Взаимозачет квартиры на новостройку сколько теряется
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Взаимозачет квартиры на новостройку сколько теряется

Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Процесс продажи старой квартиры и покупки новой с целью улучшения жилищных условий может растянуться на неопределенный срок. Существенно ускорить его можно через использование схемы взаимозачета.

Что такое взаимозачет при покупке квартиры

Процесс взаимозачета заключается в продаже имеющегося жилья и покупке за вырученные средства новой недвижимости. Вопросы реализации старого имущества обычно берет на себя то же агентство недвижимости (АН), которое помогает с подбором новостройки, или сам застройщик. Они также заинтересованы в проведении сделки в короткие сроки, поэтому проводят активную рекламную кампанию и берут на себя вопросы юридического сопровождения каждой сделки. При этом проведение сделок продажи и последующей покупки через одно агентство позволяет сэкономить на оплате его услуг (например, за счет минимальной комиссии за реализацию старого объекта).

К зачету принимается только недвижимость, оформленная на правах собственности. Соответственно для этой цели не подходят муниципальные, неприватизированные объекты, с обременениями и пр. При этом важно трезво оценивать имеющееся жилье, поскольку к нему предъявляются определенные требования. Среди стандартных условий:

  • Принадлежность собственнику от 3-х лет и более (по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов).
  • Отсутствие прописанных лиц или возможность освободить жилплощадь в кратчайшие сроки.
  • Отсутствие обременений или споров с третьими лицами.
  • Отсутствие неузаконенной перепланировки.

Иногда также возможны требования к определенной планировке (к примеру, наличие полноценной кухни), возрасту многоквартирного дома, отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг и пр.

Возможные схемы

На рынке недвижимости предлагается несколько способов покупки жилья с зачетом имеющегося имущества:

  1. Классическая схема: продается квартира на вторичном рынке и покупается недвижимость в новостройке. В качестве последних часто предлагаются объекты с незавершенным циклом строительства, соответственно требуется решить вопрос проживания до момента сдачи дома. Если вырученной суммы не хватает, доплата вносится единовременным платежом или оформляется рассрочка. В некоторых случаях можно обойтись без доплаты (например, при покупке на начальных этапах строительства, когда предлагается минимально низкая цена 1 м²).
  2. Без «вторички». В схеме участвует только первичная недвижимость. Причинами могут быть необходимость расширения жилплощади, смены района проживания или желание получить прибыль. С переходом на новые стадии строительства увеличивается цена за 1 м², поэтому продажа жилья в построенном доме (приобретенного ранее, например, на стадии котлована) и инвестирование в новые проекты может приносить неплохой доход.
  3. С привлечением ипотеки: продается свое жилье, а новое приобретается не только за счет выручки, но и с добавлением ипотечного кредита. Среди недостатков схемы: ограничение по выбору (кредит можно получить только по аккредитованным банками новостройкам) и необходимость для покупателя соответствовать определенным критериям, чтобы банк одобрил предоставление кредита.

Отличие взаимозачета от обмена

Оба термина не являются юридическими, поэтому судить об их отличиях можно, исходя из случаев их употребления по отношению к сделкам с недвижимостью. Разница заключается в следующем:

Физическое лицо (собственник старой квартиры) и юридическое лицо (продавец в лице застройщика или АН)

Продаваться может жилье на вторичном или первичном рынке, покупается – в новостройке

Участвуют только объекты вторичного рынка

В большинстве случаев требуется определенная доплата за новый объект (в виде единовременного платежа или рассрочки)

Объекты имеют равнозначную стоимость, поэтому денежные суммы фигурируют только в договоре

Взаимозачет квартиры на новостройку

Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:

  • является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
  • планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
  • присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
  • имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).

Порядок действий

Реализация зачетной схемы включает следующие этапы:

  • Выбор квартиры в новостройке, соответствующей желаемым параметрам. Обращаться лучше в крупные агентства недвижимости, которые сотрудничают с разными застройщиками и, соответственно, готовы предложить для покупки множество объектов с разными характеристиками.
  • Оценка имеющегося жилья и выставление его на продажу. Процедуру проводят специалисты АН (застройщика), они же используют все доступные рекламные каналы для скорейшей реализации недвижимости. Иногда для ускорения реализации предлагается немного снизить цену объекта (до 5%).
  • Бронирование квартиры в новостройке с фиксацией ее стоимости на определенный период (от 1 до 3 месяцев). Для этого вносится установленная сумма аванса и подписывается договор бронирования. Иногда предлагается увеличение срока вплоть до 12 месяцев, но в таких случаях исключается возможность зафиксировать стоимость объекта.
  • Продажа имеющегося жилья в течение срока бронирования. Как только находится покупатель, подписывается договор купли-продажи (ДКП) и оформляется переход права собственности.
  • Приобретение нового жилья. Вырученные от реализации деньги поступают напрямую застройщику в счет взноса за новостройку. В зависимости от стадии готовности многоквартирного дома заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или ДКП. После сдачи дома в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи и оформляется право собственности в Росреестре с уплатой госпошлины 2000 руб.

Необходимые документы

Среди требований к жилплощади, предлагаемой к зачету, – принадлежность покупателю на правах собственности и «юридическая чистота» объекта. Соответственно собственнику нужно подготовить пакет подтверждающих эти факты документов. Среди них:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает актуальность права собственности на объект и отсутствие обременений.
  • Документ-основание приобретения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  • Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие прописанных лиц.
  • Техническая документация (техпаспорт, поэтажный план БТИ, экспликация). Позволяет убедиться в отсутствии неузаконенной планировки.
  • Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешительные документы. По обстоятельствам может понадобиться разрешение от супруга на продажу квартиры, приобретенной в период брака, или от органов опеки на продажу недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника.

Всего в схеме обычно подписывается 4 договора:

  1. Бронирования новой квартиры.
  2. Посреднических услуг на продажу вторичной недвижимости.
  3. ДКП вторичного жилья.
  4. ДКП или ДДУ для жилья в новостройке.

Риски участия во взаимозачете

Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:

    Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты.

Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.

Особенности налогообложения

Использование схемы взаимозачета не отменяет необходимости уплаты налогов (за исключением установленных законом случаев) и права на налоговые вычеты, но имеет некоторые особенности.

Налог при продаже

Деньги от продажи недвижимости приравниваются к доходу, с которого должен быть уплачен НДФЛ по ставке 13%. Освобождение от его уплаты возможно при:

  • Достижении минимального срока владения: 3 года при получении по результатам безвозмездных сделок (дарения, наследования) или 5 лет – иными способами (в том числе посредством купли-продажи). Для недвижимости, приобретенной до 2016 г., минимальный срок равен трем годам.
  • Стоимости менее 1 млн. руб.
  • Отсутствии дохода от сделки: когда цена продажи соответствует цене приобретения ранее (при наличии подтверждающих документов).

Во всех остальных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ, но для расчетов вправе уменьшить свой доход (согласно ДКП) на сумму стандартного налогового вычета 1 млн. руб. или расходов, связанных с покупкой жилья ранее и подтвержденных документально.

Налоговый вычет при покупке

При приобретении недвижимости государство дает возможность использовать имущественный вычет – компенсацию по ставке 13% от понесенных расходов, не превышающих 2 млн. руб. Таким образом, максимально допустимая к возврату сумма составляет 260 000 руб. (2 млн.*0,13). Право на ее получение имеют граждане РФ, получающие официальную заработную плату, с которой в бюджет отчисляется НДФЛ или другие виды дохода, облагаемого по ставке 13%.

Принцип взаимозачета

Вместо необходимости дважды обращаться в налоговую службу сначала за перечислением НДФЛ, потом – за его возвратом, разрешается совместить обе процедуры и применить два вычета одновременно (согласно Письма Минфина РФ от 19 февраля 2013 г. № 03-04-05/9-115)

  1. Для продавца: «стандартный» вычет или в размере расходов.
  2. Для покупателя: 13% от расходов на покупку, но с суммы не более 2 млн. руб.
Читать еще:  Акт приемки квартиры в новостройке с замечаниями

Наглядно понять, как это работает на практике, помогут примеры:

Указанная выше схема взаимозачета налога действует при выполнении следующих условий:

  • Гражданин, являющийся одновременно продавцом и покупателем, имеет право на получение налогового вычета по НДФЛ.
  • Продажа и последующая покупка совершены в рамках одного налогового периода (1 января-31 декабря текущего года). В остальных случаях налогоплательщик обязан сначала оплатить налог с продажи недвижимости, а затем – обращаться за возмещением НДФЛ (при наличии такого права).
  • Гражданин ранее не заявлял о получении налогового вычета или использовал его не в полном объеме.

Поскольку сделки проходят в один год, для отчетности перед налоговой службой можно использовать одну декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее следует подавать в обязательном порядке, даже если по итогу зачета налогоплательщик фактически не будет вносить никаких платежей. Отчет подается по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за совершением сделки. Например, при использовании зачетной схемы в 2019 году, декларация подается до 30 апреля 2020 года. Дополнительно предоставляется пакет документов, подтверждающих продажу одного объекта и покупку другого.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Как купить квартиру в новостройке. Взаимозачет и трейд-ин: удобно, но накладно. Подойдет тем, кому время дороже денег

Предложение «трейд-ина» и «взаимозачета» активно присутствует в рекламе риелторских компаний – не всех, но очень многих. Вариант, спору нет, привлекательный: обменять старую квартиру на новую без забот и хлопот по продаже этой самой старой, а просто отдав ее «доброму дяде». Но здравый смысл подсказывает, что за разнообразные сервисы и удобства заплатить в конечном итоге приходится самим потребителям.

Так оно или нет в данном конкретном случае – с этим вопросом разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Со словами определились, с пониманием – не совсем
Предварительное изучение вопроса принесло следующие результаты. Во-первых, услуга существует только на первичном рынке: ничего подобного для вторички не предлагается. Точнее говоря, отдаваемая клиентом квартира, конечно, будет вторичной. Но вот приобрести таким образом можно только новостройку.

Второй вывод такой: называется данная услуга именно теми словами, которые мы уже упомянули в начале этой статьи, – «трейд-ин» и «взаимозачет». Иногда первый пишется на языке первоисточника – tradein. И в том, что касается понимания терминов, большинство игроков пришли к общему мнению.

«Обе схемы схожи тем, что подразумевают обмен старой квартиры на жилье в новостройке. Однако механизмы их проведения различны, – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – При взаимозачете недвижимость реализуется на рынке, а на вырученные деньги приобретается квартира в новостройке.Tradein – это срочная опция, она проводится путем выкупа компанией недвижимости на себя. Взамен же клиенту предоставляется квартира в новостройке».

Иными словами, в первом случае проводится, по существу, обычная альтернативная сделка – только стараются провернуть ее побыстрее. А во втором в роли покупателя выступает компания, продающая новостройку.

С такой точкой зрения согласилось, повторимся, большинство экспертов – но не все. Иные мнения сводились к тому, что четкого водораздела не существует. «Стандартов нет, но, как правило, подразумевается одно и то же: никто квартиру клиента не выкупает, а сначала продают старую квартиру, а потом оплачивают из этих денег новостройку, – говорит Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса агентства недвижимости «Азбука Жилья». – То есть это альтернатива в чистом виде».

…Но прислушаемся все же к мнению большинства – и рассмотрим те два варианта, которые назвала Светлана Бирина.

Давай сделаем это по-быстрому!
Начнем с взаимозачета, который, как мы выяснили, представляет собой обычную альтернативную сделку. Идеальный (для риелторов) ход данной операции: клиент сначала продает свою старую квартиру, получает за нее деньги, и только потом выбирает себе какую-нибудь новостройку – из числа тех, что будут на тот момент в продаже. Но так, к сожалению, бывает редко – гораздо чаще человек сначала выбирает для себя новую недвижимость, что называется, прикипает к ней душой. И только потом соглашается продать ради нее свою квартиру. И в ходе сделки все время беспокоится: не «уплывет» ли облюбованный им вариант?

Разумеется, продавец новостройки мог бы выбранную квартиру придержать – но это уже неинтересно самому продавцу. А вдруг за это время появится человек с живыми деньгами? Отказывать? А потом старую квартиру первого клиента не удастся продать (или сам клиент по каким-то своим причинам от сделки откажется) – и останется застройщик, как говорят в народе, «с мытой шеей»… По этой причине компании, которые предлагают взаимозачет, избирают компромиссный путь: новостройку все-таки бронируют, но стараются организовать все так, чтобы сделка прошла максимально быстро.

Как же можно ускорить? Если отбросить заклинания об «имеющихся у нашей компании секретных приемах, позволяющих продать быстро» (вряд ли такие приемы вообще существуют на белом свете), остается один способ: серьезно сбросить цену. «На вторичном рынке, если клиента интересует срочная продажа, то, как правило, надо быть готовым к торгу и дисконту, – подтверждает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Однако даже в случае быстрой продажи снижать рыночную стоимость квартиры при адекватной оценке ниже 15% нецелесообразно».

С последним тезисом автор горячо согласится: во всем надо знать меру, и в скидках тоже. Во-первых, какой бы низкой ни была выставленная цена, на рынке всегда найдутся граждане, пытающиеся торговаться, – так что в итоге объект окажется проданным еще дешевле. А во-вторых, чрезмерный дисконт может показаться подозрительным: потенциальные покупатели будут думать, что с квартирой что-то не так – к примеру, не в порядке документы. Или что вообще такой квартиры нет, а объявление – «обманка» для привлечения наивных провинциалов.

Но вернемся к основной канве нашего рассказа. С тем, что для успеха мероприятия необходима невысокая цена, согласились и другие консультанты. «Если клиент отдает квартиру на реализацию и называет цену, которая кажется компании адекватной, – компания забронирует под эту сделку квартиру в новостройке, – говорит Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – Если же компании цена кажется завышенной, бронировать под такую сделку квартиру она не станет. Клиенту останется ждать результатов продажи, после чего он сможет выбрать себе новую квартиру».

Документам – особое внимание
Вообще-то, данный совет можно считать универсальным, а в мире недвижимости его следует придерживаться сугубо и трегубо – в силу огромной величины обращающихся тут денег. В нашем конкретном случае проблема выглядит так: не случится ли так, что клиент выбирает интересующую его новую квартиру, вносит за нее аванс (из собственных средств), а потом оказывается, что продать его старую квартиру у агентства не получается? И что тогда? Не окажется ли, что аванс будет потерян?

Большинство экспертов сказали, что так не случится. «При взаимозачете выбранная в новостройке квартира бронируется, клиент оплачивает бронь, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И если агентство не может продать квартиру (что случается крайне редко), то деньги клиенту возвращаются». «Одним из способов обеспечения ответственности за нашу деятельность может быть внесение суммы бронирования, за которую мы отвечаем и которая будет возмещена в случае, если мы не окажем свои услуги вовремя, – соглашается Андрей Косоурихин, управляющий «CENTURY 21 Стандарт» на Новом Арбате. – Клиент в любом случае не потеряет аванс, он выплачивается полностью».

Читать еще:  Как происходит приемка квартиры в новостройке

Все бы хорошо, но есть еще одно мнение – Ольги Гусевой («МИГ-Недвижимость»):

«Когда клиент хочет продать свою квартиру, компания заключает с ним договор, в котором может быть предусмотрен возврат денег в случае неудачи с продажей, а может быть не предусмотрено возврата. Как правило, сумма небольшая, скорее для дисциплинирования клиента, а не для того, чтобы заработать. Авансирование новой квартиры, как правило – сумма невозвратная. Но если квартира не продается, то сроки договора увеличиваются, а цена выставленной квартиры пересматривается. Если клиент передумал, то аванс возвращается в рамках закона о защите прав потребителя, если иное не предусмотрено договором».

Так что автор настоятельно рекомендует тем, кто собирается подписать соответствующий договор, обратить на этот момент самое пристальное внимание.

Трейд-ин: 30% как не бывало…
Переходим к другому варианту – трейд-ину, при котором компания действительно сама забирает квартиру клиента. Удобно (для клиента), быстро. Но все компенсируется гигантской скидкой. «Как правило, компания выкупает квартиру по цене не выше 70% от рыночной стоимости», – говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. «В среднем на рынке действительно действует дисконт в размере не менее 30% от рыночной стоимости», – соглашается Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.

Экспресс-проверка, проведенная нами, подтвердила эти слова. Мы взяли для образца двухкомнатную квартиру в Марьиной Роще, («Электронный риелтор» аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» оценил ее в 8 млн руб.) и обзвонили компании, оказывающие данную услугу. Продавцы первички соглашались «затрейдинить» не больше чем за 5 – 5,5 млн.

Но и это еще не все. Недвижимость, которую возьмут у вас, должна быть ликвидной. Мария Литинецкая («Метриум Групп») расшифровывает это понятие:
– городская квартира (то есть не загородная недвижимость);
– полноценная квартира, а не комната в коммуналке, доля и т.п.;
– местоположение в Москве или в крайнем случае в ближнем Подмосковье;
– нахождение в собственности совершеннолетнего гражданина и более трех лет;
– отсутствие зарегистрированных по месту жительства (прописанных).

…В целом компании, занимающиеся трейд-ином, ориентированы на то, чтобы побыстрее полученную недвижимость продать. «Придерживать нет смысла: квартиру нужно реализовать как можно быстрее», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Отметим, что еще лет семь назад было иначе: тогда квартиры быстро дорожали, и агентства недвижимости нередко придерживали их – чтобы продать затем по более высокой цене. К тому же в те времена активно шло расселение коммуналок – а для этой операции как раз нужны небольшие квартиры. Но времена изменились.

Как обменять «вторичку» на новостройку

Улучшить свои жилищные условия хотели бы многие. Минимизировать затраты может помочь сделка по обмену старой квартиры на новое жилье в строящемся доме. Рассмотрим ее от и до.

Обмен, взаимозачет, трейд-ин – в чем разница?

Сделку по обмену «вторички» на квартиру в новостройке одни так и назовут – просто обменом. Другие используют слово «взаимозачет». Третьи предпочтут использовать термин «трейд-ин».

На самом же деле разница между понятиями следующая. Взаимозачет и трейд-ин – два варианта сделки, включающей продажу старой квартиры и покупку на вырученные средства (с доплатой или без) новой (на первичном рынке). Оба предполагают участие юридических лиц – застройщика и/или агентства недвижимости.

При взаимозачете сначала нужно найти покупателя на вторичное жилье (квартира в новостройке на этот период бронируется), а затем заключаются договоры о продаже и о покупке.

В случае со схемой трейд-ин старая квартира выкупается либо самим застройщиком, либо агентством недвижимости, поэтому новостройку можно приобрести сразу. «Подвох» же в том, что продать «вторичку» придется с большой скидкой – это своего рода компенсация за скорость.

Что касается обмена, так принято называть передачу квартир друг другу собственниками – физическими лицами. А значит, ни взаимозачет, ни трейд-ин юридически им не являются. Тем не менее, поскольку итог у обмена и сделок по этим схемам, по сути, один, для простоты их часто отождествляют с обменом. В конце концов, для клиента это действительно обмен – старой квартиры на новую, а все юридические нюансы берут на себя специалисты.

Куда обратиться для начала?

Какая бы схема обмена «вторички» на новостройку ни была выбрана, первым делом необходимо определиться с юридическим лицом для осуществления сделки.

У многих агентств недвижимости есть ресурсы и для быстрого поиска покупателя, и для самостоятельного выкупа старой квартиры. Ну а поскольку агентства сотрудничают с десятками застройщиков, и вариантов квартир для продажи у них имеется немало.

Застройщики, по крайней мере некоторые, тоже могут помочь реализовать вторичное жилье, правда, на деле этим вопросом занимаются, как правило, их партнеры – те же агентства недвижимости. Зато квартира в новостройке покупается напрямую. Таким образом, посредничество присутствует при любом раскладе. Какое из них выгоднее в каждом конкретном случае – решать клиенту.

Какие документы нужны?

Для того чтобы оформить обмен «вторички» на новостройку, вне зависимости от схемы и приоритетного юрлица, понадобятся следующие документы:

– свидетельство о государственной регистрации права собственности на реализуемую квартиру;
– правоустанавливающая документация;
– нотариально заверенное согласие всех собственников на заключение сделки;
– согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
– разрешение опекунского совета, если в числе собственников есть несовершеннолетние;
– выписка из домовой книги;
– справки из налоговой инспекции об отсутствии долгов по налогам и БТИ;
– квитанция об оплате госпошлины.

Также перед продажей старого жилья с целью обмена его на новую квартиру стоит проверить, есть ли на нем какие-либо обременения или аресты – чтобы при обнаружении спорных моментов иметь возможность все уладить до запуска сделки.

Обмен через агентство

Итак, обмен «вторички» на новостройку осуществляется, как правило, по одной из двух схем. Однако видимое предпочтение пока отдается все же взаимозачету (по сути, а не по названию – большинство компаний упорно используют вместо этого слова более модное – «трейд-ин»).

Клиент, обратившийся в агентство для проведения обмена вторичного жилья на новое, заключает договор на продажу квартиры в определенный срок (например, 4 месяца) и параллельно вместе с агентом подбирает жилье в новостройке. В договоре прописываются шаги сторон в случае, если квартиру не удается продать в заявленный срок.

Взаимозачет от застройщика

При сделке через застройщика продажей недвижимости клиента занимается партнер девелопера – агентство недвижимости. Договор о продаже вторичного жилья и договор о приобретении квартиры в новостройке заключаются одновременно. Однако еще до подписания договоров специалисты агентства оценивают объект недвижимости клиента, консультируют его относительно стоимости и сроков реализации.

Часто для клиентов, приобретающих квартиры по модели зачета старого жилья, разрабатываются специальные схемы оплаты в рассрочку. Они позволяют обойтись небольшим первоначальным взносом, а большую часть суммы внести после продажи старой квартиры.

Плюсы схемы: комплексно и безопасно

Главный плюс обмена «вторички» на новостройку по схемам взаимозачета и трейд-ин – режим «одного окна». То есть либо застройщиком, либо агентством обеспечивается комплексный сервис, организуется и контролируется весь процесс. А это, в свою очередь, гарантирует и максимальную безопасность сделки.

Удобно, что документально определены сроки проведения сделки и ответственность сторон по их соблюдению.

Кроме того, с целью привлечения большего числа клиентов для таких сделок агентства и застройщики разрабатывают специальные условия, проводят различные акции и т. п.

Продажа задешево и другие минусы

Основной недостаток схемы трейд-ин – сниженная цена на вторичное жилье, чаще всего не превышающая 70-80% от его рыночной стоимости. Плюс требования к выкупаемой недвижимости у компаний довольно высокие, ведь для ее успешной реализации она должна быть ликвидной.

При взаимозачете минус в том, что после продажи старой квартиры и до получения ключей от новой нужно где-то жить. Естественно, если жилье приобретается в уже готовой новостройке или буквально за пару месяцев до ее сдачи, проблем нет. А вот при покупке на ранних этапах строительства расходы на съем могут нивелировать выгоду.

Еще один важный пункт при обмене «вторички» на новостройку по системе взаимозачета – поиск покупателя. На это может уйти время, а срок бронирования квартиры в строящихся домах всегда ограничен. Таким образом, вполне вероятно, что для покупки новой квартиры опять же придется снизить цену на старую – чтобы поскорее ее продать.

Читать еще:  Порядок получения ключей от квартиры в новостройке

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group:

«Договор с агентством на продажу квартиры в определенный срок является основанием для работы с застройщиком по специальной программе, которая подразумевает рассрочку платежа за новую квартиру на срок продажи старой. В этом случае несколько меняются условия оплаты: первый платеж рассчитывается исходя из базовой цены без учета скидки на 100%-ю оплату, но после продажи вторичной недвижимости остаток платежа пересчитывается с учетом скидки, и переплата остается небольшой».

Артем Босов, директор по продажам ГК «Ленстройтрест»:

«В рамках программы взаимозачета разработана специальная схема оплаты – “Отложенный платеж”. Размер первоначального взноса по ней – от 10% цены новой квартиры, а оставшуюся часть клиент может внести в 7-месячный срок со дня заключения договора. Кроме того, схема предусматривает дополнительные скидки, размер которых зависит от срока оплаты (чем раньше вносится вся сумма, тем больше скидка). А если покупатель вкладывает также средства, полученные по ипотечному кредиту или в виде каких-либо субсидий, менеджеры компании обязательно участвуют в подготовке документов для социальных служб и банков».

Взаимозачет квартиры на новостройку

Взаимозачет квартиры на новостройку – это удобная и выгодная схема, позволяющая улучшить жилищные условия и приобрести новую жилплощадь в том случае, когда старая долго не продаётся. Подобные услуги на выгодных для клиентов условиях оказывает инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet – один из ведущих игроков на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья.

Как работает программа?

Схема, которую мы предлагаем, имеет определённое сходство с обменом, однако более удобна и эффективна.

  • Вы оставляете заявку на нашем сайте.
  • Специалист компании предлагает вам несколько вариантов жилья, из которых вы выбираете оптимальный. Данная жилплощадь будет забронирована на 2 месяца – время продажи квартиры. Сумма оплаты за бронь возвращается в полном объёме, если компания Est-a-Tet в течение этого срока не находит покупателя на вторичку.
  • Определяется стоимость вторичной жилплощади на рынке. Если цена жилплощади в новостройке будет выше, чтобы приобрести её вы сможете оформить ипотеку или просто доплатить недостающую сумму.
  • Est-a-Tet проводит рекламную кампанию на собственных и сторонних ресурсах, привлекая потенциальных покупателей.
  • При появлении покупателя наши специалисты проводят сделку, оформляют все необходимые документы и проводят все финансовые расчёты.

Вы хотите купить квартиру в новом доме, но не можете продать старую недвижимость? Специалисты компании Est-a-Tet готовы вам помочь. Для получения более подробной информации о подобных сделках обращайтесь к нашим консультантам по телефону, электронной почте или в онлайн-формате.

Схема работы

Звонок риэлтору

Подбор новой квартиры

  • Сотрудники департамента по взаимозачетам предложат несколько вариантов. При подборе мы учтем пожелания к району, площади, количеству комнат, этажности дома.
  • Квартира, которую Вы выберете, будет забронирована на время продажи вторичной недвижимости.
  • Если мы не найдем покупателя в установленный срок, оплата за бронь в новостройке будет возвращена в 100% размере.

Заключение договоров

  1. Договор бронирования закрепит за Вами квартиру в новом доме и фиксирует ее цену на срок до 2 месяцев.
  2. Одновременно заключается договор, направленный на поиск покупателя на Вашу вторичную недвижимость.

Опытный эксперт проведет оценку квартиры во вторичке для определения бюджета сделки. Если стоимость жилья в новостройке выше, чем ожидаемая выручка от продажи, Вы сможете внести доплату или оформить ипотечный кредит.

Поиск покупателя

  • Риэлтор осмотрит квартиру и даст рекомендации, как повысить ее стоимость на рынке. Возможно, потребуется косметический ремонт или генеральная уборка. Если интерьер в хорошем состоянии, фото можно публиковать «как есть».
  • Для быстрого поиска покупателя мы задействуем проверенные каналы коммуникаций: более 40 интернет-порталов, профессиональные базы риэлторов, сайт компании.

Внесение аванса и назначение даты сделки

Как только мы подберем заинтересованного кандидата и получим авансовый платеж, будет назначена дата сделки купли-продажи.

Заключение сделки и подписание ДДУ

В указанный день мы проводим сделку с клиентом и передаем ДКП на регистрацию. Параллельно Вы подписываете ДДУ (договор долевого участия).

Финальные расчеты

Деньги, полученные за реализуемую квартиру, направляются в счет оплаты Вашего жилья в новостройке. Всё готово, Вы переезжаете в новый дом!

Как задействовать трейд-ин при обмене старого жилья на квартиру в новостройке

Специалисты утверждают, что нынешний период очень хорош для того, чтобы произвести обмен старого жилья на новую, современную квартиру. Но, как известно, спрос на вторичное жильё сейчас существенно просел, и продать свою квартиру может быть довольно сложно. Однако варианты решения этого вопроса все-таки существуют. Один из них – это взаимозачет или, говоря современным языком, трейд-ин в различных его вариациях, которые мы опишем в нашей статье.

Полный взаимозачет

Трейд-ин способен существенно упростить задачу желающих заиметь новую квартиру вместо старой. В сфере недвижимости взаимозачет практически копирует схему трейд-ина из авторынка. На практике она состоит в том, что девелопер выкупает у клиента старую квартиру, делая определённой дисконт от той стоимости, которую она имеет на рынке. Затем он минусует сумму от ее продажи из стоимости квартиры, которую он продает в возведенном им жилом комплексе.

Однако подобных предложений на рынке отыскать почти невозможно, так как:

  • покупатель новой квартиры почти не заинтересован в такой сделке, поскольку теряет до 40% стоимости своей старой квартиры;
  • девелопер не заинтересован в том, чтобы держать на своем балансе подобный актив. Это объясняется стагнацией вторичного рынка и нежеланием девелоперов омертвлять свои деньги.

Если вы не хотите расставаться со своей старой квартирой, а лишь желаете сделать ее более уютной, вы можете отремонтировать ее своими руками. В этом вам поможет наша статья.

Почти взаимозачет

В сфере недвижимости слегка измененная схема трейд-ин зачастую подразумевает наличие двух параллельных услуг:

  1. Оказание помощи в реализации вторичного жилья;
  2. Сделка по покупке квартиры в новостройке.

Для покупателя преимущество такой схемы состоит в том, что он работает как бы в «одно окно». Это позволяет ему здорово (процентов на 25-50) сэкономить на размере риэлторской комиссии. Кроме того клиент достаточно легко может производить сделки нестандартного типа. Например, продать пару старых однокомнатных квартир на приобретение одной большой новой. Или он может сделать по-другому: продать трехкомнатную квартиру, а купить пару однушек.

Другое преимущество для покупателя состоит в том, что девелопер может произвести бронирование приобретаемой квартиры с одновременной фиксацией цены на время продажи квартиры старой.

Если взять, например, московский рынок новостроек, то сделки в рамках схем взаимозачета составляют порядка 10%.

Рассрочка. Подойдёт для тех, у кого есть накопления

Вполне понятно, что продажа старого жилья может протянуться несколько месяцев. Риски потери заинтересовавший его новой квартиры покупатель может снизить, воспользовавшись рассрочкой девелопера, которая часто бывает беспроцентной.

Недостаток подобной схемы состоит в довольно большом размере первоначального взноса, который, как правило, никогда не опускается ниже 50%. По этой причине вариантом с рассрочкой могут воспользоваться лишь те, у кого имеются довольно значительные накопления.

Как быть, если денег от продажи старой квартиры недостаточно

Сложности могут появиться, если стоимость старой квартиры ниже стоимости новой. При таком раскладе можно рассматривать два варианта ипотечных действий:

  1. При наличии суммы, достаточной для первого взноса, покупатель приобретает жилье в новостройке, используя ипотеку и выставляя старую квартиру на продажу в соответствии со схемой взаимозачета. После продажи старой квартиры полученные деньги будут использованы для частичного погашения ипотечного кредита
  2. Если у покупателя свободных денег нет, то, получая кредит в банке, он указывает стоимость старой квартиры как первоначальный взнос по ипотеке. Оформление договора на кредит для приобретения новой квартиры возможно в этом случае лишь после окончания продажи вторичного жилья.

Итак, если у вас есть желание сделать свою жизнь краше и если вы хотите переехать в новую квартиру, вы вполне можете воспользоваться такой системой, как взаимозачет, варианты которого мы только что описали.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector