Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке

Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

Риски покупателя при покупке квартиры или как купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Риски покупателей квартиры

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных опасностей при покупке квартиры.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по объекту недвижимости строго индивидуальна.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

– Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Читать еще:  Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

За такой квартирой тянется хвост из предыдущих владельцев, и она может таить в себе сюрпризы. Например, могли быть допущены нарушения при приватизации, способные отразиться в будущем; не взято согласие супруга на продажу; не решён до конца вопрос наследования; сделка заключалась по поддельной доверенности – и это только часть рисков, которые несёт покупатель.

При этом подобные покупки бывают более выгодными, чем приобретение жилья в новостройке, что и заставляет мириться с риском. Но его нужно, во всяком случае, свести к минимуму, предупредив как можно большее число проблем. Для этого нужно провести тщательную проверку истории приобретаемой квартиры и изучить связанные с ней документы, а также ответственно подойти к составлению и заключению соглашения.

Приобретение вторичного жилья

Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.

При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы. Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания. Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.

Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:

Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы. Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты. Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.

Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.

Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.

Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.

Основные риски покупателя

Но помимо связанных с состоянием дома и инфраструктуры вокруг вопросов, не стоит забывать и про риски правового характера. Покупатели обычно концентрируются на договоре купли-продажи: и это верно, поскольку договор – важнейший документ. Но, помимо связанных с ним рисков, следует исключить и иные.

Покупка по поддельной доверенности

Сделки с доверенностью носят повышенный риск: ведь этот документ может оказаться поддельным, что приведёт к аннулированию сделки. Мошенники могут просто продавать чужую недвижимость, пока хозяин об этом даже не подозревает, или получить доверенность у недееспособного.

Но это не значит, что от них нужно отказываться – иногда обстоятельства складываются так, что сторона продавца вынуждена прибегать к использованию данного документа, и если сделка намечается выгодная, то покупателю стоит просто выполнить процедуры для обеспечения безопасности.

  • провести заверение документа у нотариуса;
  • связаться с хозяином квартиры и получить от него подтверждение, что она в самом деле продаётся;
  • получить от него справки, выданные психиатром и наркологом.

Помимо доверенности, продавец может использовать недействительный паспорт – поддельный или настоящий, но украденный у реального владельца. Подобные случаи являются прямым мошенничеством, а за него полагается уголовная ответственность. Вот только отыскать продавца не всегда удаётся, а квартира возвращается настоящему хозяину. Чтобы не возникало подобных ситуаций, и следует озаботиться тщательной проверкой бумаг.

Нарушения при приватизации

В ходе приватизации квартиры могли быть допущены различные неточности, при вскрытии факта которых затем пострадает не только нарушитель, а и новый хозяин квартиры. Чтобы этого не произошло, следует тщательно проверить относящиеся к приватизации документы.

Так, в её ходе могли быть нарушены права несовершеннолетних – такие нарушения довольно часты для недвижимости, приватизация которой проводилась примерно до 2005-2006 годов. А именно, дети просто не включались в число собственников в ходе приватизации, для чего их выписывали перед её проведением. Отметим, что выписка практиковалась и перед продажей – и это также нарушение, ребёнок затем получит право на долю, и когда вырастет, может подать в суд, чтобы получить её.

Следует провести проверку, нет ли лиц с такими правами относительно покупаемой квартиры, ведь своего права при смене хозяина недвижимости они не утратят. Также право пользования сохраняется за лицами, отсутствовавшими при приватизации, например, отбывавшими заключение. Все такие неприятные сюрпризы необходимо исключить, тщательно проверив все документы.

Появление новых наследников

Если недвижимость получена по наследству, существует риск появления других претендентов уже после проведения сделки купли-продажи. Чтобы подобного не произошло, следует:

  • заняться изучением документов о приватизации;
  • проверить по выписке ЕГРП, когда жильё переходило по наследству и все сопутствующие этому документы;
  • взять выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных жильцов.

Лучше и вовсе не приобретать квартиру, унаследованную меньше, чем два года назад – столько времени даётся наследникам на предъявление прав.

Отсутствие согласия супруга

Поскольку, если недвижимость нажита в браке, она является общим имуществом, для её продажи потребуется получить согласие супруга, оформленное в виде отдельного документа и заверенное нотариусом. Отсутствие согласия также чревато тяжбами в дальнейшем.

Долги по капитальному ремонту

Долги за капитальный ремонт переходят вместе с квартирой. Потому, чтобы убедиться в их отсутствии, возьмите квитанцию у нынешнего владельца квартиры либо справку об отсутствии долгов в управляющей компании.

Несогласованная перепланировка

Необходимо, чтобы хозяева предоставили план квартиры, чтобы убедиться, что реальная планировка ему соответствует. Во многих квартирах проводится перепланировка, и часто хозяева не согласовывают её с властями – и это важный момент при покупке. Ведь при обнаружении несогласованной перепланировки впоследствии может быть наложен штраф, или даже постановлено за свои средства привести квартиру в соответствии с планом – и заниматься этим придётся уже новым хозяевам.

Либо им придётся проводить легализацию перепланировки, на что требуются деньги и время. То есть, если в квартире сделана незаконная перепланировка, обговорите этот момент с продавцом. Он или должен будет сам её устранить, узаконить либо сделать скидку, чтобы вопросом затем занимался уже покупатель.

Другие риски

Разумеется, перечисленными ранее рисками список не исчерпывается, и есть ещё множество иных, иногда специфических для определённой ситуации: например, при продаже доли нельзя нарушать преимущественное право покупки, даваемое другим долевым собственникам жилья.

Продавец впоследствии может оспорить сделку на том основании, что был не в состоянии понимать последствия действий по причине алкогольной или иной зависимости либо психической болезни. Если есть подобный риск, требуется оформить соответствующие медицинские справки, и уже затем заключать договор.

Сделка может быть признана притворной – но тогда обычно обе стороны заранее понимают риск, ведь это означает, что договор оформлен не на то действие, которое в действительности совершается. Скажем, выполняется продажа, но оформляется как дарение.

Жильё может быть продано сразу нескольким покупателям по дубликатам документов, после чего продавец просто скрывается и оставляет покупателей разбираться между собой – сама же квартира, скорее всего, ещё и окажется ему не принадлежащей. Если она всё-таки была его собственностью, то новым владельцем станет тот, кто первый оформит переход прав в Росреестре, остальные же потратят деньги зря.

Случается и такое, что показывают покупателю одну квартиру, а документы оформляются на другую – словом, способов мошенничества при продаже жилья масса.

Алгоритм покупки

Такое количество рисков заставляет принять меры по устранению. Чтобы снизить до минимума вероятность, что после сделки что-то пойдёт не так, нужно придерживаться чёткого алгоритма покупки, выполнив необходимые процедуры перед её совершением. Это:

  • проверка истории квартиры;
  • изучение документов;
  • составление и заключение договора;
  • регистрация в Росреестре.

На каждом из этапов есть нюансы, и потому их стоит подробнее разобрать по отдельности.

Проверка истории квартиры

Если при покупке жилья при помощи ипотеки проверкой истории объекта и документов займётся банк, что позволяет покупателю не волноваться за эту сторону вопроса, то при самостоятельном приобретении этим также придётся заниматься своими силами.

Читать еще:  Отказали в приватизации квартиры что делать

Историю квартиры проверить несложно – закажите выписку из ЕГРН. В ней содержится информация обо всей цепочке переходов прав от хозяина к хозяину. Если продаж совершено много – это сигнал насторожиться и ещё внимательнее отнестись к проверке бумаг, а лучше всё же привлечь к делу экспертов.

Изучение документов

Проверять все важно без спешки и с тщательностью. Лучше, конечно, поручить это дело специалистам, например, риэлторскому агентству. Но если вам пришлось заняться самостоятельным изучением, то проверка должна коснуться в первую очередь паспорта продавца, чтобы установить его личность. Также, чтобы избежать проблем в будущем, крайне желательно, чтобы он предъявил справки о психическом состоянии и отсутствии зависимостей – в свою очередь, покупатель обычно также их оформляет.

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве.
  • В выписке стоит также обратить внимание на графу «Обременение».
  • Обязательно получить выписку из ЕГРН, в которой отражаются все возможные проблемы с правами, обременениями и тому подобным.
  • Справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги. К моменту покупки прописанных быть уже не должно, либо в договоре купли-продажи может быть отдельно указано, когда продавец должен сняться с учёта.
  • Доверенность, если продажа осуществляется не самим владельцем недвижимости – обязательно её нотариальное заверение, также стоит обратить внимание на срок действия, и проверить, не отозвана ли она (проверка выполняется у заверившего её нотариуса).
  • При наличии супруга у продавца либо разводе, оформленном менее трёх лет назад, потребуется согласие на продажу от супруга, также заверенное нотариально.

Если все эти документы есть и грамотно оформлены, риск, что сделка сорвётся и ваши средства попросту пропадут, сводится к минимуму. Однако, важным будет также и оформление договора купли-продажи.

Заключение договора

Соглашение считается заключённым после того, как его подписали обе стороны сделки. Для надёжности может быть использовано подписание в присутствии нотариуса с его заверением – впоследствии, при возникновении конфликтов, нотариус подтвердит в суде факт заключение договора. Но данная процедура является платной и необязательной.

Регистрация в Росреестре

После того как договор купли-продажи заключён, останется финальный этап – регистрация перехода прав, обращаться за выполнением которой нужно в Росреестр. Сделать это должны совместно продавец и покупатель, при себе следует иметь паспорта, также к заявлению о регистрации прав прилагается выписка из ЕГРН и квитанция об уплате пошлины.

Оформляется регистрация не позже, чем через десять рабочих дней с даты обращения (если не будет обнаружено проблем с документами), и после её проведения права, наконец, перейдут к новому владельцу.

Помощь специалистов

Обращаться к специалистам можно как с самого начала, если у вас нет опыта в покупке квартир, чтобы они провели сделку полностью, либо на любом этапе, на котором у вас возникли затруднения. При выборе надёжной компании и квалифицированных риэлторов вам удастся сэкономить немало времени, а может быть ещё и купить жильё дешевле.

Это не значит, что во всех случаях выгоднее обращение к профессиональным посредникам. Во-первых, на рынке работают компании разного уровня и, если не уделить должного внимания выбору, можно затем сильно пожалеть. Во-вторых, если у вас уже есть опыт в этом, и вы сами хорошо понимаете, что нужно делать, возможно получится провести сделку не менее, а то и более эффективно, чем у риэлторов. Потому в конечном итоге выбор остаётся за покупателем.

Как обезопасить себя при покупки квартиры (Вторичный рынок)

Собственно вопрос в заголовке.

Буду очень признателен за подробную (пошаговую) инструкцию при покупке (или ссылку на неё), на что необходимо обратить внимание, что проверить, что запросить, на каком этапе оплачивать?

Возможно ли себя максимально обезопасить?

И какие все же останутся подводные камни?

Заранее очень благодарен!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. В целом для вторичного жилья алгоритм такой:

1. Найти квартиру;
2. Внести аванс/задаток. Запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы, удостоверяющие личность собственника;
3. Проверить историю перехода права на объект;
4. Проверить историю прав пользователей;
5. Проверить собственника (дееспособность, банкротство, суды, фссп, налоги и т.д.);
6. Сопоставить и проанализировать всю полученную в ходе проверки информацию, вероятность рисков, пути их минимизации.
8. Принять решение о возможности приобретения квартиры.
Более подробная инструкция вам навредит, а не поможет. Если решили не пользоваться услугами риэлтора/юриста по сопровождению сделки будьте очень осторожны, очень часто мне и коллегам звонят люди с просьбой помочь “разрулить” ситуацию, спасти сделку или хотя бы вернуть внесенные денежные средства, но помочь мы уже не можем, направляем к адвокатам.

Коллеги, призываю вас не подпевать старой песне на новый лад об ответственности риэлтора. Ответы по сути вопроса даны. Взрослые адекватные люди могут самостоятельно принять решение привлекать риэлтора/юриста к сделке или нет.

Здравствуйте. Инструкция очень проста: Нужно обратиться за помощью к профессиональному риэлтору. Его можно найти в том числе и здесь. Основная масса тех, кто пишет на форуме (и я тоже) – риэлторы с большим опытом работы. Выбирайте и сотрудничайте.

Простите, а почему Вы считаете, что на сайте риелторов, Вам дадут бесплатный совет как отобрать хлеб риелторов? И да, наймите риелтора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

День добрый!
Никак. Можно только соломку подстелить. А ее размер и количество – зависит от тысячи факторов. Инструкции нет единой.

“война и мир” в двух словах, быстро!”(с)инструкцию теоретически написать, конечно, можно (понятно, что здесь этого не будут делать по причинам, указанным выше). кроме того, инструкции подобного рода уже существуют и нормально гуглятся. вопрос в другом. существует масса мелочей, которые увидеть и оценить может только специалист с опытом. механическое следование инструкции здесь не поможет. это как человеку, до этого под капот залезавшему только омывайку долить, написать подробную инструкцию как перебрать двигатель. ну начал он следовать ей добуквенно, а возник какой нештатный момент – чего делать?

Добрый день. Я бы, на вашем месте, самостоятельно подобрала бы вариант. Для этого Вам нужно много времени (ножками все пройти) и какие-то аналитические способности (сравнить цены минимум, на аналогичные варианты, но не только.) На этапе проверки документов нанять юриста (если Вы в этом не разбираетесь от слова совсем). Такой вариант будет значительно дешевле и, зачастую, эффективнее – большинство риэлторов не имеют юр.образования, никаких требований к такой деятельности, в т.ч. образовательного ценза -нет. Ответственности тоже никакой.

Касательно Москвы. В первую очередь необходима выписка ЕГРН (МФЦ). На сайте Росреестра, зная адрес квартиры можно узнать права и ограничения на квартиру. Самостоятельно, бесплатно. В расширенной выписке цепочка всех бывших собственников квартиры. Самостоятельно, но платно.
Конечно если остались старые правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, справка о выплаченном пае, прежний договор купли-продажи и прочее), то это лучше.
Справки: (паспортный стол, МФЦ) Получает в основном собственник квартиры.
Тех. Паспорт на квартиру – это характеристика жилого помещения, которая содержит технические характеристики помещения, таких как: метраж, данные о перепланировке, которые имеются в паспортной службе, сведения о дефектах помещения и о постройке в целом.
Выписка из домовой книги – это документ, который содержит сведения о всех зарегистрированных в жилом помещении лицах, имеющих право пользования этим жилым помещением.
Расширенная выписка из домовой книги – содержит сведения о снятии с учёта некоторых категорий лиц, которые имеют право претендовать в дальнейшем на жилое помещение. В справке указывается были ли в квартире зарегистрированы снятые с учёта несовершеннолетние лица, осуждённые, находящиеся в ПНИ, лица проходящие службу в армии, выбывшие с учёта по доверенности и пр., если были, в этом случае, указывается количество этих лиц и дата снятия их с учёта.
Необходимо знать семейное положение продавц-а(ов) на момент образования права на квартиру и согласие супруга если таковой был. Могут понадобиться справки из ПНД и НД от собственник-а(ов). Если собственников больше одного, то только через нотариуса. Есть куча тонкостей при наследствах, дарениях, но это скользкие для первого раза варианты.
Из открытых источников инета можно узнать:
Действительность паспортов (разные сервисы).
– наличие долгов и судебных процессов у хозяев квартиры
– наличие арбитражных дел.
Исходя из всей полученной инфо, легко можно определить нужна ли именно эта квартира вам …. В сбербанке отлажен договор пользования ячейкой для сделок с недвижимостью, договариваетесь с продавцом о сроках, подходах, ключе, расписках….

Типовые риски при покупке квартиры

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к Откроется в новой вкладке.”>признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Читать еще:  Что означает комиссия при съеме квартиры

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Что касается Продавца, то у него забота одна – Откроется в новой вкладке.”>как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на Откроется в новой вкладке.”>первичном и на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Откроется в новой вкладке.”>Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:

  • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
  • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального Откроется в новой вкладке.”>компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
  • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по Откроется в новой вкладке.”>договору ДДУ).
  • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение ДевелоперамиОткроется в новой вкладке.”>договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Откроется в новой вкладке.”>Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
  • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, Откроется в новой вкладке.”>как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.”>«Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному Откроется в новой вкладке.”>признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

  • Нарушение прав Откроется в новой вкладке.”>несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил Откроется в новой вкладке.”>использования материнского капитала.
  • Нарушения прав Откроется в новой вкладке.”>наследников (как по завещанию, так и по закону).
  • Нарушение прав так называемых Откроется в новой вкладке.”>«третьих лиц», в т.ч. отсутствие Откроется в новой вкладке.”>согласия на сделку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
  • Нарушение Откроется в новой вкладке.”>преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир).
  • Откроется в новой вкладке.”>Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца).
  • Нарушения, допущенные при Откроется в новой вкладке.”>приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации).
  • Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам (см. Откроется в новой вкладке.”>«Проверка паспорта»).
  • Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира Откроется в новой вкладке.”>перепродавалась неоднократно).
  • и другие случаи, делающие Откроется в новой вкладке.”>сделку оспоримой или Откроется в новой вкладке.”>ничтожной.

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного Откроется в новой вкладке.”>права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с Откроется в новой вкладке.”>правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный > “Первичка” >> “Знакомимся с Застройщиком”.
Откроется в новой вкладке.”>выбор компании-застройщика
. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого Откроется в новой вкладке.”>компенсационного фонда застройщиков и специальных Откроется в новой вкладке.”>эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный > “Вторичка” >> “Пакет документов для покупки квартиры”.
Откроется в новой вкладке.”>анализ документов
для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для > “Вторичка” >> “Проверка личности Продавца”.
Откроется в новой вкладке.”>изучения личности
и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector