Объединение квартир в одну реконструкция или перепланировка
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Объединение квартир в одну реконструкция или перепланировка

Объединение квартир

Объединение квартир в многоквартирном доме в одну в типовом доме – достаточно редкий вид перепланировки. Однако такая идея порой приходит в голову собственникам жилья, которые приобрели квартиры на смежных этажах или квартиры, расположенные рядом друг с другом.

Объединение квартир в многоквартирном доме в одну жилую площадь имеет несколько вариантов. Чаще всего встречается объединение квартир, расположенных рядом, по горизонтали или же по вертикали, если квартиры расположены одна над другой.

Объединение квартир по горизонтали

Объединение двух двухкомнатных квартир в серии П44

Здесь могут возникнуть определенные сложности. Например, весьма затруднительно будет произвести объединение квартиры в многоквартирном доме в одну, через лестничную площадку, поскольку для этого вам предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности.

Чтобы присоединить к своей квартире часть общего имущества собственников жилья, вам придется организовать собрание жильцов и, получить подписи 73% из них для передачи вам в пользование необходимого пространства.

Но этот непростой вариант привлекателен тем, что вы сможете сделать только один вход в объединенную квартиру, что позволит также устроить «кабинет» или другую нежилую комнату на месте одной из кухонь (жилые комнаты под кухнями соседей устраивать запрещено, поэтому бывшую кухню лучше внести в экспликацию как кабинет, который жилой комнатой не является).

Соединение двух квартир

Перепланировка и объединение однокомнатной и трехкомнатной квартиры в серии П44

Гораздо предпочтительнее с точки зрения согласования соединять квартиры изнутри, через межквартирную стену. Однако такая стена часто является несущей, и полный ее демонтаж невозможен – могут не выдержать перекрытия.

При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов, в капитальной стене можно сделать дверной проем с последующим укреплением металлоконструкциями.

При такой перепланировке можно оставить оба входа и обе кухни – если вы желаете, чтобы ваша жилплощадь по-прежнему числилась как две разные квартиры.

Объединение 2х квартир в многоквартирном доме серии П46М в одну

Чтобы все правильно рассчитать, а также узнать, допустимо ли затрагивать несущую стену именно в вашем доме, на конкретном этаже и именно между вашими квартирами, понадобится техническое заключение от организации, спроектировавшей ваш дом.

В некоторых домах (монолит, кирпич) межквартирные стены могут быть и ненесущими. Это немного облегчает задачу , но не настолько, чтобы отказываться от разработки документации, поскольку для затрагивания межквартирных стен необходим проект с ТЗ от автора, вне зависимости от того, является ли стена несущей или нет.

Примеры типовых проектов соединения квартир в панельных домах ГУП МНИИТЭП:

в серии дома 1-515 В серии П-30 в П30 серия П-3М

Объединение квартир по вертикали

Если вы владеете квартирами, которые находятся друг над другом, превратить их в одну, двухуровневую, довольно заманчиво. Технически и юридически это также возможно, хотя и не всегда.

Во-первых, устройство проема в перекрытиях требует еще большей осторожности, чем проема в несущих стенах. Если вы прорежете проем в плитах наугад (и размер проема определите «на глаз», а не основываясь на точных инженерных расчетах), то это с большой вероятностью приведет к обрушению плит перекрытий, поскольку вы можете попасть в стык между ними или как-то еще нарушите прочность конструкции.

Чтобы все было по правилам, вам опять же нужно обязательно обратиться к автору проекта дома за заключением о возможности перепланировки, а также в организацию с допуском СРО для создания проекта перепланировки. Проем в перекрытии обязательно укрепляется рамой и подпорками (колоннами).

Помимо точных расчетов места, габаритов и укрепления проема, вам понадобится установить лестницу, размеры которой четко оговорены строительными нормами и правилами (СНиПами). Так, согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», для безопасного использования, ее ширина должна быть не менее 0,9 м., а максимальный уклон может составлять 1:1,25 к высоте потолка. Такая лестница может быть либо винтовой, либо с забежными ступенями, причем высота и глубина ступеней должна быть одинаковой.

Этот же СНиП разрешает размещать ванную и туалет на втором уровне квартиры так, чтобы они находились над кухней нижнего уровня. Это единственное исключение – в обычной квартире так делать строго запрещено (если она не на первом этаже). А размещать ванную, туалет или кухню над жилыми комнатами запрещено во всех случаях (опять, же кроме первых этажей).

Объединение коммунальной квартиры

Что касается объединения коммунальной квартиры или комнат, двух или более, в коммунальной квартире, то основным камнем преткновения в этом вопросе является согласие прочих собственников на проведение перепланировки. Без соглашения с вашими соседями не получится образовать встроенный шкаф, не говоря уже об объединении комнат в одно помещение в коммунальной квартире.

Стоит отметить, что заниматься переговорами с соседями, как правило, приходится именно собственнику, даже в том случае, если он пользуется услугами специалистов по согласованию. К слову, процесс согласования объединения коммунальной квартиры достаточно сложен и стоимость его отличается от стоимости типичного согласования в большую сторону.

Объединение квартиры, находящейся в социальном найме

Для объединения двух квартир, находящейся в социальном найме, в одну, требуется договор о социальном найме на обе квартиры и разрешение собственника, например, муниципалитета. Также важно напомнить о том, что при этом происходит объединение лицевых счетов, а в квартире, образованной после объединения, появляется новый счет.

Документы, необходимые для объединения квартир

Авторский надзор

Документы, необходимые для объединения квартир, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки. Исключение составляют вышеуказанные случаи, когда для объединения двух квартир в многоквартирном доме в одну, требуются дополнительные разрешающие документы. В остальном же,

Объединение квартир по вертикали или по горизонтали относится к перепланировкам, для оформления которых, в обязательном порядке требуется разработка проекта перепланировки и технического заключения от автора проекта дома , так как обойтись без устройства проема в несущей стене не получится.

Поскольку объединение квартир не должно повредить конструкциям здания, нужно произвести соответствующее инженерное обследование и спроектировать безопасный проект объединения двух квартир в одну с учетом строительных норм и правил, могут только специалисты.

Согласование объединения квартир

Это довольно долгая процедура, но это не повод выполнять работы самовольно, минуя все необходимые требования к перепланировке и рискуя при этом своей безопасностью и безопасностью ваших соседей. И даже если обе квартиры находятся в вашей полной собственности, это не дает вам оснований для проведения самовольных работ.

Провести столь масштабные работы незаметно не получится: рано или поздно на вас пожалуются соседи, и к вам придет комиссия из Мосжилинспекции, которая потребует или узаконить изменения, или вернуть как было в соответствии с планом БТИ в итоге перепланировка будет признана незаконной, как и объединение квартир.

Если вы не обладаете достаточным количеством времени на проведение длительного этапа согласования, посещение инстанций, получение всех необходимых разрешений, то самый надежный вариант – обратиться к посредникам, которые вместо вас соберут и подготовят все необходимые для согласования документы. Конечно, услуги сторонних специалистов для согласования перепланировки стоят недешево, но в дальнейшем они вполне окупятся быстрыми сроками согласования перепланировки.

Какие бывают варианты объединения квартир в одну: особенности реконструкции или перепланировки

Изменение привычного облика квартиры – вполне понятное желание. Люди стремятся к расширению комнат, к созданию дополнительных площадей. Иногда, напротив, одна большая комната делится на две поменьше для образования еще одной комнаты.

Все эти действия производятся, чаще всего, от желания выделить свое жилище, изменить его конфигурацию или площадь за счет изменения планировки. Вариантов выполнения того или иного замысла может быть много, но не все они допустимы или возможны из-за конструктивных особенностей здания, расположения коммуникаций и т.д.

Прежде, чем приступать к работам, следует изучить возможные пути исполнения задуманного, чтобы не допустить серьезных ошибок.

Объединение двух небольших в одну

Объединение двух квартир производится либо при необходимости переделать жилье в офис, торговую точку и т.д., либо для расширения площади комнат, создания более просторного и объемного жилища. Чаще всего производится снос одной или нескольких смежных перегородок, разделяющих соседние квартиры.

При таком объединении получается более просторное помещение, появляются возможности использования комнат по другому, необычному назначению. При этом, имеются категорические ограничения, не позволяющие нанести ущерб конструкциям здания, инженерным сетям или коммуникациям. К ним относятся:

  1. Запрет на снос или частичное разрушение несущих стен.
  2. Нельзя переносить ванную или туалет в другие помещения.
  3. Запрещается перекрывать или демонтировать вентиляционные каналы.
  4. Не допускается образование новой комнаты без окон и возможности вентиляции.
  5. Нельзя соединять квартиры, расположенные в разных корпусах.
  6. Запрещается вносить изменения в фасад здания, которые изменят общий вид дома.
  7. Ни в коем случае не допускается прекращение доступа к коммуникациям.
  8. Увеличивать площадь подсобных помещений за счет жилых комнат запрещено.
  9. Необходимо иметь согласие на перепланировку всех собственников.

Кроме того, нельзя допускать разрушения несущих конструкций здания, что чревато выходом из строя или полным разрушением.

При соблюдении требований перепланировка будет произведена без ущерба для здания и других жителей, и результат не принесет никаких проблем, только удовлетворение.

Преимущества и недостатки

К преимуществам соединения двух квартир можно отнести:

  • появляется более просторное помещение;
  • возможность переделать жилую квартиру в торговую точку, парикмахерскую, косметический или врачебный кабинет и т.п.;
  • более широкие комнаты дают возможность разместить крупную мебель, бытовую технику, габаритные предметы.

К недостаткам такой перепланировки относятся:

  1. Наличие существенных ограничений.
  2. Не все смежные квартиры могут быть объединены.
  3. Необходимость длительного оформления документов, хождения по инстанциям.
  4. Все работы или действия по оформлению потребуют заметных финансовых вложений.

Достоинства или недостатки предстоящего объединения следует проанализировать и взвесить, чтобы не совершить непоправимых ошибок.

Читать еще:  Двойная сделка купли продажи квартиры

По горизонтали

Объединение по горизонтали – это соединение двух квартир, находящихся на одном этаже. Могут быть соединены смежные квартиры, входы в которые находятся на одной площадке или в соседних подъездах.

Могут быть получены комнаты большей площади, дающие возможность создать более просторное жилье или коммерческое помещение. При этом, все условия, требования или ограничения должны быть учтены, выполнены во время производства работ.

Основным преимуществом такого типа перепланировки становится возможность получить более крупные помещения, соединяя по две комнаты в одну (если такое возможно), расширяя площадь комнат за счет коридоров или встроенных шкафов.

Результатом может стать появление, например, двухкомнатной квартиры с большими раздельными комнатами, способными вместить габаритную мебель или технику.

По вертикали

Объединение по вертикали может быть произведено для двух квартир, находящихся на разных этажах. При этом, они должны располагаться одна над другой (не наискосок). Такой вариант объединения несколько проигрывает в отношении расширения площади.

Даже наоборот, получится некоторая потеря пространства за счет установки лестницы, которая даже при самом экономном размещении (например, винтовая лестница) отнимет немалую часть комнат в обеих квартирах.

Тем не менее, вариант достаточно распространенный, поскольку он дает возможность получить более интимную зону на верхнем этаже (имеющую все удобства – ванную, туалет, при необходимости – кухню), и более официальную, представительскую зону на нижнем этаже.

Документальное оформление реконструкции

Необходимость официального оформления перепланировки не требует подробных разъяснений. На оформление всех нужных документов может уйти до полугода, причем потребуется посетить массу организаций. Для этого надо:

  1. Получить разрешение на соединение квартир в отделе архитектуры.
  2. Получить заключение о возможности производства работ в строительно-проектном учреждении.
  3. Необходим проект переоборудования помещений.
  4. Получить в БТИ новый план помещения.
  5. Регистрация проекта в управляющей компании, получение согласия жителей дома (как минимум, смежных квартир).

По этой причине зачастую сознательно идут на нарушение порядка – делают перепланировку, получают штраф, после чего оформляют все де-факто.

Изменение малогабаритной однокомнатной площади 33 кв. м.

Решение о перепланировке однокомнатной квартиры обычно бывает вызвано нехваткой площади. Чаще всего это – вынужденная мера, обусловленная необходимостью создания зоны отдыха для ребенка, отсечки рабочего кабинета и т.д.

Вариантов такой перепланировки не очень много, в основном пространство расширяется за счет сноса перегородки между кухней и комнатой, формирования двух условно раздельных зон в комнате. Иногда производится объединение комнаты и балкона (лоджии).

В большинстве случаев производится не столько перепланировка, сколько реорганизация имеющейся площади более эффективным образом, подчинение конфигурации квартиры определенным целям.

Особенности

Основная особенность перепланировки – это необходимость сохранить все несущие конструкции и коммуникации в неприкосновенности. Соблюдение всех требований и ограничений отменяет множество идей и вариантов, но пренебрегать запретами ни в коем случае не следует – цена ошибки в любом случае окажется высока.

Возможные варианты

Варианты перепланировки могут быть разные. Для малогабаритных квартир целью всей процедуры является получение дополнительного пространства. Могут быть использованы разные схемы.

Удалена часть перегородки между кухней и комнатой, изменен вход в санузел. В комнате сделаны две условные зоны, гостевая и интимная.

Показан вариант объединения двух квартир с минимальными вмешательствами, но результат вполне удачный. Получена удобная гостевая и интимная зона, комнаты находятся на некотором расстоянии от входа, имеется просторная прихожая.

Предупреждения и нюансы

Прежде чем приступать к производству работ, следует уточнить все моменты и проверить, не затрагиваются ли коммуникации или несущие элементы конструкции. Кроме того, необходимо знать многие нюансы – например, при объединении комнаты с лоджией нельзя выносить на нее приборы центрального отопления, обязательно должна присутствовать перегородка (обычно делают стеклянную дверь-гармошку).

Перепланировка квартиры, объединение двух в одну и прочие действия предоставляют массу преимуществ и позволяют получить просторное и нестандартное жилище. При этом, надо максимально осторожно отнестись к сохранности несущих конструкций, целостности коммуникаций и не нарушить права других жителей дома. Тогда результат произведенных работ порадует владельца жилья и не расстроит соседей.

Объединение квартир

Объединение квартир в одну относится к одному из самых сложных типов перепланировки. Это связано с тем, что здесь в 99% случаев затрагиваются несущие конструкции, ведь стены между квартирами как правило относятся к несущим, а не перегородкам. Объединять квартиры можно либо по горизонтали, либо по вертикали. Причем объединение квартир по вертикали – это редкий случай, поскольку не во всех домах, конструктивные особенности здания позволяют это сделать.

Преимущества объединения квартир в одну

  • При соединении квартир появляется возможность экономить на коммунальных платежах, поставив заглушки на инженерные системы в одной из квартир.
  • Увеличивается площадь квартиры, как полезная, так и жилая.
  • Уменьшается количество соседей. С одной стороны – недостаточно серьезный аргумент – с другой, люди которые ценят тишину и возможность спокойно отдохнуть, поймут автора.

При удачной реализации этот вид перепланировки может иметь и другие преимущества. Во-первых, он дает возможность получить большее разнообразие планировок, из которых вы можете выбрать подходящую, согласно вашим, индивидуальным представлениям о комфортной квартире. Хотя при этом надо помнить, что здесь действуют те же нормативы, что и для обычной перепланировки типовой квартиры, то есть объединение квартир не дает вам права, к примеру, менять функциональное назначение помещений. Скажем, вы не сможете перенести кухню в жилую комнату – за исключением второго уровня двухэтажной квартиры.

Пример перепланировки с объединением двух квартир

Как вы можете видеть, перепланировка с объединением квартир производится не только в домах монолитных или кирпичных, но и панельных домах. Подробнее о проекте вы можете прочесть здесь

Другие ограничения при объединении двух квартир в одну

Планируя объединение квартир в одну следует заранее учитывать, что строительные нормы запрещают проводить полный демонтаж несущей стены, поскольку это приведет к аварийной ситуации. Поэтому максимум, что возможно при объединении двух квартир – устройство проема в ней. Местоположение этого проема определят специалисты организации, разрабатывающей техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Сразу заметим, что не в каждом случае это возможно, если у ваших соседей снизу или сверху уже имеются проемы или если несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве проема будет отказано.

Данное ТЗК обязательно для подобных перепланировок. Более того, его оформление требуется и в том случае, когда затрагивается ненесущая перегородка между квартирами. Для устройства проема в несущей стене потребуется техническое заключение от автора дома, а в случае с простенком его может разработать любая проектная организация с допуском СРО, в том числе и наша.

Что касается параметров проема в несущей стене, то чаще всего он делается шириной 90 см “в чистоте” и усиливается металлоконструкциями, хотя в зависимости от типа дома и этажа квартиры проем может быть и шире, при этом высота проема не нормируется. Однако меньше он быть не может, так как из стандартных 90 см, около 5 см придется на дверную коробку с каждой стороны, т.е. размер двери составит 80 см – это наименее возможный размер двери между квартирами.

В отдельных случаях возможно и полное объединение двух квартир, например, если между ними ненесущая перегородка, что встречается довольно редко (в основном, в домах старого фонда и некоторых кирпичных сериях 50-80х годов). В этом случае стена, отделяющая квартиры друг от друга может быть демонтирована полностью.

Что касается объединения квартир на разных этажах, то, как мы уже говорили, это довольно редкий случай. Чтобы реализовать данное решение, нужен проем в перекрытии. В монолитных домах такие проемы можно делать без особых проблем (но с соблюдением всех СП, разумеется). А вот в панельных или блочных домах, а также зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями такая перепланировка всегда под вопросом. В каждом конкретном случае он решается в зависимости от выводов технического заключения.

В любом случае, какие бы работы не были задуманы, их необходимо предварительно согласовать с Мосжилинспекцией. Это очень важно, так как квартира с незаконной перепланировкой при продаже потеряет в стоимости. Кроме того, с такой квартирой в будущем невозможно будет провести какие-либо юридические действия: обменять, завещать, подарить или взять кредит под залог этой квартиры.

Также необходимо представлять, что такую перепланировку не удастся скрыть, так как проводимые работы по объединению квартир будут очень шумными, и будут мешать соседям. Шум инструментов, режущих несущие конструкции будет слышен во всем подъезде. Поэтому, скорее всего, не стоит особо удивляться, если в самый разгар работ к вам придут сотрудники Жилищной инспекции и попросят вас предъявить разрешение на проведение перепланировки.

И в этой ситуации либо вы обязаны предъявить разрешение жилищной инспекции, если, конечно заблаговременно позаботились об этом, либо вам предстоит начинать процесс узакониванияперепланировки, проводимой в данный момент.

Объединение лицевых счетов в квартире и прочие юридические детали при объединении двух квартир в одну

Как и любая перепланировка, объединение квартир в одну должно быть согласовано на основании проекта перепланировки, который в свою очередь разрабатывается на основе технического заключения, однако это не все документы для объединения 2-х квартир, которые вам потребуются в процессе.

Если смежные квартиры на одном этаже объединяют с присоединением примыкающего «тамбура», который является частью лестничной площадки, то заявителю понадобится собрать подписи 73% собственников жилья всего дома. Это необходимо, поскольку затрагивается общедомовое имущество. Несмотря на сложность, этот вариант имеет определенное преимущество: позволяет сделать один вход в квартиру.

В том случае, если обеими квартирами владеет одно и то же лицо, тогда проблем с объединением двух квартир не возникает. Юридические трудности начинаются тогда, когда владельцы разные, и это может существенно затянуть подготовку ремонта. В этом случае, в процессе перепланировки участвует не только один заявитель, либо его доверенное лицо, ее должны одобрить оба собственника, и дать нотариальное согласие на объединение, а также выступать в качестве заявителей.

Читать еще:  Акт о заливе квартиры правила оформления закон

Особняком стоит объединение лицевых счетов в квартире. Подобная процедура предстоит владельцам не приватизированных муниципальных квартир и жителям коммуналок. Для того, чтобы объединить лицевые счета в квартире или сделать квартирой несколько комнат в коммуналке, необходимо обратиться в Росреестр с установленным пакетом документов.

Можно ли самовольно произвести объединение квартир в одну

Согласование уже начатых работ, по опыту тех, кто проводил подобные перепланировки с объединением двух квартир, обычно проходит гораздо труднее, чем только планируемых, поскольку вы вряд ли смогли учесть все строительные и санитарные нормы. Поэтому лучше будет заблаговременно согласовать перепланировку, чтобы в дальнейшем спокойно проводить задуманный ремонт, не беспокоясь о правильности и законности ваших изменений.

Сроки согласования данного типа перепланировок порядка 6 месяцев, стоимость определяется индивидуально в каждом случае, так как она зависит от множества факторов: округа в котором вы проживаете, серии дома в котором расположена квартира, организации которая является автором проекта здания и многих других составляющих.

Наша организация оказывает услуги по перепланировке с объединением квартир. Мы досконально знаем все нюансы данного процесса, начиная от получения первоначальных планов БТИ и заканчивая получением свидетельства на собственность на получившийся новый объект недвижимости. В том случае если вам требуется проект перепланировки или полное согласование проектной документации, вы можете обратиться к нам за предварительной консультацией по этим контактам.

Как по закону объединить смежные квартиры в одну?

Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж , подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

Соседние квартиры действительно можно объединить. И, кстати, не только по горизонтали, но и по вертикали: если квартиры расположены друг над другом. Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру. Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве.

Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

Проще всего объединять квартиры на стадии строительства

В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

Как согласовать объединение на вторичном рынке

Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

В жилищном кодексе нет отдельных процедур для объединения квартир. Перепланировка внутри одной квартиры или объединение двух в одну — это юридически схожие процедуры.

Порядок действий будет такой:

  1. Собрать все документы.
  2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
  3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
  4. Получить разрешение на перепланировку.
  5. Провести ремонтные работы.
  6. Сдать работы надзорным органам.
  7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
  8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
  9. Объединить лицевые счета.

Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.

Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать

В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

При этом в законе нет никаких особенных критериев, по которым бы можно было отличить значительные изменения от незначительных. По закону перепланировка — это любые изменения конфигурации помещения, которые нужно внести в технический паспорт. А в техническом паспорте отражается все: в том числе и расположение дверей и ненесущих стен. В любом случае объединение двух квартир — это тот вариант перепланировки, когда проект нужен обязательно.

Какие варианты объединения квартир встречаются на практике

Возможны три варианта объединения:

  1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
  2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
  3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

У вас может быть не только перепланировка, но и переустройство

В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

Почему лучше сразу заказать проект и не рисковать

Когда объединяете две квартиры, проект нужен всегда. Прямо об этом не написано нигде, но в реальности это именно так. В законе прямо указано, что перепланировка требует проекта. А дальше все зависит от местных традиций и порядков. Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.

В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

В вопросе вы говорите, что стена ненесущая. Даже если это так, не факт, что ее можно снести или сделать в ней дверной проем. Бывает, что ненесущая стена несет разгрузочную функцию и трогать ее не дадут, по крайней мере, без проекта. С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.

В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

Зачем нужен технический паспорт

В проектной организации у вас попросят технический паспорт квартиры или его часть — план вашего этажа с экспликацией квартиры. В экспликации указаны все основные характеристики квартиры: информация обо всех помещениях с описанием их назначения, указание общей площади квартиры, дополнительных помещений и жилой площади с описанием высоты потолков и прочее.

В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

Как заказать технический паспорт, если у вас его нет

Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ. В некоторых региональных БТИ предусмотрена возможность написать им по электронной почте. В течение двух дней вам ответят и назначат время приема.

  1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
  2. Паспорт.
  3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.
Читать еще:  Как оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно

Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

Где сделать проект перепланировки

Проект перепланировки может подготовить любая организация, если у нее есть разрешение на проектирование. Еще это называется допуск СРО. Лучше выбирать серьезные проектные организации, чтобы потом не оказалось, что у них нет соответствующего разрешения. В идеале проект перепланировки должны делать те же люди, кто проектировал дом. Но со старыми советскими домами так не выйдет.

Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

Согласовать проект

Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.

Где получить разрешение на перепланировку

Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

  1. Заявление по определенной форме.
  2. Правоустанавливающие документы на каждую квартиру (оригинал или нотариально заверенные копии).
  3. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
  4. Техпаспорт и экспликация на каждую квартиру.
  5. Проект перепланировки.

В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

  1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
  2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
  3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

Заявление рассматривают до 30 дней.

Заранее результат предсказать сложно

В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

  1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
  2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

В таком случае поможет только обращение в суд с требованием признать такой отказ незаконным. И иногда это помогает. Вот пример. Мужчина сделал перепланировку и хотел объединить два помещения в одно. Мосжилинспекция отказалась согласовывать перепланировку, поскольку по жилищному кодексу только единоличный собственник помещений вправе это делать. А в данном случае у квартиры было два собственника — муж и жена. Суд сказал, что Мосжилинспекция неправа, а единоличный — не значит один человек, и перепланировку надо согласовать.

Если заявление согласуют

Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

  1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
  2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
  3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
  4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Планировка: Объединяем две квартиры — что можно, а что нельзя

Архитекторы делятся лайфхаками и наблюдениями при объединении разной жилплощади

«У нас был печальный опыт, когда клиент обратился за проектом перепланировки и объединения двух соседних квартир в сталинском доме, но оказалось, что стена, разделяющая эти квартиры, почти полностью занята вентшахтами. Квартиры пришлось продать», — рассказывает архитектор Светлана Тихонова. Часто квартиры на этаже соединены кухнями, в стене проходят воздуховоды всего подъезда. Сделать в такой стене проем невозможно. У дизайнера Нины Павловой тоже был интересный случай в практике: заказчики обнаружили на предполагаемом месте проема дымоход. Квартиры они купили на этапе строительства, когда дымоходов ещё не было.

Именно поэтому архитекторы рекомендуют сначала убедиться, что есть возможность из двух квартир сделать одну, и только потом покупать жилье.

Как поступить правильно
Теоретически можно объединить квартиры на разных этажах, на одной площадке или через стенку в подъезде. В любом случае вам понадобится техническое заключение о возможности перепланировки и отдельный проект на устройство и усиление проёма в стене или перекрытии. Узнать, можно ли объединить две квартиры в одну, лучше у организации, которая проектировала ваш дом. И у них же в идеале и заказать проект.

«Запросите у авторов проекта дома технические требования на перепланировку. Иногда они заранее делают брошюру о возможности демонтажа и монтажа каких-либо конструкций, — делится опытом архитектор Юлия Шпетер. — Далее необходимо взять план квартир, поэтажный план (у управляющей компании) и разобраться, какие стены несущие, а какие нет. В одной и той же квартире на разных этажах требования к перепланировке могут быть разными. Самовольничать в этом вопросе — значит, создать себе огромные проблемы: от невозможности продать квартиру до деформации всего строения».

При объединении по горизонтали нельзя полностью сносить несущую стену, можно только сделать проем в ней. Где именно — должна решить организация, которая разрабатывает техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки.

В двухуровневой квартире проем формируется между этажами в плитах перекрытия. «Лестница должна встать в пространство между лагами, и ее ширина будет зависеть от расстояния (шага) между перекрытиями потолка, — рассказывает дизайнер Марина Луценко. — Обычно проемы в несущих стенах делать можно, правильным образом их укрепив — в строгом соответствии с рекомендациями конструкторского бюро. Особенно это касается покупки квартир в разных подъездах и на первых этажах многоэтажных зданий».

По словам архитектора Виталия Кириченко, согласование перепланировки может занимать до полугода: «Если объединить две квартиры на одной площадке почти всегда возможно, то остальные варианты — наоборот». Нередко люди отказываются от идеи объединения, просто узнав, сколько будет стоить дополнительное усиление конструкций вместе с расчетами.

На фото: коридор, объединяющий две квартиры. Автор проектаГайк Асатрян

Вариант объединения №1. Смежные квартиры на одной площадке
Самый простой способ — объединить две соседние квартиры на одной площадке. «Если смежная стена кирпичная или из блоков, объединение не составит труда, — уверяет дизайнер Юлия Соловьева. — Нельзя лишь трогать верхний ригель, который является несущей конструкцией. В остальных случаях объединение возможно не всегда и только через проем определенных размеров (по опыту архитекторов, чаще всего — 100 – 120 см, но не более 160 см, — прим. ред.) в определенном месте. Это решат в проектной организации. Бумажной волокиты будет немало. Для возведения такого проема нужны специальные инструменты (лазерная резка), необходимо будет сделать усиление проема».

На фото: владельцы этой московской квартиры на 15 этаже пережили объединение площадей еще в 1990-х. Но понадобился еще один большой ремонт, чтобы устранить недостатки планировки. Так, чтобы холл между общественной и приватной зонами стал проходным, в несущей стене прорубили проем и усилили его швеллерами». Автор проектаИнна Усубян

По словам дизайнера Алёны Горской, в последнее время застройщики часто делают смежные стены между квартирами ненесущими.

Если общая стена несущая, будущее проекта объединения зависит от типа дома. По словам дизайнера Анастасии Борисовой, самый сложный вариант — панельный дом, особенно когда нужно не просто соединить две смежных квартиры, а сделать двухэтажную квартиру из двух. «Если вы ищете две квартиры для объединения, то лучше всего приобрести их в монолитных домах или в домах старого фонда», — советует Анастасия.

По совам ее коллеги Елены Галановой, в новых жилых комплексах процедуры объединения и согласования проходят проще, чем в старом фонде. Зато в старых домах может повезти с планировкой. «В некоторых из них уже есть проходы между смежными квартирами. Мы как-то нашли такой в сталинском доме: один сосед поставил в него холодильник, а с другой стороны он был просто забит фанерой и оклеен обоями», —вспоминает архитектор Мария Боровская.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector