Обязательство на разницу в дкп квартиры
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Обязательство на разницу в дкп квартиры

Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа

При покупке вторичного жилья, с ремонтом или мебелью их стоимость часто включается в цену договора купли-продажи.

Это влечет за собой дополнительные расходы по уплате налогов продавцом.

Чтобы свести доп.расходы к минимуму, участникам сделки приходится занижать действительную цену за жилье.

С этой целью они часто заключают договор на неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Рассмотрим, что означает понятие неотделимые улучшения при составлении договора при купле-продаже квартиры. Неотделимые улучшения — это усовершенствованные условия проживания, созданные предыдущим владельцем:

  • наличие на момент продажи в квартире встроенной бытовой техники;
  • замена старой мебели, системы отопления, стройматериалов;
  • а также перепланировка и реконструкция комнат.

А неотделимыми они называются потому, что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это является основанием к удорожанию вторичного жилья.

Несмотря на это, договор является законным. В случае, если производилась перепланировка жилища, это должно быть обозначено в технической документации, иначе она будет считаться незаконной.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры — как это сделать юридически грамотно?
  • «Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
  • Чем грозит незаконная перепланировка квартиры: размер штрафа и другие последствия
  • Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?
  • Как оформить расписку о получении денег при продаже квартиры – инструкция, образец

Зачем при реализации жилья используют данный документ?

Служащие Росреестра передают данные о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую инспекцию, которая обязует продавца выплатить налог с полученной прибыли, опираясь на эти сведения.

Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .

Разница между действительной и озвученной в договоре ценой и есть доплата за неотделимые улучшения, которую продавец получает после завершения сделки.

Плюсы сделки:

  • Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.

Минусы заключения сделки:

  • Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
  • Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.

Как правильно написать расписку?

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Обязательно прописываются точные паспортные данные обеих сторон:

  • фамилия, имя, отчество;
  • серия и номер паспорта;
  • каким органом выдан и когда;
  • место регистрации.

Также в расписке, помимо самого факта получения денежных средств, уточняется список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и прописью, обязательно указывается валюта.

В конце расписки ставится дата и подпись, которая прописывается полностью. А также делается приписка, что стороны не имеют материальных претензий друг к другу и расчеты по выплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме. Расписка не прилагается к договору о купле-продаже и составляется до того, как продавец заплатит налог за сделку.

Составляется в количестве экземпляров, равному количеству субъектов, участвующих в сделке. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы она была составлена без ошибок.

Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и в каком размере получены деньги за стоимость жилья, и отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с обязательным их перечислением.

Также в расписке обязательно должны быть перечислены условия, по которым продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть ликвидация договора продавцом или несоблюдение им одного из пунктов договоренности. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю как за жилье, так и за улучшения.

Проведение сделки купли-продажи – очень серьезный момент. Для обеих сторон важно заключение сделки без неожиданных последствий. Правильное ее оформление – гарантия собственной безопасности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Возвращаем деньги от проданной “за миллион” квартиры

Продать любую квартиру «за миллион» – известный способ не платить подоходный налог. Передача остальных денег оформляется самыми разными способами. В каких случаях после подобных «продаж» у покупателя больше шансов вернуть все деньги, если суд признает сделку недействительной?

Не секрет, что продавцы квартир очень не любят платить подоходный налог. И если квартира на продажу находится в собственности меньше трёх лет, частенько стараются прописать в договоре цену меньше миллиона рублей – тогда налог не начислят. А риэлторы предлагают массу схем, как юридически оформить передачу остальной суммы, если квартира стоит больше.

Но если сделку признают недействительной, не останется ли неудачливый покупатель всего лишь с 1 млн руб. на руках? При каких схемах продажи квартир «за миллион» шансов вернуть свои деньги больше, а при каких – меньше, разъясняет адвокат Олег Сухов.

Схема 1. Тайное соглашение

Продавец и покупатель, помимо основного договора купли-продажи, заключают между собой дополнительное соглашение об изменении цены квартиры, которое, в отличие от договора, не предоставляется в Росреестр. Если сделка оспаривается, то продавец предъявляет дополнительное соглашение в суде.

Чтобы правильно отразить в дополнительном соглашении об изменении стоимости квартиры реальную денежную сумму, передаваемую за квартиру, обязательно нужно сделать следующее:

а) предусмотреть в договоре купли-продажи возможность изменения стоимости жилого помещения путём подписания дополнительного соглашения;

б) дополнительное соглашение должно быть заключено до момента исполнения договора, т. е. датировано не позднее даты составления расписки о получении покупателем денежных средств и подписи продавцом передаточного акта.

Если суд признает договор купли-продажи квартиры недействительным, покупатель получит право вернуть стоимость жилого помещения, предусмотренную дополнительным соглашением. Но только в том случае, если у него будет на руках документ, подтверждающий передачу денежных средств по данному соглашению (как правило, расписка от продавца).

Стоит отметить, что в настоящее время необходимости в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи нет. Регистрации подлежит только право собственности покупателя (ранее регистрацию проходил договор), о чём на самом договоре купли-продажи делается соответствующая отметка. Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи можно оформить в простой письменной форме и не передавать в Росреестр.

Схема 2. Паркет ценой в 50 000 долларов

В обмен на разницу между рыночной ценой и пресловутым «миллионом» продавец предоставляет расписку (расписки) о том, что получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире (ремонт, встроенная мебель, сантехника и т. п.).

Данная схема является, пожалуй, самой распространённой схемой ухода от налогов при заключении договоров купли-продажи квартир.

Расписка продавца о том, что он получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире, пишется им собственноручно и не требует нотариального удостоверения.

В случае признания в судебном порядке договора купли-продажи недействительным у продавца отсутствуют правовые основания для удержания указанных денежных средств, и они взыскиваются в пользу покупателя как неосновательное обогащение.

Читать еще:  Как быстро заработать на квартиру с нуля

Схема 3. Аналогичная квартира взамен миллиона

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае расторжения сделки предоставить в собственность покупателя аналогичную квартиру или возместить рыночную стоимость аналогичной квартиры.

В случае, если сделка купли-продажи квартиры признана судом недействительной, то и все пункты договора являются недействительными. Соответственно, сделка не влечёт за собой юридических последствий, связанных с обязательством продавца приобрести для покупателя жилое помещение, аналогичное тому, что указано в договоре.

Более того, как показывает судебная практика, в большинстве случаев исковые требования взамен изъятого жилого помещения предоставить в собственность иное равнозначное жилое помещение удовлетворению не подлежат.

Как указывают суды, выбранный способ защиты нарушенного права является неисполнимым, если исковые требования не содержат указания на способ приобретения жилого помещения и передачи его заявителям, а также если не будет раскрыто понятие равнозначности и аналогичной категории жилого помещения. А указанные положения практически невозможно прописать в иске, они являются «относительными».

Схема 4. Штрафуем продавца

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае признания сделки недействительной возвратить разницу между «миллионом» и рыночной ценой в виде так называемого «штрафа».

Если договор купли-продажи квартиры заключён в рамках подобной схемы ухода от налогов, покупателю в обязательном порядке нужно получить от продавца расписку в передаче денег, именуемых в договоре «штрафом». В противном случае судебная практика по возврату разницы в стоимости квартиры неоднозначна. В основном, в случае возникновения спора большинство судов взыскивают с продавца лишь сумму, указанную в договоре.

Более того, если договор купли-продажи будет признан судом недействительным, то и все его условия недействительны, в том числе условие о штрафе.

Продажа? Нет, займ!

Покупатель и продавец заключают договор займа, согласно которому покупатель даёт продавцу разницу между «миллионом» и рыночной ценой квартиры якобы в долг. Но по условиям договора, в случае отчуждения квартиры в пользу покупателя требование о возврате денег теряет свою силу. Однако, если суд по инициативе продавца признает сделку недействительной, «займ» придётся вернуть.

Данный способ ухода от налогов в сфере сделок с недвижимостью не столь распространён. Но в случае признания договора купли-продажи недействительным у покупателя имеются все основания рассчитывать на возврат «заёмных» денежных средств.

Но при этом необходимо оформить все документы таким образом, чтобы не сложилась ситуация, когда продавец отказывается от сделки, а денежные средства «по договору займа» ему уже переданы, и между сторонами остаются лишь обязательства по данному договору. Тогда вместо успешного приобретения квартиры несостоявшийся покупатель будет вынужден требовать вернуть данные «в долг» деньги.

Расписка или обязательство?

Владимир Звягинцев

Добрый день! Продавец, видимо, намерен указать в договоре купли-продажи необлагаемую налогом сумму до 1 млн.руб. (если квартира в собственности менее 3-х лет), на эту сумму им дается расписка. Для Вас лучше разницу цены в договоре и реальной стоимости оформить Обязательством о признании продавцом убытков, понесенных Вами в случае расторжения договора. (перечислить возможные обстоятельства расторжения).

Основная разница получается в том, чтобы при возникновении вопросов у налоговой по поводу занижения стоимости не возникало документальных доказательств о переданных деньгах сверх той суммы, которая была указана в договоре.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день!
Владимир, я так понимаю квартиру Вы покупаете без квалифицированной помощи.
В Вашем случае продавец предлагает нотариально заверенное обязательство, суть которого сводится к тому, что он (продавец) возьмет на себя все обязательства при возникновении претензий 3-х лиц, проблем по сделке и т.п. А вообще надо очень внимательно изучать предлагаемые Вам документы, только так можно сказать, за что Вы отдаете свои деньги!

Раньше писали расписки за неотделимые улучшения произведенные в квартире..
а теперь, пишут обязательство выплатить сумму в случае расторжения договора

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Разница в том, что обязательство – более изощренный способ написания расписки. 🙂
Вроде как обязуется деньги выплатить, которые вроде как и не получал.
Расписка пишется, когда нет ничего двойного, когда есть сумма по договору, которая в ней и указывается.
С уважением – Наталья

Кажется, Вам все уже объяснили, могу только сказать, будет это расписка или обязательство, главное, что бы любой документ был составлен грамотно. Поэтому не стоит экономить, обратитесь к профессионалу (сопровождение сделки), и потраченные 15-30 тыс.руб, избавят Вас от многих проблем, возникающих во время сделки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Владимир, и тот и другое взаимозаменяемое, Наталья Мишина попала в саму точку, обязательство более изощренная форма заменяющую расписку. В ситуацию необходимо вникать, образец имеется, но Вам это ничего не даст, потоу как в разных ситуациях могут быть слегка разыне формулировки, а это уже работа специалиста. Успехов.

Здравствуйте Владимир! Разница в том, что расписка – это подтверждение получения денег, и если сумма в расписке не соответствует сумме в договоре – это может привести к признанию сделки недействительной и ее последующему расторжению, а обязательство – ответственность на ту же сумму, но доказательств того, что Вы эти деньги передавали – нет. Если Вы в чем-то не уверены или сомневаетесь – лучше привлеките специалиста для сопровождения сделки.

Добрый день.
Огромная разница – обязательство должно быть на основании чего либо – а расписка и есть основание. На практике, при возникновении нештатных ситуаций люди и организации могут отказаться от обязательств. И Вы ника не сможете вернуть свои деньги. Вот получить две расписки и дать обязательство со своей сороны для вас и продавцов намного разумнее.

Ну, риэлторы. ну вы даете.
Расписка – документ (долговой), подтверждающий передачу денег.
Обязательство – это не документ, и составить такой документ да еще нотариально мне фантазии не хватает))))
Статья 307 ГК. Понятие обязательства и основания его возникновения
1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договора.
Даниилу Пятецкому – “взять на себя обязательство” – законодательно не предусмотрено.
Игорю Боачеву – отказ от обязательства в одностороннем порядке
Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Покупка квартиры по заниженной цене

Опции темы
Поиск по теме

Покупка квартиры по заниженной цене

Подскажите пожалуйста, при покупки квартиры по заниженной цене, как можно безопасно для покупателя передать продавцу разницу в цене?

Например: квартира стоит 1.000.000 по договору, но в реальности 1.500.000. Просто написать расписку, что я такой-то передал 500.000 такому-то не катит, т.к. нет какой-либо причины, на основании которой я передал человеку деньги. Указать в расписке, что реальная цена квартиры не такая как в договоре тоже глупо как-то.

Как правильно оформить передачу разницы в цене? Или просто отдать без всякой расписке?

П.С. я боюсь, что продавец в праве прийти в регпалату и написать заявление о приостановлении сделки или еще что-то натворить и в итоге он вернет себе квартиру, а мне лишь 1.000.000, а 500000 оставит себе, т.к. они нигде не фигурируют.

Подскажите пожалуйста, при покупки квартиры по заниженной цене, как можно безопасно для покупателя передать продавцу разницу в цене?

Например: квартира стоит 1.000.000 по договору, но в реальности 1.500.000. Просто написать расписку, что я такой-то передал 500.000 такому-то не катит, т.к. нет какой-либо причины, на основании которой я передал человеку деньги. Указать в расписке, что реальная цена квартиры не такая как в договоре тоже глупо как-то.

Читать еще:  Какой налог нужно заплатить при дарении квартиры

Как правильно оформить передачу разницы в цене? Или просто отдать без всякой расписке?

П.С. я боюсь, что продавец в праве прийти в регпалату и написать заявление о приостановлении сделки или еще что-то натворить и в итоге он вернет себе квартиру, а мне лишь 1.000.000, а 500000 оставит себе, т.к. они нигде не фигурируют.

риск конечно есть ,надо просить дисконт за этот риск,так многие делают..
так то расписку пишет продавец когда получает деньги а не покупатель.

Никак!
На 100% НИКАК покупатель себя не обезопасит, если в договоре к-п не прописана вся сумма!
Вы суммы привели для примера или они соответствуют?
Ищите с продавцом середину! Т.е. если квартира в собственности менее установленного срока, с суммы, превышающей 1млн. продавец платит налог. Берите половину налога на себя, половину пусть берет продавец (для примера с 500 тыс. налог 65, т.е. по 32,5). Т.е. платите 1532,5 и указываете 1500 (ну или больше, тогда надо подгонять налог, т.к. с 532,5 налог уже больше).

Еще прописывают в договоре, что квартиру покупатель приобретает за 1 млн., кроме того оплачивает за свой счет иные неотделимые улучшения в сумме 500 тыс.руб. (для примера), даже некоторые банки (в т.ч. и Сбер) для ипотеки такие договоры составляли и они проходили Росреестр, но, по моему убеждению, это ерунда, т.к. какая разница, с чего получен доход, если расходы на эти самые улучшения (ремонт, окна, двери и т.п.) ничем не подтвержден? Просто налоговые, а то и правоохранительные органы пока не взялись за таких “уклонистов”.

сам то покупал квартиру?

))
6 лет был собственником и руководителем АН.

и чего ,клиенты всегда соглашались поделить налоги пополам?никогда не писали просто расписок?

Естественно, что не всегда. И просто расписки писали, и доп.соглашения с иными суммами к договорам составлялись, которые в Росреестр не сдавались, и просто соглашались указать миллион. Все было. Одно было всегда – Я ВСЕГДА ОБЪЯСНЯЛ, что подобные манипуляции в случае, если продавец проявит недобросовестность, не дают гарантий, что покупатель сможет в суде доказать свою правоту. После этого некоторые брали на себя риск, другие отказывались от сделки, третьи находили с продавцом компромиссный вариант.

Хочу немного прояснить ситуацию: цены в моем первом посте были как пример. Реальная цена квартиры 5.600.000, но покупаю за 5.100.000. Цена очень сладкая. Налог получается 13% с 500.000, а это 65.000. Пополам платить продавец отказывается. Говорит и так дешево продаю. Можем и всю сумму указать в договоре, но за это спокойствие доплачивать 65.000 жаба душит 🙁

За 5.100.000 сам продавец ее покупал у застройщика.

пусть напишет расписку что дополнительно к цене квартиры получил 500 т.р.,90% процентов сделок так проходит

Напишите, как Сэм советует, расписку. Может продавца, в случае чего, это остановит. Так часто делается, хотя выше писал о гарантиях в подобных случаях.
В любом случае основных варианта всего два: или жаба сэкономит Вам 65 или потратит 500 Ваших.
Тут уж каждый сам решает, сколько стоит спокойствие.

Ничего не понял. Если ты покупаешь квартиру, то о каком налоге идет речь?

налог продавцу,он не хочет указать реальную цену в договоре а хочет 500 отдельной суммой получить

Речь о том, что если покупатель не согласится указать в договоре к-п сумму, не облагаемую налогом, то продавец увеличит стоимость квартиры на сумму налога (т.е. оплатит его за счет покупателя), а покупатель не желает выкладывать еще 65-70 т.р.

Так это его хотелки.

Предыдущие сообщения прочитайте.
Тут у покупателя хотелка купить квартиру на 500 тыр. дешевле рынка, так что он вынужден считаться с хотелками продавца

Подскажите пожалуйста, при покупки квартиры по заниженной цене, как можно безопасно для покупателя передать продавцу разницу в цене?

Например: квартира стоит 1.000.000 по договору, но в реальности 1.500.000. Просто написать расписку, что я такой-то передал 500.000 такому-то не катит, т.к. нет какой-либо причины, на основании которой я передал человеку деньги. Указать в расписке, что реальная цена квартиры не такая как в договоре тоже глупо как-то.

Как правильно оформить передачу разницы в цене? Или просто отдать без всякой расписке?

П.С. я боюсь, что продавец в праве прийти в регпалату и написать заявление о приостановлении сделки или еще что-то натворить и в итоге он вернет себе квартиру, а мне лишь 1.000.000, а 500000 оставит себе, т.к. они нигде не фигурируют.

он этого сделать не может. сделка произойдет в момент подписания договора купли-продажи. потом идет просто регистрация права собственности и продавец ни на что уже повлиять не может. он может только после регистрации подать в суд на расторжение договора купли-продажи, но ему для этого потребуются очень серьезные доводы.

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать. Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег. Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали. Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи
Читать еще:  Как обменять квартиру на другую с доплатой

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться. Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе. Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс. Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца. А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Об авансе (статья вступает в силу, если вы заплатили аванс, а продавец срывает сделку): ГК РФ Статья 328. Встречное исполнение обязательства

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере. Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс. Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Очень сумбурный материал. Не дает полной картины всех действий, которые нужно сделать покупателю, чтобы без проблем купить квартиру, а кое-где вообще вводит в заблуждение. Покупать объект недвижимости без специалиста риск огромный. Материнский капитал, возможные проблемы, если собственник юрлицо, если собственник в местах заключения, совместная собственность супругов – огромное количество скелетов в шкафу, которые обычный человек никогда не найдет и сделка может быть оспорена.
Выписка ЕГРН и выписка из росреестра под пунктами 2 и 3 вообще одно и то же. Зачем было разделять? Стоимость услуг агентств недвижимости в регионах начинается от 1.5 %.
Что значит “Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса”. Нотариус заверяет копии, а не договоры. Операция не дешевая и абсолютно бесполезная юридически.
Вы пишете “Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения…”. Нотариус будет это делать только, если он проводит сделку. Стоимость услуг нотариуса 5100 + 0.5% от стоимости помещения, но не более 30 000 р. Агенства за сопровождение сделки берут в два раза меньше.
Материал ставит больше вопросов, чем ответов. Лучше не читать, а обратиться к специалистам.

Как я уже написала в комментарии выше —статья подходит для простой сделки, в которой человек может разобраться самостоятельно. В случаях, если покупка совершается с привлечением материнского капитала, в сделке несколько сторон и т.д., конечно, лучше обратиться к специалисту.
А вот “провести” сделку у нотариуса в Москве как раз значительно дешевле, чем оплачивать слуги агента — тут выбор остается за потребителем)

Вопрос, почему риэлторсте агенства берут 4-6% от стоимости объекта за свои услуги? Кстати, на сайте росреестра есть раздел с рыбами договоров с комментариями как их надо заполнять.

Спасибо про инфо о рыбах. Лет 5 назад продавал участки земельные. Первый ушел через агентство, а остальные сам смог. Всего-то надо было одну бумагу заполнить и такую же —покупателю.

Очень полезная информация о рыбах! Стоимость агентств недвижимости, по моему опыту, варьируется сильнее. Часто бывают сделки, в которых действительно требуется помощь специалиста по недвижимости, например с тремя и более сторонами, разделением долей квартиры и т.д. В типовых сделках вполне можно разобраться самостоятельно, но нужно быть крайне внимательным на каждом этапе.

Ага, типа Вадимка специально зарегался на vc ради этого наполненного смыслом комментария! ‍♂️ ТС, это самая нелепая имитация интереса к своему посту!

Я уже год на vc, и знаю требовательность людей в комментариях — таких очевидных ошибок я бы совершать не стала)
Тут все вопросы — к Вадиму)

Но вон же, даже вконтактик есть /s

Так тож свежерег за 10 руб ))

Спасибо, удачной вам сделки!

Работает этот ваш Олег все ещё странно)

Тема не раскрыта. Подводные камни вообще не подняты.
Одно из главных вещей это оплата. Её порядок. Момент регистрации.
Сыро товарищи, очень сыро.

Спасибо за обратную связь!
Порядок оплаты прописывается в договоре, будь то банковская ячейка, аккредитив или другие варианты.
Для того, чтобы подробно рассказать обо всех способах оплаты, нужно писать отдельную объемную статью, но это не совсем мой профиль. Я специализируюсь на правах потребителей)

Именно на стадии оплаты происходит мошенничество, поэтому, считаю это важнейший вопрос в вами поднятой теме.

А самое смешное, что это все не поможет. Можно изучать Реестр, но доверять ему нельзя. Есть какая-то довольно старая практика ВС о том, что покупатель считается добросовестным, если изучил всю цепочку предыдущих собственников, лично посетил эту покупаемую квартиру (что бывает не всегда) и проделал еще тыщу танцев с бубном. И то, говорит нам ВС, не факт, что такой собственник будет добросовестным.
А уж просто посмотреть выписку – это ни фига не значит (хотя это неправильно и плохо, но ВС считает наоборот). Хотя, может, уже все поменялось, я давно в эту тему глубоко не лазил.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector