Правила продажи доли в приватизированной квартире
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Правила продажи доли в приватизированной квартире

Новые правила продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Продажа доли в приватизированной квартире

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов. В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами. Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения. Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам. Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества. После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество. При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком. Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает. Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

  • Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
  • Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

  • Представитель органов опеки;
  • Прокуратура;
  • Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
  • Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры. С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли. Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно. Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду. Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно. Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить. В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Читать еще:  Что входит в предчистовую отделку квартиры

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи. Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно! Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
  2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
  5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
  6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

  1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
  2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
  3. Заявление обеих сторон.

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2019 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Уплата налогов

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налога только при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст. 217.1 НК РФ).

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре. В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу. Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка

Приватизация муниципальной или государственной жилплощади подразумевает переход права собственности на недвижимость гражданам, которые проживают в ней на законных основаниях. Каждый из жильцов имеет право на получение своей доли в помещении, но может и отказаться от него. Это правило зачастую приводит к тому, что одна квартира приватизируется сразу на нескольких собственников, при этом они могут, быть родственниками или не иметь семейных связей друг с другом.

Наличие совладельцев накладывает определенные ограничения на права собственности. Продажа доли в приватизированной квартире должна проходить с учетом правила преимущественной покупки и соблюдать его.

Общая долевая собственность

Определение общей собственности дано в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Согласно этому нормативному документу общей собственностью считается имущество, которое принадлежит одновременно двум или более лицам. Собственность может общей долевой или совместной. Совместная не подразумевает выделения долей каждого, она практикуется при оформлении недвижимости на супругов. В случае же с приватизацией применяется оформление общей долевой собственности, что позволяет наделить каждого участника частью жилплощади и дать ему право ею распоряжаться.

Граждане, которые владеют жилплощадью на основании общей долевой собственности, получают не только права, но и обязанности, ответственность за которые соразмерна части имущества. Документально доли выражаются дробью, например, ½ или ¼.

Оформляя в собственность ранее неприватизированное жилье, участники должны учитывать, что разделение помещения производится на основании равенства гражданских прав. Каждый гражданин получит равную долю, независимо от возраста. Размер долей может пересматриваться при появлении новых владельцев.

Права собственников

Наличие нескольких владельцев часто порождает конфликты в части реализации прав и возложения обязанностей. При решении споров ориентироваться следует на Гражданский кодекс, который четко регламентирует взаимоотношения граждан, обладающих общей долевой собственностью. Каждый хозяин доли имеет право:

  1. Владеть приватизированной жилплощадью.
  2. Эксплуатировать ее.
  3. Распоряжаться ею по своему усмотрению.

Каждый пункт осуществляется с учетом прав и интересов других совладельцев. Это вовсе не означает, что все свои действия надо предварительно согласовывать с другими дольщиками, но следует уважать их и соблюдать нормы Жилищного кодекса, что позволяет существовать совместно бесконфликтно.

При этом он может иметь выделенную комнату или даже несколько, но есть и общая территория, пользоваться которой могут все. Кухня, ванная, санузел, прихожая – места общего пользования, никто не может запрещать к ним доступ или владеть этими комнатами безраздельно.

Процедура продажи доли

Владелец доли может распоряжаться ею следующим образом:

  1. Дарить.
  2. Делать предметом залога.
  3. Завещать.
  4. Продавать.

Из всех указанных только продажа имеет отличительные особенности от стандартной процедуры. По закону собственник обязан предварительно получить согласие остальных дольщиков на проведение данной операции. На практике это выглядит следующим образом:

  1. Составляется уведомление о продаже доли для каждого совладельца квартиры отдельно.
  2. Уведомление вручается владельцам долей.
  3. В течение 30 дней ожидается ответ. Каждый из соседей может заявить о своем желании выкупить долю или отказаться от преимущественного права. Отсутствие ответа приравнивается к отказу.

Если никто из совладельцев не захочет выкупать часть, можно начинать поиск покупателя на общих основаниях.

Уведомление о продаже

При продаже доли одним из главных документов считается уведомление совладельцам. Эта бумага обязательна для проведения процедуры отчуждения жилплощади путем продажи. При возникновении конфликтных ситуаций именно она дает возможность доказать, что нарушений в процессе проведения сделки не было. Отсутствие уведомления позволит оспорить продажу в судебном порядке.

Обладатели иных долей в недвижимости могут принимать решение самостоятельно о необходимости выкупа продаваемой части или отказа от нее. Конечно, мало кто желает обрести новых соседей, тем более, не зная, кем они будут, и удастся ли с ними найти общий язык. Но не каждый желающий имеет финансовую возможность реализовать право на покупку, поэтому продажи доли нередко сопровождается обострением отношений между совладельцами.

Важно, чтобы цена продажи для соседей не отличалась по сумме от реализации чужим людям. Выявление данного факта может свидетельствовать о заведомом обмане и нарушения преимущественного права покупки.

Содержание

Правильно составленный текст уведомления снимает с продавца большую часть возможных проблем. Уведомительная часть документа должна содержать следующие сведения:

  1. ФИО продавца, адрес его регистрации и паспортные данные.
  2. Сведения о намерении продать свою часть имущества.
  3. Размер доли, в тех показателях, которые были поставлены в официальных документах при приватизации.
  4. Адрес, по которому находится квартира, доля в которой подлежит реализации.
  5. Цена, выставленная за продаваемую часть, в цифрах и прописью.
  6. Кадастровый номер недвижимости.
  7. Основания, на которых доля была получена в собственность – договор приватизации, дарения, мены, продажи или вступление в наследство.
  8. Данные документа, подтверждающий право владения – серия, номер, дата выдачи и т.д.
  9. Предложение о преимущественном праве выкупа.
  10. Предупреждение о том, что в случае отказа или отсутствия ответа жилплощадь будет реализована третьим лицам.

В уведомлении можно прописать, что торг по поводу стоимости доли не уместен, а отсрочка или рассрочка платежа не рассматривается.

Оформление

Уведомление – один из немногих юридических документов, который с легкостью можно составить самостоятельно. Оно не требует особой подготовки или специальных знаний. Имея под рукой образец, несложно написать индивидуальный документ со своими данными.

Данный документ составляется в условно произвольной форме. Для него не существует специализированных бланков, но основные критерии оформления следует соблюдать. Уведомление должно выглядеть следующим образом:

  1. В верхнем углу прописываются данные получателя – ФИО сособственника, адрес его проживания.
  2. По центру листа название бланка.
  3. Затем идет основной текст.
  4. В конце документа ставится подпись лица, составившего уведомление, ее расшифровка и дата написания.

Внешний вид документа несложен, главное — его содержание, а также правильность вручения.

Сроки

Отсчет периода начинается с момента получения уведомления. Дата вручения должна иметь документальное подтверждение, что подразумевают особую форму его вручения.

Уведомление должно быть вручено иным собственником любым удобным способом, каких-то специальных указаний на этот счет в законе нет. Но исходя из сложившейся практики, выработано несколько основных методик передачи уведомительного бланка:

  1. Лично под подпись. Такой способ подойдет в тех случаях, когда совладельцы знают о намерениях продавца и не имеют ничего против них. Бланк составляется в двух экземплярах – один отдается соседу, а на втором он проставляет подпись о получении и ставит дату, когда документ был вручен.
  2. Почтовым отправлением. Такой метод наиболее приемлем и особенно удобен в тех случаях, когда совладельцы не желают ставить подписи о получении документов в руки.

Отправляя бланк по почте, важно оформить опись вложений, которая заверяется почтовым работником, и оплатить заказную пересылку с уведомлением о дате вручения. Эти квитанции позволят доказать факт вручения.

Совершение сделки

Вне зависимости от того, станет ли покупателем доли совладелец недвижимости или человек со стороны, процедура оформления сделки не меняется. Для перехода к непосредственной продажи части имущества следует иметь на руках полученные от соседей отказы от участия или согласие на покупку. Идеальным вариантом считается оформление данных бумаг посредством нотариального заверения. Если ни того ни другого бланка получено не было, ответ автоматически считается отрицательным, главное — выждать положенное время и не предпринимать ходов раньше.

Процесс передачи прав на часть жилплощади выглядит следующим образом:

  1. Составляется договор продажи.
  2. Соглашение заверяется у нотариуса.
  3. Подписывается акт приема-передачи жилья.
  4. Производится государственная регистрация перехода права собственности.
Читать еще:  Как восстановить ордер на неприватизированную квартиру

Идеальное течение сделки может быть нарушено судебными разбирательствами, назначением экспертных процедур по уточнению правильности выдела долей.

Обращение к нотариусу

С середины 2016 года в силу вступил закон, согласно которому все сделки по продаже долей в недвижимости должны предварительно заверяться нотариально. Без этого Росреестр не проведет госрегистрацию прав собственности.

Нотариальное заверение обязательно в сделках как между родственниками, так и между чужими людьми, никаких исключений в законодательстве нет. Даже если доля передается совладельцу, который вследствие покупки будет единственным владельцем жилплощади, без заверения не обойтись. Нотариус обязан защищать интересы собственников, а его участие в продаже сводится к тому, что он дает оценку действиям сторон, исключая возможность давления, шантажа или обмана.

Стороны могут составить договор купли-продажи самостоятельно, а затем заверить его либо обратиться к нотариальному работнику с просьбой о помощи в написании соглашения.

Обращение в Росреестр

Договор купли-продажи фактически является основанием для перехода прав собственности. Но его могут дополнять следующие документы:

  1. Расписки о получении денежных средств.
  2. Акты приема-передачи жилья.

И тот и другой документ рекомендован к составлению, дабы исключить в будущем возможность судебного оспаривания совершенных действий.

Заключительным этапом сделки является государственная регистрация недвижимости, а точнее, доли в ней. Покупатель действует единолично, продавец на этом участке оформительной процедуры уже не понадобится. Для госрегистрации нужно:

  1. Собрать пакет документов, требуемый в Росреестре.
  2. Написать заявление на проведение процедуры.
  3. Оплатить госпошлину за оформление.

Все эти бумаги отдаются специалисту Росреестра или МФЦ. Перерегистрация производится в течение 10 дней.

Особенности реализации доли ребенка

Дееспособные граждане могут распоряжаться своим имуществом, даже если этого всего доля в жилой недвижимости, по своему усмотрению. Но если при продаже части жилья затрагиваются интересы несовершеннолетних, то процедура мгновенно усложняется.

Защита прав несовершеннолетних это приоритетная задача родителей, но в случае с отчуждением недвижимости действия взрослых согласовываются с органами опеки и попечительства. Представители этой организации должны следить за тем, чтобы взрослые умышленно или ненамеренно не лишили ребенка его законных прав. Поэтому, когда речь идет о продаже доли несовершеннолетнего, потребуется:

  1. Согласие от родителей или опекунов.
  2. Разрешение от органов опеки.

Важно, чтобы в результате сделки ребенок не остался без своей законной части недвижимости.

Согласие родителей

Продажа доли несовершеннолетнего, прежде всего, согласовывается с его родителями, а если таковых нет, то с официальными опекунами. Чаще всего именно они и выступают инициаторами продажи и потому они априори согласны с производимыми действиями. Но как бы ни было принято решение важно, чтобы согласие было выражено на бумаге. Этот документ составляется произвольно, главное, чтобы в нем прописывались:

  1. Сведения о ребенке, владеющим частью жилья.
  2. Информация о принадлежащем имуществе, с указанием адреса и размера доли.
  3. Данные о родителе.
  4. Согласие на продажу собственности.

Согласие не обязательно к нотариальному заверению, но сделать это можно добровольно. Даже удостоверенная нотариусом бумага о разрешении родителей продать имущество мало что значит, без полученного от органов опеки согласия на продажу.

Разрешение органа опеки

При его отсутствии сделка признается незаконной. Исключение составляют лишь те ситуации, которые приводят к увеличению части недвижимости ребенка.

Представители органов опеки и попечительства серьезно относятся к таким ситуациям и изучают причины, которые вынуждают взрослых продавать жилплощадь несовершеннолетних. Получить разрешение можно, если в результате производимых манипуляций:

  1. Будет приобретена иная недвижимость, а доля ребенка сохранится в том же размере или увеличится.
  2. Вырученные деньги пойдут на личный счет ребенка, которым он сможет пользоваться после достижения совершеннолетия.

Каждый случай уникален и индивидуален, но зная основы проведения процедуры продажи доли в жилом помещении со всеми возникающими трудностями можно справиться.

Продажа доли в приватизированной квартире

Из статьи вы узнаете: как продать долю в приватизированной квартире через договор купли-продажи, через дарение и через залог, а также как признать продажу доли в квартире незаконной.

Процесс приватизации – это предусмотренное Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» юридическое действие, в результате которого недвижимость (земля, квартира, дом, комната и т.д.) переходит в собственность лиц, выполнивших все указанные в законе действия.

Квартира может быть приватизирована одним лицом или группой лиц. Правом приватизировать жилплощадь обладают все, кто на момент подачи документов в регистрирующий орган надлежащим образом в ней зарегистрирован, как постоянно проживающий на законных основаниях. Так, зачастую приватизация оформляется на всех членов семьи: супругов, детей и других родственников.

С течением времени супруги могут расторгнуть брак, или же дети могут унаследовать доли родителей, а затем собственник доли, не желающий пользоваться совместно с другими совладельцами данной квартирой, вправе продать свою собственность. Рассмотрим, как правильно осуществить куплю-продажу, соблюдая свои интересы и не нарушая права остальных совладельцев.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире?

Важно сразу оговорить такой важный нюанс, как различие юридических терминов «совместная собственность» и «долевая собственность». Продать можно долю, при этом размер этой доли должен быть выделен и указан в правоустанавливающем документе.

Если квартира принадлежит нескольким лицам на правах совместной собственности, то продажу можно будет провести только всей квартиры целиком, либо осуществить предварительный раздел долей, после чего каждый из совладельцев сможет распоряжаться собственной долей по своему усмотрению.

Когда все совладельцы в равной степени согласны с продажей, тогда ситуация разрешается очень просто. Достаточно заключить соглашение между всеми о сумме продажи и ее разделе после получения денег от покупателя, после чего можно приступить к оформлению купли-продажи. Иное дело, когда кто-то хочет продать свою долю, а остальные – против. Здесь вступает в силу совсем другой алгоритм действий.

Сегодня практикуется преимущественно три схемы продажи доли в квартире, полностью соответствующие нормам законодательства и отработанные на практике. Если вы являетесь совладельцем квартиры, любую схему можно взять на вооружение, чтобы превратить свои квадратные метры в деньги.

Схема №1. Продажа через дарение

Продажа доли в квартире может быть осуществлена с согласия остальных совладельцев. В силу разных обстоятельств получить такое согласие бывает невозможно или очень трудно. Однако, закон допускает дарение доли – для этого согласия остальных совладельцев уже не требуется.

Крайне важно правильно составить дарственную. Эту операцию крайне рекомендуется доверить опытному юристу. При несоблюдении какого-либо требования законодательства, впоследствии документ остальные совладельцы смогут опротестовать в суде и добиться признания сделки недействительной. А требований достаточно много:

  1. Необходимо полностью перечислить всех остальных совладельцев с указанием размеров принадлежащих им долей.
  2. Указать всех лиц, не являющихся совладельцами, но зарегистрированных на данной жилплощади на постоянной основе.
  3. Сколько квадратных метров передается одариваемому лицу.
  4. На каких основаниях данная доля перешла в собственность дарителя.
  5. Если доля принадлежит лицу, состоящему в законном браке, потребуется приложить к дарственной нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для того, кто решит приобрести долю в квартире через дарение, важно помнить о том, что по закону (ст. 217 НКРФ, п. 18.1) от уплаты 13% налога от стоимости доли освобождены только близкие родственники продавца. Если долю покупает супруг, сын или дочь, отец или мать продавца, тогда налог не платится, все остальные покупатели будут обязаны его заплатить. Причем, если покупатель – не гражданин РФ, то применяется налоговая ставка 30%.

Стоимость доли обязательно указывается в дарственной, хотя сделка и носит безвозмездный характер. Занижать ее размер не рекомендуется, так как при занижении более 20% от рыночной стоимости могут последовать такие последствия, как штраф.

После того, как дарственная оформлена, деньги передаются продавцу покупателем через банковскую ячейку. Договор передачи заключается при участии банка, условием выдачи денег обычно становится предъявление документа, подтверждающего переход права собственности от дарителя к одариваемому лицу.

Есть и другой вариант: можно подарить часть доли, а после регистрации дарения, на законных основаниях продать оставшуюся часть, поскольку новый совладелец будет обладать правом приоритетной покупки. Эта схема обойдется дороже для сторон, но и степень ее надежности выше. Ею пользуются и в тех случаях, когда у покупателя нет возможности погасить сразу всю стоимость доли, и стороны соглашаются провести сделку в два этапа.

Схема №2. Продажа через залог

Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли – доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).

Часто юристов спрашивают: относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да – относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:

  1. Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
  2. Просрочка долга меньше 3 месяцев.

Часто владельцы долей в недвижимости именно так и поступают, намеренно занимая деньги у банка, чтобы потом их не возвращать. Когда нет надежды выгодно продать долю, такая схема – выгодна, даже с учетом издержек на оформление ипотеки.

Схема №3. Простая продажа

Достаточно простой способ, но на практике не так часто применяемый в силу того, что продавцу приходится соблюдать жесткие правила, как то надлежащее уведомление всех совладельцев о намерении продать долю, а также соблюдение сроков ожидания их решения. В целом процедура выглядит следующим образом:

  1. Владелец доли заказывает оценку недвижимости, чтобы далее использовать результат во всех операциях. Придется смириться с тем, что невозможно получить за свою долю при ее отдельной продаже столько, сколько удалось бы выручить при продаже квартиры целиком и последующей дележке полученной суммы.
  2. Каждому из совладельцев направляется заказное письмо с уведомлением о желании продать и с указанием суммы продажи. Ожидать решение совладельцев необходимо 30 дней с момента получения ими уведомлений. Только после этого можно выставлять долю в открытую продажу, так как в течение месяца все остальные совладельцы вправе выкупить долю за указанную сумму вперед прочих покупателей. Хорошей страховкой станет заверенные нотариально отказы остальных совладельцев выкупить долю, но не всегда возможно их получить.
  3. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи доли в квартире. Где указаны: размер доли, ее стоимость, описание доли и порядок взаиморасчетов.
  4. Сделка регистрируется в ЕГРП, о чем на руки покупателю выдается соответствующая выписка.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Споры вокруг продажи долей в квартире в современной судебной практике – не редкость. Оспариванием сделок могут заниматься совладельцы, покупатели, а также третьи лица, чьи права оказались нарушенными. Оспорить куплю-продажу, оформленную договором и зарегистрированную в ЕГРП, можно только в судебном порядке.

Читать еще:  Жена не пускает в квартиру что делать

Совладельцы квартиры могут обратиться в суд в течение 3 месяцев с момента, как им стало известно о состоявшейся купле-продаже. При этом нельзя оспорить саму сделку, а только потребовать перевести на свое имя права и обязанности покупателя по уже зарегистрированному договору. При положительном решении суда, истец выплатит бывшему владельцу доли указанную в договоре сумму и станет владельцем этой доли.

Важно отметить, что судебное разбирательство такого рода занимает достаточно много времени, требует издержек, поэтому лучше вначале попытаться разрешить спор мирным путем. Поручить вести переговоры от своего имени можно профессиональному юристу. Такой способ поможет решить возникший спор без привлечения суда через мировое соглашение.

Любая сделка может быть легко признана недействительной в суде, если истец сможет доказать, что при ее заключении были нарушены нормы законодательства. Например, покупатель передал продавцу всю сумму еще до подписания договора купли-продажи, или же продавцом выступает лицо, не имеющее прав на данную недвижимость и совершение сделок с ней.

Сроки давности по делам такого рода очень важны:

  • В течение года можно оспорить сделку, если можно достоверно установить момент, с которого истец узнал об обстоятельствах, препятствующих ее законному заключению.
  • Ничтожные сделки можно оспорить в течение 3 лет. Например, если истец сможет доказать, что продавец не получал денег от покупателя.
  • Третьи лица, не являющиеся участниками купли-продажи, имеют право подать иск в суд при ущемлении своих прав в течение 10 лет с момента, когда они должны были получить информацию об этом ущемлении.

Все эти обстоятельства играют решающую роль при определении стоимости доли. Большое количество разных рисков отпугивает покупателей, поэтому выручить от продажи доли можно заведомо меньшую сумму, чем она стоит на самом деле.

Как продать долю в приватизированной квартире?

Expert Последние изменения: март, 2020 113

Если гражданин является долевым собственником, то им может быть осуществлена продажа доли в приватизированной квартире, без истребования разрешения на это действие у других “дольщиков”. Несмотря на то, что согласия истребовать не нужно, остальные сособственники имеют право на первостепенное приобретение продаваемой доли, которое нужно в обязательном порядке учесть продавцу.

Право на свободное распоряжение долями

В ч. 2 ст. 247 ГК сказано, что “дольщик” обладает полным правом распоряжаться своей частью квартиры по собственному усмотрению, а именно:

  • продать долю;
  • обменять ее;
  • подарить;
  • отдать в залог банку или физическому лицу;
  • распорядиться иным образом.

Преимущественное право приобретения

Другие сособственники обладают первостепенным правом приобретения продаваемой доли (ст. 250 ГК). Это означает, что осуществлять продажу доли постороннему лицу можно исключительно после того, как другие “дольщики”:

  1. или откажутся от покупки, направив продавцу соответствующий письменный отказ;
  2. или так и не совершат сделку по покупке в течение 1 месяца после получения извещения.

Особенности составления, доставки и получения извещений

Уведомление других со-собственников о продаже осуществляется путем направления им соответствующего извещения, в котором указываются:

  1. описательная характеристика квартиры, в которой находится продаваемая доля;
  2. цена доли;
  3. сроки передачи;
  4. порядок расчетов;
  5. другие значимые для продавца и покупателя условия.

В соответствии с аб. 2 п. 2.3. Методических рекомендаций, которые содержатся в Письме ФНП № 1033/03-16-3 от 31-го марта 2016-го года, извещение может быть отправлено (по выбору заявителя):

  1. или по почте заказным письмом;
  2. или через нотариуса в порядке, установленным в ст. 86 Основ законодательства о нотариате (далее – Основы).

Согласно п. 63 Постановления Пленума ВС России № 25 от 23-го июня 2015-го года, извещение признается юридически значимым сообщением. По смыслу ст. 165.1. ГК, оно должно доставляться:

  • или по адресу жительства “дольщика”;
  • или по адресу его пребывания.

Извещение будет считаться доставленным, если оно фактически поступило адресату, но по причинам, зависящим от него, так и не было получено или вручено. Другими словами, месячный срок начинает исчисляться, например, с момента возврата извещения отправителю по причине истечения срока хранения (в связи с неистребованием адресатом).

Нюансы преимущественного права

Есть некоторые особенности:

  1. согласно ч. 3 ст. 250 ГК, если продавец проигнорировал право остальных “дольщиков” на первостепенную покупку доли, то в течение 3 месяцев указанные лица могут требовать в судебном режиме перевода на себя правомочий и обязанностей покупателя;
  2. преимущественное право соблюдать не требуется, если доля отчуждается в безвозмездном порядке (например, по договору дарения).

Нотариальное удостоверение ДКП

Согласно ч. 3 ст. 8.1. ГК, в случаях, которые указаны в законе или договоре сторон, сделка, при которой возникают, изменяются или прекращаются права на имущество, подлежащие госрегистрации, должна быть засвидетельствована нотариально.

Судя по ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13-го июля 2015-го года “О государственной…”, сделки по отчуждению долей обязательно должны заверяться у нотариуса.

Обратиться за осуществлением нотариального действия можно к любому нотариусу, который работает в субъекте РФ, в котором находится продаваемая доля (аб. 1 ст. 56 Основ).

Нотариус при заверении:

  1. разъяснит сторонам их права и обязанности (ст. 54 Основ);
  2. проверит, были ли извещены остальные участники долевой собственности;
  3. проверит добросовестность и действительность намерений участников сделки.

Если продавец и покупатель не возражают, нотариус сам отправляет заявление и все необходимые документы в Росреестр в электронном виде (аб. 2 ст. 55 Основ). Покупатель доли может отказаться от такой возможности и произвести регистрацию в Росреестре самостоятельно.

Порядок заключения сделки

После того, как уведомление было отправлено “дольщикам”, и один из них согласился купить долю, либо же никто из сособственников не решил купить долю в отведенный месячный срок после получения уведомления (либо были представлены отказы от покупки), то сторонам договора (одному из “дольщиков” и продавцу, либо продавцу и постороннему лицу):

  • перед тем, как продать долю в приватизированной квартире, сначала нужно составить договор в письменной форме в порядке, установленным Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ, с учетом общих правил заключения договоров, представленных в Главе 28 ГК;
  • а уже затем прийти к нотариусу со всеми необходимыми документами.

Вот как будет осуществляться процедура заверения у нотариального работника:

  1. сначала нотариус устанавливает личности сторон сделки на основании их паспортов или прочих документов, исключающих любые сомнения относительно личности (аб. 2 ст. 42 Основ), при этом нотариус может обращаться к базе данных регистрационного учета граждан, функционирующей в соответствии с Постановлением Правительства № 1505 от 9-го декабря 2017-го года “О доступе…”;
  2. далее проверяется дееспособность и правоспособность участников сделки (аб. 1 ст. 43 Основ);
  3. содержание договора купли-продажи зачитывается вслух;
  4. ДКП подписывается сторонами в присутствии нотариуса.

Составление договора

Договор необходимо составить в трех экземплярах:

  1. 1 останется у нотариуса для внесения сведений о нем в Единую информационную систему нотариата в соответствии со ст. 34.3. Основ (или будет оставлен покупателем для самостоятельного предоставления в Росреестр);
  2. 1 останется у продавца;
  3. 1 у покупателя.

Стороны сами решают, как составлять договор и какие разделы, пункты в него включать, так как в РФ действует свобода договора (ст. 421 ГК).

Однако необходимо обязательно включить в текст существенные условия, характерные для соглашений такого рода, в частности:

  • ФИО сторон, их адреса регистрации, контактные телефоны;
  • указание на предмет договора – доля в такой-то квартире, расположенной по такому-то адресу;
  • технические данные (площадь доли, общая площадь квартиры, кадастровый номер, этаж);
  • ссылка на реквизиты правоустанавливающих документов, подтверждающих нахождение доли на праве собственности у продавца;
  • указание на лиц, сохраняющих право пользования жильем после продажи доли (ч. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • пункт об отсутствии обременений и притязаний со стороны третьих лиц;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расчетов – наличный, безналичный, через банковскую ячейку и др.;
  • правила приемки-передачи;
  • порядок разрешения споров;
  • перечень приложений к договору.

Плата за услуги нотариуса

В соответствии со ст. 22 Основ, если законом предусмотрена для сделки обязательная нотариальная форма (как в рассматриваемом случае), то необходимо оплатить:

  1. госпошлину в размере, которая указана в НК РФ;
  2. услуги правового и технического характера, плата за которые не должна превышать предельного размера, который ежегодно устанавливается ФНП и размещается на официальном сайте в соответствующем разделе.

Размеры госпошлин указаны в п. 4.1. ст. 333.24. НК РФ и зависят от стоимости доли:

  • до 1 млн. рублей – 0,5 % от цены доли, но не меньше 1500 рублей;
  • от 1 до 10 млн. – 5000 + 0,3 % от той суммы, которая превышает 1 млн.;
  • более 10 млн. – 32000 + 0,15 % от суммы договора, которая превышает 10 млн . (но в любом случае размер пошлины не может быть более 150000).

Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу

Если родители хотят продать долю, которая находится в собственности гражданина, не достигшего возраста 18 лет, то, помимо того, что им потребуется соблюсти преимущественное право покупки, так еще и нужно учесть требование, указанное в аб. 3 ч. 3 ст. 60 СК РФ – то есть если в результате сделки будет уменьшено имущество ребенка, то требуется предварительное согласие от органов опеки.

Нотариус обязан перед заверением договора проверить наличие указанного разрешения. Если по каким-либо причинам этого сделано не было, договор купли-продажи будет признан недействительным по основаниям, представленным в ст. 173.1. ГК РФ.

Особенности продажи долей при участии в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных граждан

Сделки за граждан, признанных по суду недееспособными из-за психического расстройства личности, совершают их опекуны (ч. 2 ст. 29 ГК) – с учетом мнения недееспособного гражданина, а если учет мнения невозможен – то с учетом его предпочтений или информации, полученной от других лиц.

Сами недееспособные сделки с недвижимостью совершать не вправе. Если это все-таки произойдет, договор будет признан ничтожным (ст. 171 ГК), а сторон по суду вернут в изначальное положение (покупателю обратно деньги, продавцу обратно недвижимость).

Ограниченно дееспособные граждане могут сами совершать любые сделки, но исключительно с согласия попечителя (аб. 3 ч. 1 ст. 30 ГК). Попечителю, прежде чем давать согласие, все так же нужно истребовать разрешение от органов опеки (ч. 2 ст. 37 ГК).

Итак, владелец доли, находящейся в приватизированном жилье, должен предложить купить ее другому “дольщику”. Если он откажется, можно продавать любому постороннему лицу. ДКП о продаже доли обязательно заверяется у нотариуса. Стороны вправе выбрать – самим относить ДКП в Росреестр, или поручить это сделать нотариусу.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector