Преимущественное право выкупа доли в квартире
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Преимущественное право выкупа доли в квартире

Преимущественное право покупки доли в квартире 2020

Содержание:

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
  • Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Квитанция об уплате госпошлины
  2. Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
  3. Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
  4. Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
  5. Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
  6. Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента
  7. Копии искового заявления для ответчика и третьего лица

Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.

Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.

5 комментариев

Здравствуйте. Моя 1/2 квартиры находится в другом городе. Допустим, я сейчас направлю второму собственнику предложение с ценой, и он согласится купить. Но в другой для оформления сделки я смогу приехать только через год. Или я должна в течение 30 дней с момента уведомления второго собственника продать ему долю?

Здравствуйте! Если сособственник квартиры согласен на покупку вашей доли, то дополнительно извещать его о продажи доли нет необходимости. Закон устанавливает месячный срок только для покупателя доли. Поэтому провести сделку по продажи доли другому сособственнику вы можете в любое время.

Первоочередное право выкупа доли

1.1. Нет, не вправе (ст 250 ГК РФ)

1.2. Владимир, здравствуйте!
Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

1.3. Нет. У него появятся причины оспорить сделку.

2.1. Направьте ему обратное письме о согласии с предложением.

3.1. Евгения!
Не совсем понятно – в собственности больше ничего нет.
Вы проживаете постоянно в этом доме или у вас есть еще какое-то жилье?
Если имеется жилье, то дом нельзя признать единственным для проживания
Что касается доли земельного участка, то опять же возникают вопросы. Он приобретался в браке или нет?
Могут включить в конкурсную массу, но необходимо писать ходатайство об исключении его из конкурсной массы. Как правило, в процедуре банкротства, межевание никто не делает
Но тут лучше обратиться к специалистам

Читать еще:  Какие документы нужны для расприватизации квартиры

С уважением,
специалист по банкротству
Ю.В. Никитина.

3.2. Да, такой домик будет реализован в банкнотной процедуре. 50% стоимости садового участка с домиком включено в конкурсную массу. Вторая часть передана Вам. Почему вы не обсуждаете эти вопросы с юристом и с финансовым управляющим с которым “оформляете банкротство”? Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

4.1. Преимущественное право покупки у сособственников появляется тогда, когда один из собственников изъявляет добровольное желание продать свою долю. В вашем случае, на долю обращено взыскание по задолженности, и приставы уведомлять не обязаны.

5.1. Преимущественным правом выкупа доли обладает собственник другой доли, в вашем случае это ваш брат. Другие члены семьи никакого отношения к доле в квартире не имеют.

5.2. Преимущественным правом покупки в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ обладают остальные участники долевой собственности, т.е. лица, в чьей собственности находится ее другая половина.

5.3. София! Такое право принадлежит собственнику второй доли, т. е. Вашему брату.
С уважением, Корзун Ирина Дмитриевна.

5.4. По закону правом преимущественной покупки обладает именно собственник доли, то есть Ваш брат, если его право зарегистрировано надлежащим образом.

6.1. Вы направляете уведомление о намерении продать свою долю законным представителям несовершеннолетних детей – любому из их родителей, если он не лишен родительских прав.

6.2. Их не нужно уведомлять, направляйте одно уведомление на всех в адрес своего брата и его детей. Он их отец, он действует в их интересах, статья 64 Семейного кодекса РФ.

7.1. Вы вправе обжаловать постановление судебного пристава-исполнителя в 10-дневный срок старшему судебному приставу в порядке подчиненности, в прокуратуру, а если это не поможет, то в суд в порядке, предусмотренном статьями 218-219 Кодекса административного судопроизводства РФ без уплаты госпошлины.

7.2. Приветствуем Вас на нашем сайте.
Действия пристава правомерны – будут торги в любом случае
Желаем Вам разрешения Ваших проблем.

8.1. Если вы хотите ее купить, то можно заранее решить вопрос с должником погасив его кредит..
“Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)” от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)
“”ГК РФ Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
“”Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

8.2. уважаемый Андрей
Вы можете погасить долг за своего товарища не доводя дело до торгов

Удачи вам и вашим близким!

9.1. Вообще Ваша обязанность лишь официально известить собственников о продаже доли, а воспользуются они своим правом или нет в отведенный срок – это их дело.

9.2. В этом случае присутствие продавца совсем не обязательно, нотариус заверяет отказ сособственника от права выкупа в приоритетном порядке доли другого сособственника. Успешно решить Ваш вопрос можно с юридической помощью.
Спасибо за то, что воспользовались услугами сайта!

9.3. Нет присутствие продавца совсем необязательно не нужен он вообще

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

10.1. Ему Вы можете продать и за меньшую цену, чем предложили.
Но если брак не расторгнут, возмездные сделки между супругами невозможны.

11.1. Ждите. Когда наследники вступят в наследство.
Сделку по продаже доли надо обязательно регистрировать у нотариуса.

12.1. Заказным письмом с уведомлением направьте ему договор купли продажи (образец), пригласите в регистрационный орган, укажите время и дату, в регистрационном органе возьмите талон для оформления права и подачи пакета документов. Если просьба проигнорирована, направьте претензию, повторно пригласите в регистрационный орган, огласите условия договора купли продажи.
Если сособственник оставит вашу претензию без ответа, Вам придется в судебном порядке решать вопрос, так как сособственник ведет себя недобросовестно, злоупотребляет правом преимущественной покупки и тем самым препятствует в реализации прав Вам.

13.1. Цену назначает продавец, то есть вы. Расценивайте ее предложение как отказ от права преимущественной покупки.
Вы можете продать иному лицу не ниже той цены, за которую вы предложили выкупить мачехе.
Напишите ей письменный отказ и продавайте кому угодно.

13.2. Вы вправе продать долю третьему лицу за цену, по которой уведомляли мачеху.

14.1. Может затягивать до бесконечности. Составьте грамотно договор, чтобы ему “не выгодно ” было не являться на сделку. Упущенную выгоду вы можете взыскать, если докажете ее фактическое наличие.

15.1. Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Про то что долю нужно выделять в натуре речи нет.

16.1. По закону 30 дней с момента вручения необходимо дать ответ на уведомление о продаже. Если откажетесь выкупать, он будет продавать свою собственность. Цена зависит от него, какую выставит, такая и будет, но понятно, что вам предложит дороже.

16.2. Цена устанавливается по соглашению сторон–срок для ответа–30 дней.

17.1. Обращаться можете в суд в связи с нарушением ст.250 ГК РФ. Возможно, что было уведомление, просто вы его не получили. В любом случае есть смысл подать в суд и все сами узнаете.

17.2. Грубо нарушена ст.250 ГК РФ. Иск подавать надо. Прокуратура в такие вопросы не вмешивается.

18.1. Уведомление – правомерно и выгодно для ВАС.
Можете поторговаться.

19.1. Да, у соседей есть право преимущественной покупки. Отказ от преимущественного права покупки можно оформить как в нотариальной форме, так и в простой письменной. Срока действия у отказа от преимущественного права покупки нет. Однако имейте в виду, что в отказе прописывается, по какой цене соседи отказались купить продающуюся недвижимость. Если цена меняется, надо снова оформлять отказ.

19.2. Да имеют право. Можно сделать это в рег. палате, куда привести сособственников.

19.3. Да, имеют право.

20.1. Обратитесь к нотариусу – он составит вам нотариальное уведомление – отправите сособственнику – не изъявит желание приобрести – продадите кому желаете.

22.1. В настоящее время за несовершеннолетнего собственника решение принимает его законный представитель – мать.
Уведомление Вы вручили, месяц прошел, выпить в настоящее время отказались, больше вы ждать не обязаны, можете продавать 3 лицам.
Ст. 250 ГК РФ.

23.1. Если договор дарения будете заключать, то уведомлять соседей не нужно.

24.1. Уведомляю Вас, что являясь собственником 4/5 доли (указываете, где именно) продаю свою долю за _______ рублей (цена обязательно). Вы как собственник 1/5 имеете первоочередное право в приобретении продаваемой доли, предусмотренного ст. 185 ГК РФ.

письмом с уведомлением.

24.2. Уведомление пишите в произвольной форме.

25.1. У ребенка есть законные представители, чтобы помогать ему осуществлять его права. Обратиться ребенок сможет, вероятнее всего, суд он проиграет.

26.1. Либо определяйте порядок пользования квартирой через суд и пусть второй собственник вселяется в квартиру, либо без определения долей второй собственник вселяется в квартиру и осуществляет показ, либо продавайте 34 доли без просмотра, по фото в интернете и по документам.

27.1. По Гражданскому кодексу РФ (ст. 250) существует понятие право преимущественной покупки доли в праве собственности. Однако распоряжение долей происходит по соглашению всех участников долевой собственности (ст. 246 ГК РФ).

По поводу оценки доли в праве собственности.
Основные принципы и подходы определения рыночной стоимости имущества установлены в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

В Разделе III. Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 “Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (в редакции от 22.10.2010), закреплены подходы к оценке.

П.14. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Данный способ определения стоимости является наиболее популярным в РФ. Например подыскиваете схожий объект недвижимости на рынке, аналогичный Вашей или покупной доле в праве собственности (доли участника в долевой собственности). По моему мнению стоимость данной доли будет не высока. Также можете прибегнуть к услугам компании, оказывающей независимую оценку стоимости недвижимости.

Читать еще:  Соглашение о внесении аванса за квартиру образец

28.1. Если не ответит на ваше уведомление, то продавайте любому. Он просто тянет время.

29.1. Ничего не поделаешь, рассматриваться будет вторая телеграмма и цена, указанная в ней.

30.1. В соответствии ст ст.250 ГК РФ п 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае если сестра продаст долю дешевле, сможете в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

30.2. Ничего, сестра имеет право назначить любую цену. Главное, что она не имеет права продать долю дешевле, чем предложила вам.

30.3. Обратитесь к оценщикам независимым для установления среднерыночной цены.

30.4. Либо соглашаться на ее условия, либо нет (ст. 250 ГК РФ)

Преимущественное право покупки доли в квартире

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих Откроется в новой вкладке.”>видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли». Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям). Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут Откроется в новой вкладке.”>оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — Откроется в новой вкладке.”>ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Откроется в новой вкладке.”>Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует Откроется в новой вкладке.”>государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Не продам, так поменяю

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека. Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе. Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Читать еще:  Зачем нужно приватизировать квартиру

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены. Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли. Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Преимущественное право выкупа доли в квартире

По статистике, Санкт-Петербург занимает одно из первых мест по количеству коммунальных квартир, зачастую один объект недвижимости в городе имеет несколько собственников.

Сегодня мы разберем вопрос преимущественного права выкупа доли в квартирах. Если у объекта несколько владельцев, при продаже площади покупатели и продавцы должны руководствоваться особыми нормами законодательства. Рассмотрим особенности преимущественного права покупки доли в квартире и возникающие при продаже части собственности нюансы.

Что такое преимущественное право выкупа?

При реализации части долевой собственности третьему лицу остальные совладельцы квартиры наделяются преимущественным правом покупки доли, выставленной на продажу. Собственники выступают на аналогичных с третьими лицами условиях.

Исключениями из данного правила являются:

  • продажа доли с публичных торгов;
  • продажа доли в жилом здании, построенном на участке, который находится в долевой собственности.

Как возникает преимущественное право?

Преимущественное право выкупа доли в квартире появляется при совместном владении соседних комнат в коммуналке, а также у совладельцев долевой собственности на квартиры, комнаты, земельные наделы с жилыми строениями.

Важно понимать, что при долевом владении все собственники имеют абсолютно равные права на приобретение долей между собой.

При продаже своей доли в квартире постороннему лицу совладельцы имеют приоритетное право на покупку доли по той же стоимости и на тех же условиях, что и претендующее на долю постороннее лицо.
Поэтому, если владелец доли хочет продать ее, ему обязательно нужно поставить остальных совладельцев в известность о своих намерениях. Если в течение 30 дней (1 месяца) они не проявят желания реализовать преимущественное право на покупку доли в квартире, владелец может продать ее любому желающему гражданину.

Доли могут продаваться по самым разным причинам, наиболее распространенными из которых являются:

  • развод;
  • наследование доли;
  • острая потребность в финансах.

Если супруги приобрели квартиру в период официального брака, она по закону считается совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов оформлено жилье. Выделение определенных долей в жилплощади посредством подписания брачного контракта также допускается.

Порядок преимущественного права выкупа доли в квартире

В Российской Федерации порядок приоритетного выкупа доли в квартире предусмотрен законодательно. Первоочередными покупателями признаются бывшие супруги, наследники и совладельцы долей.
Сделки по продаже доли в квартирах регулируются следующими законодательными актами:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • ФЗ №122 (1997 год) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • ФЗ №172 (2016 год) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
  • ФЗ №218 «О регистрации недвижимости» (2017 год).

Подтверждением права собственности на долю в квартире сегодня служат сведения из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости), в который входят данные из ЕГРП и кадастра.

Процедура реализации приоритетного права

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации основным требованием при продаже доли является уведомление остальных владельцев долей о ее реализации и предложение ее приобрести.
Уведомить совладельцев обязательно в письменном порядке, так как в спорных ситуациях и судебных разбирательствах (при их возникновении) могут потребоваться письменные доказательства.
Официальное уведомление требует обязательного письменного отказа (или соглашения) совладельца. Начинать реализацию доли важно только после получения бумаги c отказом.

Конфликты

К сожалению, при продаже и преимущественном выкупе доли в квартире или доме нередко возникают ситуации, при которых совладелец не хочет покупать ее, но и выступает против продажи третьим лицам. Однако не стоит забывать, что совладелец имеет законное право на продажу доли третьему лицу в следующих случаях:

  • Если совладелец письменно отказался от преимущественного права;
  • Если совладелец проигнорировал письмо и не отправил никакого ответа продавцу.

Как составлять уведомление

Уведомление для совладельца можно составить в произвольном виде, но обязательно следует указать:

  • Стоимость предлагаемой доли;
  • Предложение использования приоритетного права выкупа;
  • Подтверждение того факта, что при отказе доля будет продана третьему лицу.

Продажа доли третьим лицам

Владельцу важно помнить, что продажа доли постороннему гражданину возможна не ране чем через месяц с момента информирования о реализации остальных совладельцев. Допускается и более раннее проведение сделки – при письменном отказе всех содольщиков от приоритетного права на покупку.

Все юридические последствия продажи доли с нарушением приоритетного права доносит до владельца доли нотариус, к которому он обратился для оформления договора купли-продажи.

Договор купли-продажи доли обязательно включает следующие пункты:

  • Данные участников сделки – полные ФИО, паспортные данные, место регистрации;
  • Описание доли в квартире – площадь, стоимость и т.д.;
  • Сведения о квартире – адрес, количество комнат и нежилых помещений, общая и жилая площадь;
  • Сведения об ограничениях и правах третьих лиц на жилплощадь.

Продажа доли в квартире или доме осуществляется по акту приема-передачи. Документ должен быть подписан обеими сторонами. Все сделки по продаже долей следует нотариально заверять и вносить в нотариальный реестр. Госпошлина при заверении сделки всеми совладельцами рассчитывается и оплачивается единожды.

Госпошлина рассчитывается исходя из суммы сделки и составляет 0,5% суммы, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Также обязательна оплата услуг нотариуса.

Как избежать рисков

При продаже доли основные риски могут возникать, если владелец и покупатель решат оформить договор дарения, чтобы не оплачивать дополнительные расходы на оплату комиссии.
Продавцу также важно быть предельно внимательными при выдаче генеральной доверености на продажу жилья.

Покупатель доли также не защищен перед законом, если в тексте договора купли-продажи выявляются ошибки или несоответствия, а также в случае появления неизвестных совладельцев жилья или граждан, зарегистрированных в квартире.

В случае признания судом договора недействительным и незаконным вернуть денежные средства будет практически невозможно.

Стоимость

Стоимость доли в квартире объективно ниже цены отдельной квартиры. Во-первых, это связано со множеством рисков покупки, а во-вторых – с самим фактом проживания с другими гражданами на одной жилплощади.

Необходимые документы для сделки

Для продажи доли в квартире потребуются те же документы, что и для отдельной квартиры:

  • ЕГРП на нежилое помещение;
  • ЕГРП на жилое помещение;
  • ЕГРП на квартиру;
  • Технический паспорт дома;
  • Официальный письменный отказ совладельца;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Кадастровый паспорт;
  • Документ о государственной регистрации доли;
  • Разрешение органа опеки и попечительства – если в квартире проживают несовершеннолетние дети.

Если совладельцами доли в квартире являются несовершеннолетние дети, действует несколько иная схема продажи.

Законный опекун несовершеннолетнего ребенка получает официальное разрешение органа социальной опеки на продажу доли. Для этого органам необходимо доказать, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены. Данное правило действует и в том случае, если несовершеннолетний ребенок выражает отказ от покупки доли в общей собственности.

Итак, мы подробно описали процедуру продажи и преимущественного выкупа доли в квартире. Если вы хотите провести подобную сделку без рисков и проблем, обращайтесь к профессионалам.
Опытные юристы агентства «TOR» помогут вам продать свою долю в квартире. Мы готовы работать с разными объектами недвижимости и готовы выкупить даже проблемные доли.

Более 10 лет специалисты «TOR» работают на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области и точно знают все нюансы законодательства. Мы поможем выгодно реализовать любой объект недвижимости.
Звоните, мы работаем ежедневно по адресу: г. Санкт-Петербург, пл. Карла Фаберже, д.8, оф. 519.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector