Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски, ответственность, схема

Значительная часть банков, выдающих ипотечные кредиты, требует от заемщиков оплаты первоначального взноса. Его размер в разных кредитных организациях составляет от 10 до 40%. Это большие деньги, собрать которые могут далеко не все. Если средств у покупателя не хватает, стороны могут прибегнуть к намеренному завышению стоимости жилья. Поскольку такое случается нередко, стоит узнать, что эти за схема и какие риски возникают у участников сделки.

Первоначальный взнос по ипотеке: что это такое и для чего нужен?

Ипотечные заемщики иногда недоумевают, зачем банки вообще требуют вносить первый взнос. Ведь по ипотеке начисляются немалые проценты, и, казалось бы, банку выгоднее кредитовать клиента на полную сумму.

В первую очередь такое требование связано с минимизацией рисков. В том случае, если заемщик не сможет вносить платежи и квартиру придется продавать, первоначальный взнос позволит компенсировать разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи. Кроме того, для кредитной организации это дополнительная гарантия платежеспособности заемщика.

Зачем завышают стоимость квартиры при покупке в ипотеку?

Суть завышения рыночной стоимости жилья состоит в том, чтобы получить больше денег у банка. Они могут потребоваться заемщику в следующих случаях:

  • У клиента нет средств на первый взнос или их оказалось недостаточно.
  • Клиенту необходимо обустраивать новое жилье: делать ремонт, покупать мебель и технику.
  • Другие причины (желание съездить в отпуск, купить автомобиль).

Схематично процедура завышения цены выглядит так:

  1. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи более высокую стоимость квартиры. Продавец идет на такую сделку, как правило, за вознаграждение.
  2. Если сторонам удалось договориться, продавец предоставляет в банк расписку о том, что он якобы получил первоначальный взнос.
  3. Покупатель вручает продавцу фиктивную расписку о том, что он взял у продавца в долг. Указанная в этой расписке сумма соответствует разнице между реальной и завышенной ценой жилья.
  4. Банк засчитывает указанную сумму в качестве первого взноса и переводит оставшиеся деньги продавцу. Продавец, получивший ровно столько, сколько стоит недвижимость, уничтожает долговую расписку покупателя. Соответственно покупатель приобретает квартиру исключительно на заемные средства, своих денег он на нее не тратит.

Особое внимание стоит обратить на составление расписки, подтверждающей факт внесения первоначального взноса. При заключении сделок с недвижимостью он может оформляться в виде аванса или задатка. У них есть существенное отличие. Задаток в случае срыва сделки по вине покупателя возврату не подлежит. Зато аванс должен быть возвращен в полном объеме, если договором купли-продажи не предусмотрены другие условия.

Риски покупателя при завышении стоимости ипотечной квартиры

Даже если эта схема и имеет некоторые преимущества, возможные риски способны их перевесить. Сторонам сделки стоит помнить, что такие действия при определенных условиях могут квалифицироваться как обман кредитной организации. Последствия этого обмана, предусмотренные статьей 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования», печальны. Виновников может ждать крупный штраф, принудительные работы и даже лишение свободы.

Но даже если обман не будет разоблачен, каждая сторона серьезно рискует. Для покупателя риски заключаются в следующем:

  • У банка могут возникнуть сомнения относительно цены, и в выдаче кредита будет отказано.
  • Если ипотеку одобрят, платить придется по полной программе. Обычно бывает выгоднее сократить затраты и все-таки собрать деньги на первоначальный взнос.
  • Заемщику придется решать проблемы с оценкой. Возможно, с оценщиком удастся договориться о завышении стоимости жилья, но дополнительных расходов не избежать. Кроме того, кредитные организации прекрасно знают о существовании таких схем и могут отправить подозрительный отчет на дополнительную проверку.
  • Не стоит забывать про долговую расписку, которую покупатель отдает продавцу. Если продавец нечист на руку, он имеет право обратиться в суд и потребовать возврата долга вместо уничтожения расписки.

Что касается плюсов схемы для покупателя, их три. Первый – возможность ускорить процесс покупки жилья, ведь даже на первый взнос обычно копят годами. Второе преимущество заключается в том, что при появлении у заемщика финансовых проблем банк выставит объект на торги по завышенной стоимости. Выручить за жилье в этом случае удастся больше

Еще один приятный бонус – возможность увеличить сумму налогового вычета. Поскольку жилплощадь покупается по завышенной цене, государство вернет ипотечному заемщику больше денег.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры в ипотеку

При заключении сделки купли-продажи квартиры с завышенной ценой рискует и продавец. Вот минимальный перечень его рисков:

  1. Фиктивная расписка, удостоверяющая факт передачи продавцу первого взноса, является официальным документом. После оформления расписки продавец будет должен покупателю деньги, которые он фактически не получал. Недобросовестные люди могут этим воспользоваться.
  2. Если банк заподозрит обман и откажет в выдаче кредита, придется тратить время на поиск нового покупателя.
  3. В случае нахождения квартиры в собственности меньше трех (в некоторых случаях – пяти) лет налоговое бремя увеличиться. Ведь платить походный налог придется не с реальной, а с завышенной стоимости объекта.

Особых преимуществ в завышении рыночной цены для продавца нет. Обычно ему все равно, от кого получать деньги: от покупателя или банка. Поэтому многие собственники квартир, убедившись в чистоте намерений покупателя, готовы пойти навстречу.

Несмотря на определенную привлекательность такой схемы, у нее слишком много минусов. Поэтому на подобные сделки обычно идут люди, которые хорошо знают друг друга. Если же в благонадежности контрагента есть сомнения – от завышения цены лучше отказаться

Остались вопросы по теме этой статьи? Наши юристы могут ответить на них прямо сейчас!

Порядок сделки с завышением стоимости квартиры при ипотеке

В прошлом году моя сестра продавала квартиру. Но желающих купить за наличный расчет было немного, поэтому она согласилась на сделку с использованием ипотечных средств. Бумажной волокиты и нервов эта сделка доставила много. Помимо этого покупатель просил фиктивно завысить стоимость жилья по договору. Сестра обратилась ко мне за помощью, чтобы выяснить, какие риски в этом случае она имеет, и стоит ли ей соглашаться на эту авантюру. Вместе с ней мы выяснили все риски такой ситуации, и сейчас я их вам подробно расскажу.

Стоимость квартиры

Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости. Их стоит знать и уметь различать.

Выделяют следующие виды цен:

  • инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
  • инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
  • кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
  • ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
  • рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;
  • потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
  • другие виды.

Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.

При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

Цель завышения стоимости

Наиболее часто заемщики просят фиктивно завысить стоимость приобретаемого ими жилья, чтобы обойти необходимость первоначального взноса, которого может у них не быть, либо имеющаяся сумма является недостаточной.

Схема обхода первого взноса достаточно проста. Продавец указывает в договоре и оценке недвижимости завышенную сумму жилья на столько, сколько должен составлять первоначальный взнос. И прописывает в документах, что это был задаток, который в случае расторжения сделки покупателем остается у продавца.

Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.

Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.

Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя. Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением. Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.

Когда не стоит завышать сумму?

Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:

  • если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
  • насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
  • уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.

Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.

Вторым неприятным моментом может оказаться подоходный налог в размере 13 %, который придется заплатить в случае продажи квартиры ранее 5 лет с момента ее покупки. В некоторых случаях от уплаты налога владельцы освобождаются после 3 лет владения. Но в любом случае, необходимо учитывать разницу в цене покупки и дальнейшей продаже, если не прошло указанное количество лет.

Покупатель несет более высокие риски, поэтому прежде чем предлагать такую авантюру продавцу, стоит помнить, что данное правонарушение могут квалифицировать как мошенничество, и в этом случае придется отвечать перед законом. Также могут сложиться неприятности и с продавцом, который решит наживиться, воспользуется ситуацией и изменит условия купли-продажи в свою пользу.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Процедура завышения

Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:

  1. Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
  2. Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
  3. Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
  4. Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.
  5. Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
  6. Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
  7. После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
  8. Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.
Читать еще:  Незаконная приватизация квартиры срок давности

Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки. Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.

Необходимые документы

Перед оформлением сделки выберите наиболее подходящий по всем условиям кредитования для вас банк. После этого подайте предварительную заявку на кредит. И только после одобрения банка, рассчитывайте на успех проведенной сделки. Так как не все кредитные организации могут одобрить большую сумму займа при определенных доходах заемщика. Некоторые могут потребовать дополнительных гарантий.

Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.

У каждого банка могут быть свои требования к документам для совершения сделки с использованием ипотеки. Но есть стандартный пакет бумаг, который потребуется во всех случаях:

  • экспертная оценка стоимости жилья по рынку (она должна совпадать или незначительно отличаться от цены, указанной вами в договоре купли-продажи);
  • авансовое соглашение, где будет указан размер суммы, зачтенной в качестве первого взноса (здесь вы должны учитывать требования банка, сколько процентов минимум должен быть первоначальный взнос);
  • расписка продавца, она будет являться подтверждением фактического получения денежных средств продавцом;
  • проект договора.

В настоящее время ипотеку предоставляет множество банков, так как этот вид кредитования очень выгоден для кредитных организаций. Поэтому многие банки идут навстречу своим клиентам и не обращают внимание на 10-20 % завышения в стоимости жилья.

Заключение

Главным преимуществом завышения стоимости жилья является возможность для покупателя приобрести жилье в ипотеку, не внося первоначальный взнос. В городах, где жилье достаточно дорогое, люди часто пользуются этим способом. Особенностями данной схемы является:

  1. Практически все риски несет покупатель, поэтому большинство продавцов с радостью соглашаются на данную авантюру, только бы продать жилье.
  2. Продавцу стоит помнить, что при владении квартирой менее 3-5 лет, ему придется платить налог с разницы между продажей и покупкой. А в случае фиктивного завышения стоимости это крайне невыгодно для продавца.
  3. Продавцу нет существенной разницы, получит он всю сумму от банка или заплатит ему покупатель первый взнос. Поэтому многие продавцы, убедившись в чистоте намерений покупателя, с радостью идут навстречу.
  4. Существенным минусом является более широкий пакет документов, необходимый для подачи в банк при оформлении сделки с ипотекой.

Но, к сожалению, совсем немногие могут себе позволить приобрести квартиру без использования ипотечных средств. Так же, как и немногие могут накопить первоначальный взнос. Поэтому продать квартиру, не идя навстречу покупателям, бывает очень сложно. И продавцы вынуждены участвовать в подобных авантюрах.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Какой бывает стоимость квартиры

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

  • рыночная,
  • потребительская,
  • кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10-20 процентов от рыночной цены недвижимости. Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200-300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса. Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

  • затраты застройщика при возведении объекта;
  • стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
  • перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
  • местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
  • год возведения;
  • состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
  • состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
  2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
  3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
  4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
  5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

  1. У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса. В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;
  2. Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
  3. Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

  1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
  2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
  3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Негативные последствия для покупателя

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика. Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

  1. Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
  2. Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
  3. Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Риски продавца

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

  1. Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.
  2. В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
  3. При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
  2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
  3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).

Читать еще:  Перепады напряжения в квартире что делать

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

  • экземпляр оценочного альбома;
  • авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
  • расписку от лица, которое реализует недвижимость;
  • возможный образец договора купли-продажи.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

  • ВТБ,
  • Металлинвестбанк,
  • Промсвязьбанк,
  • Райффайзенбанк,
  • Россельхозбанк,
  • Сбербанк,
  • ФК Открытие.

Заключение

Если вы планируете оформить ипотеку с завышением стоимости жилья, оцените возможные риски этой процедуры. Во многом успешность сделки зависит от надежности продавца. Если вы не доверяете тому, кто продает квартиру, выберите другой вариант недвижимости.

Но правильнее всего оформить ипотеку с указанием реальной рыночной цены объекта.

Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке в банке: советы заемщикам!

В приобретении недвижимости заинтересованы многие граждане Российской Федерации, однако не все могут самостоятельно накопить необходимое количество денег для покупки подходящего объекта. Существенная помощь оказывается кредиторами, которые предоставляют крупные ссуды. При кредитовании, практически всегда предусмотрено внесение первоначального взноса, но не все располагают соответствующей суммой, именно поэтому заемщики идут на такое ухищрение, как ипотека с завышением. На текущий момент завышение стоимости квартиры при ипотеке распространенная практика, бороться, с которой финансовым учреждениям достаточно сложно.

Разница в рыночной и кадастровой стоимости

На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:

  1. В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
  2. Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
  3. Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
  4. На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
  5. Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.

Несмотря на наличие целого ряда отличий, две этих величины неразрывно связаны, так как на основании одного значения, формируется другой ценник и наоборот. Такая практика наблюдается при регистрации и последующей продаже объекта на вторичном рынке недвижимости.

Важно! Следует понимать, что искусственно значение рыночной стоимости не может быть чрезмерно занижено или завышено в несколько раз в сравнении с кадастровой ценой, установленной в соответствующем документе.

Зачем нужен первоначальный взнос

Практически все программы ипотечного кредитования подразумевают необходимость внесения первичного платежа, который составляет от 10 до 45 процентов стоимости приобретаемого имущества (некоторые банки допускают внесение до 65%). Этот обязательный взнос имеет следующие основные назначения:

  • оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
  • установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
  • снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
  • определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.

На данный момент, многие кредиторы предусматривают оформление ипотеки без первоначального взноса, однако здесь устанавливаются иные требования к заемщикам, либо предусматривается обязательное наличие залогового обеспечения. В иных ситуациях, первичный платеж является обязательным условием для выдачи заемщику средств на покупку недвижимости.

Зачем завышают стоимость: схема

На практике, при обращении в Сбербанк, либо к любому другому кредитору, требуется внесение небольшого предварительного платежа только на приобретение некоторых видов жилья. Что касается вторичного рынка (жилье чаще всего приобретается именно на вторичке), то здесь предусмотрено предварительное внесение 20 и более процентов от стоимости объекта. Именно поэтому и существует схема завышения рыночной цены объекта, когда заемщик претендует на более крупный заем, при этом вносит меньший первичный платеж. Ситуация выглядит следующим образом:

  • заинтересованному в ипотеке заемщику не хватает определенной суммы денег на несение предварительного платежа;
  • осуществляются определенные договоренности с продавцом, об искусственном увеличении цены недвижимого объекта;
  • продавец пишет расписку о том, что ему покупатель предоставил определенную сумму аванса для последующего оформления сделки;
  • в такой ситуации кредитор получает определенную гарантию, что некоторый процент средств заемщика уже принимает участие в сделке;
  • далее снижается размер обязательного первоначального взноса, а кроме того увеличивается само тело кредита.

Впоследствии в договоре покупки прописываются новые значения, однако сделка между продавцом и покупателем осуществляется на тех же условиях, о которых они договорились изначально.

Важно! Такой вариант проведения сделки на практике имеет широкое распространение, однако сулит определенные риски не только для продавца, но также и для самого покупателя.

Риски завышения для продавца

Подобное развитие событий способно привести к неблагоприятным последствиям. Здесь предусматривается определенный обман и извлечение некоторый выгоды для заинтересованных сторон. На практике, в такой сделке имеются следующие риски продавца:

  • если сделка не будет одобрена, то формально продавец недвижимого имущества обязуется вернуть покупателю средства, которые он на практике не получал;
  • при условии, что такая ситуация вскроется, предусматривается ответственность за соучастие в мошеннической схеме;
  • такая процедура может затянуть продажу недвижимого имущества на продолжительный период времени;
  • дополнительно может наблюдаться огласка, которая впоследствии не позволит продавцу выгодно реализовать свое недвижимое имущество.

Отдельно следует выделить момент, относительно последующего удержания с продавца налога в размере 13 процентов от вырученных средств с реализации квартиры или иного имущественного объекта.

Опасность завышенной цены для покупателя

Как и в случае с продавцом, заемщики, которые заинтересованы в приобретении имущества, могут столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями. Риски покупателя следующие:

  • самое безобидное стечение обстоятельств при выявлении махинаций – это отказ в предоставлении займа на покупку квартиры или дома;
  • более серьезным последствием можно назвать внесение такого клиента в черный список, из-за чего впоследствии оформить любую ссуду будет почти невозможно;
  • наиболее опасная ситуация, при выявлении схемы – это привлечение к уголовной ответственности по статье УК РФ № 159 «Мошенничество»;
  • кроме того, при неправильном оформлении документа, заемщик рискует дополнительно остаться должником продавца.

Следует понимать, что доказать в суде определенные договоренности с продавцом, которые не прописаны в документальной форме весьма проблематично, из-за чего на основании постановления заемщик может остаться должен продавцу сумму средств, прописанную в расписке. С такой ситуацией можно столкнуться, если наткнуться на недобропорядочного собственника имущественного объекта.

Важно! Дополнительно, ипотечное кредитование нередко подразумевают участие эксперта по оценке рыночной стоимости, из-за чего покупатель или продавец могут понести еще более существенные растраты, либо столкнуться с предвзятостью при процедуре.

Как завысить оценку стоимости

Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:

  1. Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
  2. Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
  3. Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
  4. Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
  5. Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
  6. Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
  7. Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.

Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.

Важно! Такая махинация предполагает внесение незначительного предварительного взноса, либо полное его отсутствие, однако при ее выявлении, присутствуют некоторые риски и возможные последствия.

Поддержка в ипотечном кредитовании

Для того чтобы не заниматься различными аферами, за которые предусматривается уголовная ответственность, рекомендуется обратиться в посредническое агентство, где может быть оказана помощь в оформлении выгодной ипотеки. Здесь заемщик может претендовать на поддержку в оформлении заявки, подбор недвижимого объекта, а кроме того сопровождение процедуры до момента регистрации прав собственности на квартиру. Эти учреждения тесно сотрудничают с кредиторами, из-за чего при подаче обращения через ипотечного брокера подбираются выгодные условия, а кроме того повышаются шансы на одобрение заявки. За свои услуги такие компании удерживают от 5 до 10% комиссии. Среди массы ипотечных брокеров следует выделить проект «ДомБудет» от компании ООО Центр Финанс, так как здесь предусмотрены наиболее приемлемые условия, а кроме того индивидуальный подход к каждому клиенту.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя

Многие граждане, желающие взять квартиру в ипотеку, не могут накопить деньги на первоначальный взнос. Чтобы не вносить первый взнос, некоторые покупатели идут на сговор с продавцом и искусственно завышают стоимость продаваемой квартиры. Рассмотрим, что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, какие риски несет для продавца и покупателя и выгодно ли это делать.

Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?

Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.

Еще одна причина, по которой оформляют ипотеку с завышением — это покупка квартиры без ремонта. В этой ситуации заемщики часто запрашивают у банка большую сумму, чем необходимо на ее покупку, а оставшиеся средства тратят на ремонт жилья.

Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.

Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

Любой объект недвижимости имеет 2 цены:

Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».

Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.

При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость. Именно она подвергается завышению.

Как работает завышение для ипотеки?

Проще всего разобраться в механизме завышения на примере.

Читать еще:  Сколько берут риэлторы за сдачу квартиры

Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%. Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.

Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста. В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.

На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку. В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.

Когда завышение лучше не делать?

Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут. Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше.

Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:

  1. Покупатель не имеет стабильных доходов. Это чревато тем, что при наступлении неблагоприятной ситуации, он может быть не в состоянии оплачивать ипотеку. Банк отберет жилье, а при вскрытии схемы можно оказаться под следствием.
  2. Покупатель не установил доверительных отношений с продавцом. Это сложный психологический аспект. В таких вопросах, как недвижимости и деньги, вряд ли стоит доверять кому-либо, кроме ближайших родственников.
  3. Покупатель выбрал дорогую квартиру, которую трудно сравнить с конкурентами. В такой ситуации оценщик, скорее всего, не согласится дать заведомо ложный отчет, ведь обман здесь будет слишком очевиден.

Риски покупателя при завышении ипотеки

Взять квартиру в ипотеку, не вложив в нее никаких собственных средств, выгодно и удобно. Но помните о том, что схема с завышением стоимости объекта неправомерна. А значит, имеет свои и довольно существенные риски. Рискуют обе стороны, но сейчас поговорим о том, какие риски несет покупатель.

Риск 1. Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Не стоит думать, что финансовые учреждения не в курсе подобных махинаций. Специалисты банка при изучении документов обязательно обратят внимание на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

Риск 2. Продавец не отдаст сумму завышения

Банк переводит всю стоимость недвижимости продавцу. Тот в свою очередь должен отдать определенную часть покупателю. В связи с этим могут возникнуть ситуации, когда владелец квартиры просто откажется это делать. Поэтому обязательно стоит составить расписку на возвратную сумму. В банк она не пойдет, однако покупателя обезопасит.

Риск 3. Продавец обратится в суд и потребует возврата денег

Один из важнейших этапов схемы по приобретению квартиры с завышением является оформление долговой расписки. Если нарваться на недобросовестного продавца, можно потерять большую сумму денег. Ведь ничего не мешает владельцу обратиться в суд с требованием о возврате долга по указанной выше расписке.

Риск 4. Уголовная ответственность по факту мошенничества

Если сотрудникам банка сделка покажется сомнительной, и они решат докопаться до истины (а сделать это не так сложно), это может привести к очень серьезным последствиям. Вплоть до уголовной ответственности по факту мошенничества.

А что это как не представление заведомо ложных сведений? Причем под такой риск попадают обе стороны, ведь будет сложно доказать, кто именно придумал эту схему. Данные действия подпадают под статью 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования». Ответственность: от крупного штрафа до лишения свободы.

Риски ипотеки с завышением для продавца

Сделка с завышением гораздо более выгодна именно покупателю. Продавец каких-то объективных выгод от такого соглашения не получает. В подобной ситуации он больше рискует, чем выигрывает. Рассмотрим риски продавца при ипотеке с завышением стоимости квартиры.

Риск 1. Отдадите полную сумму по договору купли-продажи, если сделку признают недействительной

По определенным причинам сделку могут признать ничтожной и расторгнуть. Причинами такого исхода могут стать нарушения прав собственности недееспособных либо несовершеннолетних, которые ранее были прописаны в этой квартире.

Риск 2. Потеряете время в случае отказа покупателю в ипотеке

Банки редко выдают кредиты в размере 100% стоимости жилья. Как правило, это 80-90% от цены, которую определят в своем отчете оценщики-эксперты. Даже если покупатель договорится с оценщиком о завышении, банк может обратить внимание на существенную разницу между рыночной и оценочной стоимостью, и отказать в ипотеке.

В такой ситуации продавец потеряет время, поскольку будет скован условиями предварительного договора с покупателем.

Риск 3. Можно стать соучастником мошенничества

Как уже было сказано ранее, в подобных сделках сложно однозначно разобраться и сказать, кто был виноват, а кто нет. Поэтому купить квартиру с завышением стоимости можно только с согласия двух сторон. Соответственно и наказаны будут обе стороны.

Риск 4. Заплатите больше налогов, если владели меньше 5 лет

Закон обязывает всех продавцов, которые владели недвижимостью менее 5 лет, платить при ее продаже налог в размере 13% от стоимости. Если завысить последнюю, то и размер налога окажется выше. Урегулировать этот вопрос с покупателем вряд ли получится.

Риск 5. Покупатель станет требовать аванс назад

Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.

Как снизить риски?

Проще всего снизить риски, если не соглашаться на сомнительные схемы. Ни покупатель, ни продавец не знают, что у другого в голове. Может быть, продавец изначально искал покупателя, которому нужно оформить сделку с завышением, чтобы на нем наживиться. А может все совсем наоборот. К сожалению, как бы не обернулась ситуация, закону будет сложно защитить того, кто в здравом уме и трезвой памяти подписывал бумаги.

Очень важно постараться обезопасить себя от неблагоприятных ситуаций. И один из вариантов такой защиты — банковская ячейка. Там можно не только оставить средства до момента вступления в собственность, но и заморозить деньги, пока не будут выполнены все условия договора.

Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.

Ну и самый простой — приобрести квартиру, у которой нет абсолютно никакой истории. Возможен только при покупке квартиры от застройщика.

Какие потребуются документы?

Для оформления сделки с завышением стоимости нужно представить в банк документы:

  1. Отчет эксперта-оценщика с указанием оценочной стоимости.
  2. Авансовое соглашение, в котором прописаны условия предоплаты и сумма аванса.
  3. Расписка от продавца о том, что он получил деньги, указанные в авансовом соглашении.
  4. Проект будущего договора купли-продажи.

Пошаговая схема безопасной сделки ипотеки с завышением

Статистика говорит, что примерно 3 из 10 сделок с завышением оказываются успешными. Все потому, что сегодня рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что даже самые смелые цифры в стоимости квартиры не удивляют оценщиков и они готовы подставить под ними свою подпись.

Сделка с завышением цены состоит из 7 шагов:

  1. Подбирается подходящий объект. Лучше если у него будет только один собственник. В противном случае можно серьезно усложнить ситуацию с несовершеннолетними детьми, недееспособными и т. д. Пусть реальная стоимость квартиры будет 2,6 миллиона рублей.
  2. Далее нужно договориться с продавцом о фиксировании завышенной стоимости жилья в документах. Покупатель и продавец подписывают двустороннее авансовое соглашение на 650 тысяч рублей (первоначальный взнос 20%) с указанием, что итоговая стоимость квартиры — 3,25 миллионов рублей.
  3. Продавец оформляет расписку о том, что получил аванс в размере 650 тысяч рублей.
  4. Теперь необходимо договориться с экспертами о том, чтобы они оценили квартиру в 3,25 миллионов рублей. Сразу отметим, что именно на этом этапе все может сорваться, так как часто оценка проводится организациями, которые сотрудничают с банком на постоянной основе. Не все оценочные организации пойдут на такой риск. Если обман вскроется, банк больше не будет сотрудничать с фирмой, и она потеряет источник прибыли.
  5. Покупатель передает в банк: договор, с прописанной в нем стоимостью в размере 3,25 миллионов рублей, отчет об оценке, где квартира стоит те же 3,25 миллиона, и расписку о том, что отдал необходимую сумму первоначального взноса продавцу.
  6. Далее необходимо оформить договоренность между покупателем и продавцом о передаче аванса.
  7. Банк одобряет заявку, но выдает, как положено в таких случаях, только 75-80% стоимости объекта. Что в нашем примере — 2,6 миллионов, или настоящая стоимость квартиры.

Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости?

Сегодня на российском рынке очень много банков, поэтому они работают в условиях жесткой конкуренции и борьбы за каждого клиента. Подобные условия привели к тому, что появились банки, которые лояльно относятся к сделкам с завышением стоимости.

К таким финансовым учреждениям можно отнести:

  • Сбербанк.
  • Райффайзен банк.
  • ВТБ.
  • Промсвязьбанк.
  • Россельхоз.
  • Ак Барс.
  • Российский капитал.
  • Открытие.
  • Транскапиталбанк.
  • Металлинвестбанк.

Завышают ли оценщики стоимость квартиры в 2020 году?

Риэлторы и специалисты банковского сектора отмечают, что особенно популярны сделки с завышениями были до 2008 года. Сейчас их количество сократилось благодаря тому, что финансовые учреждения серьезно ужесточили контроль над экспертами-оценщиками. Теперь в каждом банке есть свои аккредитованные компании, которые занимаются оценкой недвижимости.

В банках считают, что для исключения случаев завышения стоимости, оценку должен заказывать сам банк, а не покупатель. Существует несколько финансовых учреждений, которые применяют именно эту схему.

Банк будет выдавать кредит, базируясь на той стоимости, которую в своем отчете отразит эксперт-оценщик. Весомые различия между кадастровой и отчетной стоимостью, вызовут подозрения у банка. Оценщик, который будет уличен в сговоре с покупателем, может лишиться своей лицензии.

Как видите, такая схема с завышением стоимости жилья несет за собой риски для всех действующих в ней лиц.

Выводы

Несмотря на мнение многих, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса совершенно невозможно, действительность показывает иное. Но решая прибегнуть к схеме завышения стоимости объекта, хорошенько взвесьте все ее плюсы и минусы. Если есть возможность купить квартиру честным и правомерным путем, лучше воздержаться от предоставления в банк любой недостоверной информации. Это может очень негативно отразиться на кредитной истории.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector