кто выдавал эту бумагу не обязан в будущем ничего согласовывать, а во вторых, как правило этот анализ просто не возможно однозначно провести на основании документов только на эту квартиру.
В процессе согласования перепланировок участвуют также и квартиры сверху и снизу, то есть жилищная инспекция запрашивает планировки данных квартир для внесения решения, а их в большинстве случаев на момент продажи нет. То есть сказать что то “вероятностное” можно, но это не будет гарантией того что все однозначно согласуется, в связи со множеством неизвестных факторов на момент консультации.
Поэтому мы как правило предлагаем продавцу передать наш телефон будущему собственнику и на словах рассказываем ему всю ситуацию по перепланировке в данной квартире.

Вариант 2 – у будущего собственника не вся сумма в наличии и он привлекает ипотечный кредит. В таком случае в процессе продажи участвуют еще два лица, это банк выдающий ипотечный кредит и оценочная компания которая проводит оценку стоимости квартиры. И вот здесь возникает сложности, оценочная компания может что то не заметить, но как правило они очень тщательно описывают все произведенные перепланировки в квартире и перепланировка выявляется. Для банка произведенные перепланировки не самое важно, им важно что бы квартира не теряла в стоимости. И в кредитном договоре который будет подписан обязательно есть пункт о том что собственник должен согласовать перепланировку в указанные сроки и предоставить документы БТИ с согласованной перепланировкой в банк.

Вариант 3 – в квартире есть документы БТИ, но в них есть красные линии. То есть в наличии зафиксированная незаконная перепланировка.
И все равно продать квартиру возможно, так как эти документы БТИ не участвуют в процессе продажи. В процессе продажи участвует кадастровый паспорт и он же сдается на сделку. И в этом случае будущий собственник тоже берет на себя ответственность за перепланировку, то есть фактически он покупает перепланировку уже зная что она там есть, так как дата обследования и отражения красных линий на БТИ, будет естественно раньше чем дата продажи.

В большинстве случаев продажа квартиры с перепланировкой требует от покупателя принятия принципиального решения о взятии на себя рисков от возможных санкций со стороны государственных органов, осуществляющих контроль за состоянием жилых помещений.

Но есть вариант при котором действительно продать квартиру нельзя. Это случай, когда в квартире есть красные линии, то есть зафиксированная перепланировка. Случай нечастый, но он бывает. И мы не знаем принципиально как это получается, но так бывают – эти красные линии из БТИ “уходят” в кадастр, то есть уже не только БТИ в красных линиях, но и кадастровый паспорт с измененной планировкой. И вот здесь будет сложность, будет отказ в регистрации сделки.

Продажа квартиры с перепланировкой – документы БТИ

Как правило покупатель требует показать ему документы БТИ.
Какие варианты документов БТИ могут быть

1. Технический паспорт БТИ до 2018 года.

2. Технический паспорт БТИ – образец после 2018 года

3. Поэтажный план и экспликация

Это основной документ который как правило показывают продавцы. Связано это с тем что это наиболее бюджетный документ с точки зрения заказа его в БТИ. То есть это документ как правило удовлетворяет все стороны, так как в нем есть вся необходимая информация, есть планировка квартиры, есть экспликация с площадями помещений, адрес квартиры, этаж.

4 Архивная копия

Редкий случай, но также может быть предъявлен. Архивная копия отражает первоначальную планировку квартиры при постройке дома. Если при продаже планировка квартиры будет соответствовать данному документу, значит все в порядке и перепланировок в квартире точно не было.

5. Документы БТИ с красными линиями

Красные линии бывают отражены и в техническом паспорте и в поэтажном плане и экспликации. Единственный документ где их не бывает это “архивная копия”. То есть если вам показали какой либо документ в котором отражены красные линии есть прямоугольный штамп с надписью “Разрешение на произведенное переусто. “, значит в квартире есть зафиксированная перепланировка.

Продать квартиру с перепланировкой без согласования

Для многих собственников продажа квартиры с перепланировкой без согласования выглядит не столь привлекательно, так как стоимость «проблемного» объекта, как правило, ощутимо ниже.

Поэтому многие владельцы, решая для себя как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, принимают решение официально оформить все необходимые документы.

Но здесь может возникнуть другая проблема. Дело в том, что не каждая перепланировка согласуема. Постановлением Правительства Москвы №508-ПП определен перечень ремонтных работ, которые проводить запрещено. И в случае самовольного изменения планировки узаконивание выполненных работ будет возможно только если они соответствуют действующим строительно-санитарным и другим нормам.

На практике при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой существуют следующие варианты:

  1. Узаконить перепланировку по факту до продажи, если не выполнено мероприятий, противоречащих действующим нормам.
  2. Узаконить перепланировку заранее, но после приведения квартиры к «согласуемому состоянию».
  3. Учесть в стоимости недвижимости сумму, необходимую для узаконивания выполненных работ.
  4. Предоставить покупателю скидку на сумму сметы восстановительного ремонта.

Что учесть при продаже квартиры с незаконной перепланировкой

Чтобы иметь понимание, могут ли выполненные без разрешения ремонтные работы быть согласованы по факту и чем грозит текущее состояние квартиры, собственник может обратиться за консультацией в нашу компанию.

Узнав, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы перспективы ее последующего согласования в существующем виде, продавцу будет проще учесть все нюансы при сделке.

Рассчитывать на то, что покупатель не обратит внимание на изменение планировки, не приходится – сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются опытными риелторами и юристами.

Сравнения документов с фактическим состоянием квартиры достаточно для обнаружения самовольно выполненных изменений.

Чем опасна такая сделка для покупателя? Помимо штрафа возможно получение предписания жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки квартиры или узаконивании работ, выполненных предыдущим собственником без разрешения.

Образец предписания Жилищной инспекции:

Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеку

Значительный процент жилья на вторичном рынке приобретается при помощи ипотечного кредитования. Выяснить, можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки, покупателю, рассчитывающему на получение ипотечного кредита, удается на этапе рассмотрения заявки банком.

В получении кредита, а стало быть и в совершении сделки, банк может отказать. Банковские сотрудники проверяют предоставленные документы, и, если сочтут перепланировку сложной для узаконивания, вероятнее всего, продажа квартиры не состоится.

Чаще всего, при оформлении ипотеки на квартиру с несогласованной перепланировкой, банк обязывает будущего собственника произвести узаконивание выполненных работ. При этом, переустройство, неоформленное в срок, указанный в кредитном договоре, может привести к его расторжению со всеми вытекающими последствиями.

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

На данный вопрос нет однозначного ответа. Ситуации бывают разные. Бывает перепланировку узаконить возможно, но заканчивается срок одобрения ипотечного кредита и нет времени, бывает что можно, но с учетом некоторых ремонтных работ которые необходимо проводить.
Однозначен ответ на вопрос нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей квартиры есть только в одном случае – если перепланировка зафиксирована в кадастре. Если незаконную перепланировку не согласовать, тогда квартира просто не продастся

Конечно наиболее эффективным путем избежать сложностей при продаже квартиры, где произведена перепланировка, является ее узаконивание до продажи. Ведь квартиры с несогласованными перепланировками менее привлекательны чем те у которых документы в порядке.

Даже в том случае, если потребуется частично выполнить восстановительный ремонт, в дальнейшем это компенсируется возможностью продажи недвижимости за максимальную стоимость. Тем более, что рыночная стоимость квартир с согласованной перепланировкой выше, чем аналогичной квартиры со стандартным планировочным решением.

Узнать, как согласовать выполненный ремонт и будут ли проблемы при узаконивании, вы можете у наших специалистов. Вышлите нам на электронную почту письмо с планом квартиры до перепланировки и эскиз произведенных изменений, выполненный на копии плана БТИ. После анализа сделанной перепланировки мы сообщим, возможно ли узаконить ее в существующем состоянии или что-то потребуется переделать.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – задача сложная, но решаемая. Многое зависит от самого типа перепланировки (в некоторых случаях узаконивать ее не требуется). Также важно обсудить данный факт с покупателем. В зависимости от достигнутых договоренностей и будет заключаться договор купли-продажи.

Читать еще:  Как перевести служебную квартиру в соцнайм

Виды перепланировки

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Не требует разрешения

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

  • Замена дверей на более новые.
  • Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
  • Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

  • Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
  • Установка пластиковых окон.
  • Монтаж легких перегородок.
  • Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Требует разрешения

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

  • Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
  • Демонтаж сантехники.
  • Объединение балкона или лоджии с комнатами.
  • Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

  • Совмещение зала и кухни.
  • Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
  • Внесение изменений в инженерные коммуникации.
  • Перепланировка технических помещений дома.
  • Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
  • Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет. Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом. Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Особенности покупки-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Порядок действий

  1. Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки. Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой. Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.
  2. Составить договор купли-продажи. Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.
  3. Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование. Однако документ обязательно нужно зарегистрировать.
  4. Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.
  5. Зарегистрировать право собственности. Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.

Документы

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

  • Паспорта сторон (покупателя и продавца).
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
  • Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
  • Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

Расходы и сроки

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

Как можно легализовать перепланировку

Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.

Документы для узаконивания перепланировки в квартире:

  • Заявление на перепланировку.
  • Экспликация и план комнат в квартире.
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
  • Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
  • Техпаспорт на жилье.
  • Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).

После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста. Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию. Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания. Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания). Это помогает исключить практически любые возможные риски и значительно ускоряет процесс.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры — особенности и этапы сделки

Квартиры с перепланировкой чаще всего продаются со вторичного рынка. Изменения бывают узаконенными или несанкционированными, ведь известно, что на перестройку внутри квартиры необходимо согласование с проектными организациями. Если такового не имеется, риелторы утверждают: квартира просто теряет в цене и на неё трудно найти покупателя. Можно ли продать квартиру с перепланировкой? Рассмотрим подробно вопрос вопрос в этой статье.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Неузаконенное переустройство нередко встречается в старом фонде жилья. В обычных случаях оно производилось 10 лет назад и более. Владельцы не всегда согласуют действия уполномоченными органами, избегая лишних забот. Новостройки имеют более функционально организованные квартиры. Однако, хозяева меняют изменяют и их планировку.

Присутствие факта перепланировки само по себе не мешает продавать квартиру. Но по ЖК РФ (Жилищному кодексу РФ) новый владелец обязан узаконить изменения в течение 6 месяцев или привести квартиру в первоначальный вид, соответствующий плану. Не осуществив этого, он не сможет продать квартиру в перепланированном виде следующему покупателю.

Планировки бывают допустимыми или нет. В качестве примера можно привести объединение ванны с туалетом. Но расширение контура жилья за счёт утепления балконов и присоединения их к жилому пространству не является допустимым действием.

Законодательство запрещает также:

  • Удалять несущие стены;
  • Обрезать воздуховоды;
  • Вмешиваться в вентиляционную систему;
  • Переносить радиаторы в лоджию;
  • Соединять кухню, снабжённую газом, с иными помещениями;
  • Удалять конструкции сантехники;
  • Нарушать противопожарные и иные нормы;
  • Переносить газовые трубы.

Нужно учесть, что перепланировка предпринималась с целью улучшить пространство. Поэтому чаще изменения являются «плюсом», добавляя удобств. Но и это не всегда себя оправдывает. Ведь существуют покупатели, категорически не согласные на данные варианты, добавляющие хлопот. Все правила перепланировки квартиры вот тут.

Агенты по недвижимости утверждают:

  • Эконом-класс при наличии строительных изменений имеет низкую востребованность.
  • В элитном жилье дополнительная качественная работа дизайнеров, способствует увеличению стоимости. То есть, жилые помещения с грамотной планировкой охотно покупаются.

По мнению экспертов: вернуть вложения собственников в перепланировку удаётся лишь на 10 или 15%. При формировании цены жилья учитывают состояние помещения, качество ремонтных работ. «Переделка» не всегда поднимает стоимость, если не несёт функциональности.

Оформить имеющуюся перепланировку можно до реализации помещения. Допустим, БТИ не знает о ней. Тогда нужно заявить о переустройстве, как планируемом факте.

Необходимо сделать следующее:

  1. Позвать представителей проектной организации и попросить составить план, хотя изменения уже имеются;
  2. Проект передать в инспекцию по жилью с прилагающимися документами;
  3. Через месяц или 45 дней будет выдано разрешение на перестройку и журнал мероприятий, его нужно заполнить;
  4. Пригласить специалистов в конце назначенного периода, которые выдадут Акт готовности перепланировки;
  5. В БТИ запросить новый технический план.

Придётся потратить до 3 месяцев времени, но ситуация будет более выгодная.

Нормы при продаже квартиры с проблемами перепланировки регулируются законодательством:

  • Закон «О защите потребительских прав» № 2300-1;
  • ст. 29 ч. 4 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Читать еще:  Наследство на квартиру между близкими родственниками

Документы

Особенности сделки с незаконной перепланировкой таковы, что изменения всё равно придётся оформлять. В таком случае с документами возникнут сложности. Зачастую продажа такой квартиры невозможна.

Заинтересованной стороне приходится прибегать к другим сделкам:

  • оформлению дарственной,
  • передаче в наследство.

Получение разрешения может происходить в двух вариантах:

  1. До проведения работ.
  2. Узаконивание переустройства после ремонтного мероприятия.

Государственные структуры не всегда соглашаются одобрить изменения. Тогда придётся возвращать квартиру в прежнее состояние.

Для получения разрешения на переделку следует предоставить в администрацию района документацию:

  • заявление на перепланировку квартиры по установленной форме 266;
  • документы о праве собственности на жильё;
  • проект перепланировки;
  • технический паспорт квартиры;
  • заключение органа по охране исторических памятников.

Администрация разрешит (или откажет) в течение 1,5 месяцев. По окончании ремонта нужно пойти в БТИ и провести инвентаризацию помещения внеплановым образом. Подождав ещё 10 дней, получаем распоряжение о сохранении помещения в новом виде.

Все изменения заносятся в техническую документацию. Затем оформляется новый кадастровый паспорт. В Управлении по госрегистрации выдадут новое свидетельство на право собственности.

Нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей?

Перепланировка может как увеличить цену, так и понизить стоимость квартиры. Ликвидности они добавляют лишь тогда, когда изменения подлежат согласованию. Как согласовать перепланировку квартиры, мы уже писали в отдельной статье.

Но в случаях, если имеет место незаконная перепланировка квартиры и ей нельзя придать законный статус, продать квартиру становится труднее.

В сегменте со средними ценами нестандартные особенности уменьшают количество покупателей.

Можно ли продать с неузаконенной перепланировкой?

Чем грозит владельцам продажа (и покупка) квартиры с несанкционированной реконструкцией? Сам факт отсутствия согласования является обременением. Рискуют обе стороны сделки по купле-продаже. Закон о государственной регистрации прав на недвижимость не указывает перестройку квартиры основанием для отказа. Но Росреестр может отклонить продажу, если документация БТИ содержит красные линии.

Итак, решив продать жильё с перепланировкой, действуем по следующим этапам:

  • Оцениваем масштабы изменений относительно проекта. А именно, перечисляем проделанные мероприятия, которые создали несоответствие конструкции параметрам по техническому плану БТИ. Это:
    • снос стен и появление новых перегородок;
    • образование или устранение дверных проёмов;
    • перемещение коммуникаций в одном из помещений.
  • Узаконена данная перестройка или нет? В первом случае дальнейшие вопросы отпадают, кроме того, что изменения проекта могут значительно снизить цену жилья. Результат, приведший к явному улучшению квартиры, расположит покупателей к приобретению и увеличит их число. А также стоимость может повыситься сверх рыночной цены.

Если перепланировка не узаконена, то покупатель должен быть достаточно грамотным, чтобы понять, что решение проблемы возлагается на него. Придётся потратить время и личные финансы, чтобы оплатить полную стоимость узаконивания перепланировки квартиры. Обычно на продаваемую квартиру делается скидка до 20%.

В случае, если нет изменений, запрещённых законодательством, покупатель может выяснить цену их согласования и оформления. А в последствии оплатить. Но специалист проектного агентства всегда укажет на те перестройки, которые невозможно узаконить. Тогда новому жильцу придётся самому восстанавливать первоначальный вид квартиры.

Узаконивание перепланировки в ряде случаев может повлечь штраф и административную ответственность:

  • Несанкционированная перестройка — административный штраф до 2,5 тыс. рублей. Должностные лица выплатят до 5 тыс., а фирмы — до 50 тыс. рублей.
  • Нанесение вреда здоровью или имуществу — штраф 5 тыс. рублей для граждан, 50 тыс. для должностного лица, 300 тыс. для компаний.

Как оформить продажу

Продажа переустроенной квартиры может происходить по двум вариантам:

  1. Реализация за наличные деньги. Если покупатель не заметил нарушений первоначального вида или согласен на покупку с ними, вполне можно заключить с ним договор. После передачи жилья ему в собственность на него возлагается ответственность. Соглашение будет заключено на основе плана БТИ (Бюро технической инвентаризации) по первоначальному виду жилья.
  2. Купля-продажа производится по ипотеке. Оценщиком выступает не только покупатель, но и представители банка, которые чаще всего не дают согласия на сделки относительно переустроенных квартир.

Следовательно, выставляя квартиру с перепланировкой на продажу, нужно обусловить её продажу лишь за наличный расчёт.

Рекомендации по продаже квартиры, обременённой перечисленными сложностями:

  • Снизить стоимость до 7% и постараться вновь найти покупателей;
  • Когда желающий купить квартиру появится, предоставить ему скидку, вместо того, чтобы самому тратить время на решение проблем;
  • Исключить варианты продажи по ипотеке;
  • В случае, если изменения категорически незаконные, придётся вернуть жильё в первоначальный вид.

Возможна ли продажа без согласования?

При наличии перепланировки, на которую не имеется согласования, продажа возможна лишь за наличные деньги. Ведь приобретение её по ипотеке будет проходить с участием представителей банка, которые не дадут разрешение на сделку. Кредит не будет предоставлен.

Возникнут следующие проблемы:

  • Трудно найти покупателя.
  • Необходимость регистрировать изменённую планировку или возвращать жильё в первоначальный вид.

Жильё реализуется, если покупатель согласится или не заметит перестройки. Ответственность будет возложена на него, как на нового собственника. Обычно предлагают скидку.

Риэлторы, помогающие клиентам реализовывать свои квартиры, обычно не требуют документы по узакониванию перепланировки. Специалисты предупреждают владельцев о трудностях, которые возникнут при продаже жилья, если в нём произведены изменения, не подлежащие согласованию.

Мнение специалиста о покупке и продаже перестроенной квартиры — в этом видео:

Заключение

Перестраивая планировку квартиры, владелец ещё не знает о том, что будет её продавать. Поэтому проживает в ней годами, не ощущая необходимости узаконивать изменения. Но переоформление жилья на другого собственника может весьма осложниться. Продать квартиру с перепланировкой, не нарушая законов, реально. Необходимо сделать выбор: самому регистрировать изменения или возлагать проблему будущего владельца жилья посредством предоставления скидки в цене.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

А кто-нибудь продавал квартиру с НЕузаконенной перепланировкой? Расскажите, как оно?

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь. Как стать трастовым.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Читать еще:  Можно ли расторгнуть дарственную на квартиру

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Т.к. тема является архивной.

Объявления на НН.РУ – Для детей

Легкие и удобные сандалии в отличном состоянии (б/у 3 недели в отпуске). Размер 24/25, по стельке 15 см. Померить – Автозавод (Соцгород.
Цена: 450 руб.

Комод Алиса Анкор темный размеры: 800*470*860мм материал: ЛДСП цвет: Бодега/Анкор темный + Фотопечать крепеж, фурнитура и инструкция в.
Цена: 4 790 руб.

Крепкий, в отличном состоянии!
Цена: 2 000 руб.

Продам кровать-чердак «Малыш» производства Ярофф в хорошем состоянии. Выдвижной стол с небольшим шкафчиком для книг.
Цена: 9 000 руб.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Нужно ли узаконить изменения перед сделкой?

Решаясь на перестройку жилища, собственники часто не задумываются о том, что когда-нибудь возникнет необходимость его продажи.

Поэтому проводят все конструктивные перемены без всякого согласования с необходимыми инстанциями, ошибочно полагая, что с личной жилплощадью можно делать всё, что только захочется.

Можно ли продать жилье с незаконной перестройкой? В результате при продаже могут возникнуть серьёзные проблемы.

Законная и незаконная

Как продать квартиру с незаконным переустройством? Нужно ли узаконивать произведенные работы при продаже?

В соответствии со статьями 25 —26 ЖК РФ любые перемены внутреннего плана должны проводиться после согласования с Жилинспекцией.

Именно в этих статьях содержатся нормы и правила оформления документации и перечисляются допустимые и недопустимые перемены.

На основе федерального закона приняты дополнительные региональные постановления, описывающие варианты переустройства жилплощади.

Переустройство, проведённое по этим правилам и оформленное должным образом, считается законным. Продать жилплощадь с официально согласованными изменениями можно без всяких проблем, поскольку все изменения по сравнению с первоначальным планом отражены в документах.

Можно ли продать переустроенную квартиру? Проблемы при продаже возникнут, если процедура является самовольной и документов и разрешения на неё никто не давал. Получается, что в документах значится одна жилплощадь, а по факту план её совершенно другой.

Продавать жилье с неузаконенным переустройством нельзя.

Даже если покупатели не сразу поймут, что документы не соответствую реальному плану, впоследствии они могут потребовать расторжения договора в связи с этим обстоятельством.

Суд удовлетворит иск, поскольку введение покупателя в заблуждение считается нарушением закона.

Кроме того, владельца обяжут возместить несостоявшимся покупателям расходы на переезд и моральный вред.

Несогласованная переделка считается административным нарушением и наказывается штрафом, а также обязательством возвращения первоначального вида КОАП ст. 7.п.21).

О том, как согласовать перепланировку в ипотечной жилплощади, рассказано в нашей статье.

Способы продажи

Можно ли продать жилье без узаконивания проведенных работ? Как продать такое жилье без разрешения? Для продажи в этом случае существует два способа:

Составить договор с покупателями

Оговорив данный момент с потенциальными покупателями, можно включить пункт о необходимости оформления перемен после перехода прав собственности.

Покупатель в этом случае берёт на себя проведение процедуры узаконивания, а также все расходы по их оплате.

Такой вариант сразу удешевит вашу жилплощадь процентов на 10-20. Поэтому, прежде чем принимать решение, просчитайте все расходы на оформление и оцените разницу.

Такой вариант продажи, скорее всего, будет невозможен, если покупатели оформляют ипотеку. Банк вряд ли согласится выдать кредит на покупку проблемного жилья.

Оформить ранее выполненную переделку

Регламент подобного оформления незаконного переустройства содержится в статьях 25-29 ЖК. Процедура узаконивания самовольной планировки состоит из следующих этапов:

  1. Обращение в БТИ поэтажного плана и техпаспорта. На них нужно нанести линии, демонстрирующие внесённые вами правки.
  2. С планом обратитесь в архитектурно-строительный отдел города с заявлением на разрешение.
  3. Если правки внесены незначительные, далее нужно составить эскиз.

Ускорить процесс при условии проведённых грандиозных изменений поможет обращение к специалистам по согласованию.

Часто такие услуги предоставляют проектные организации, поэтому можно одновременно заказать проект и его согласование в одной и той же фирме.

О том, как согласовать переуйстройство лоджии, балкона, кухни или санузла, узнайте на нашем сайте.

Изменения, не требующие согласования

Существует ряд изменений, которые по закону не считаются переустройством и не требуют согласования. К ним относятся следующие виды перекраивания:

  • демонтаж встроенной мебели;
  • сдвиг технического оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балконов и лоджий в пределах первоначального их размера;
  • совмещение санузла путём сноса перегородки, являющейся ненесущей стеной.

Такое переустройство при некоторых обстоятельствах можно узаконить по упрощённому варианту на основе составления эскиза.

Объединение двух комнат путём сноса перегородок и балкона или лоджии с жилым пространством считается перепланировкой и требует соответствующего оформления.

О том, с чего начать оформление перепланировки, где и как заказать проект и получить разрешение на такие работы, читайте в наших статьях.

Что нельзя узаконить?

Трудности в продаже могут быть связаны с тем, что по закону существуют недопустимые изменения.

Если при перестройке пространства были нарушены какие-либо существующие законодательные нормы, узаконить их, а, следовательно, и продать такую жилплощадь будет невозможно.

Единственным выходом в этой ситуации будет решение вернуть квартире первоначальный вид.

Недопустимыми изменениями считаются:

  • утепление застеклённого балкона путём переноса в него батарей или монтажа тёплого пола с использованием системы отопления или водоснабжения дома;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • перенос санузла или кухни в пространство над или под жилыми помещениями;
  • снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
  • снос несущих стен между комнатами и при выходе на балкон или лоджию;
  • оборудование в несущих стенах арок или ниш;
  • дмонтаж газовых стояков, вентиляционных шахт;
  • остекление лоджий или балконов, оборудованных пожарными лестницами;
  • снос подоконного блока при объединении балкона с кухней или комнатой.

Советы

Разрешено ли продавать жилплощадь с неузаконенными переделками? Возможность продажи перекроенной квартиры всё-таки существует. Чтобы продать жилье с неузаконенным переустройством без проблем, следует предпринять следующие шаги:

  1. Снизить цену процентов на 10. Это привлечёт покупателей с которыми можно заключить соглашение о самостоятельном решении проблемы.
  2. Если перепланировка не узаконена, сразу отказывайте покупателям, планирующим оформить ипотеку.

Кстати, этот вариант, по отзывам, выгоднее, чем снижение цены за квартиру.

Продажа квартиры с перепланировкой возможна, если учесть все нюансы оформления сделки.

Для того чтобы быстро и выгодно для себя решить все проблемы при осуществлении сделки, целесообразнее обратиться за помощью к опытным юристам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector