Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Следует знать: можно ли продать квартиру с незаконной или неузаконенной перепланировкой. Нужно ли ее узаконивать при продаже жилья и как продать без согласования?

Собственник, проживающий в квартире, часто производит её переустройство для своего удобства и в соответствии со своими представлениями о комфортности и стиле жилья.

При этом он не всегда задумывается о том, что возможно жилплощадь придётся когда-нибудь продавать.

Возникает вопрос: нужно ли узаконить перепланировку при продаже квартиры?

При совершении сделки перед ним встаёт проблема, а можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как переоформить ее на нового собственника.

Виды перепланировки

Любое изменение первоначального плана БТИ вашей квартиры считаются перепланировкой. При этом изменения бывают двух видов: законные и запрещенные.

Законная

Не считается перепланировкой и не требует особого разрешения и согласования встраивание или ликвидация встроенных шкафов, замена или незначительный сдвиг батарей, перенос полотенцесушителей, розеток, сдвиг газовой плиты без переноса газовых стояков, изменение местоположения сантехнического оборудования в пределах одного помещения, застекление лоджии или балкона без оборудования на них отопления.

К таким изменениям также относятся сносы перегородок между туалетом и ванной, то есть совмещение санузла.

Все эти изменения являются незначительными, не изменяют план квартиры, следовательно, не требуют изменения документации.

Незаконная

Существуют изменения, которые узаконить вам не удастся никогда, поскольку они попросту запрещены нормами:

  1. Перенос батарей отопления на остеклённый балкон.
  2. Монтировка тёплых полов с использованием системы водоснабжения и отопления.
  3. Строительство каминов в панельных домах.
  4. Расположение кухни или санузла над или под жилыми помещениями.
  5. Объединение кухни с газовым оборудованием с гостиной.
  6. Оборудование ниш, проёмов, арок в несущих стенах.

В случае проведённых таких изменений незаконная перепланировка квартиры при продаже должна быть восстановлена до первоначального вида. Что можно и нельзя делать при перепланировке, читайте здесь.

Прочитав статью, вы будете знать, с чего стоит начать перепланировку квартиры и как ее оформить.

Хотите пристроить балкон на 1 этаже, чтобы увеличить жилплощадь? Здесь https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pereplanirovka/pristroit-balkon.html рассказано, как пристроить и узаконить его.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Желание сэкономить на оформлении документов приводит в некоторых случаях к ещё большим тратам.

Граждане наивно полагают, что перекраивание внутреннего пространства никто не заметит.

Обязательно заметят, по жалобе соседей, которым мешает шум ремонта, или во время плановой проверки Жилинспекции.

Вы как минимум заплатите штраф и все-таки узаконите действия по предписанию.

А если в вашей квартире проведены масштабные, недопустимые изменения, помимо штрафа вас обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид.

Кроме того, при неузаконенной перепланировке юридическое оформление сделок с жилплощадью будет затруднено. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования потребует обязательного оформления нового технического паспорта, в котором все изменения будут чётко зафиксированы.

Если у вас купят такую квартиру, то её новый владелец получит предписание вернуть ей первоначальный вид или оформить разрешение. Ответственность за такой исход дела лежит на продавце. Даже если квартира досталась вам по наследству, изменения сделаны давно, и вы не знали о них.

Как продать?

Поговорим о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой квартиры и как это сделать.

Существует два варианта решения данной проблемы:

Узаконить до продажи

Данные действия регламентируются статьями 25-29 ЖК РФ.

Начать следует с оформления в БТИ выписки из кадастрового паспорта квартиры в первоначальном её виде. Там же вам выдадут копию кадастрового плана и справку о технических характеристиках квартиры.

С этими документами нужно обратиться в районный архитектурный отдел, который составит проект и эскиз изменений, внесенных в планировку.

Эти документы согласуются с СЭС и ЖЭУ. В случае одобрения во всех инстанциях, вы заплатите штраф за незаконные действия по перепланировке и получаете разрешение на составление технического паспорта.

Далее необходимо вызвать специалиста БТИ, который осмотрит квартиру, зафиксирует все изменения и выдаст вам новый техпаспорт помещения. С этого момента новое устройство квартиры будет внесено в кадастровый план и будет вполне законно.

Весь процесс займет около 4 месяцев и будет стоить вам не более 3-4 тысячи рублей. При таком исходе дела с продажей квартиры проблем не возникнет, и можно совершать сделку в обычном порядке.

Если же вы в своей квартире произвели сложную перестройку пространства, узаконить её будет сложно и процесс займет не менее 6-7 месяцев. Стоить он вам будет также на порядок дороже. Стоимость зависит от масштабов перестроек.

Предстоит пройти целый список инстанций для их согласования (АПУ, Энергонадзор, Пожнадзор, и др).

Начните процедуру с обращения в службы Жилинспекции, а там уже вам выдадут список необходимых документов для перепланировки и согласований.

В случае получения всех необходимых бумаг, далее обращайтесь в БТИ. Будет необходимо составить проект перепланировки.

Если площадь квартиры увеличилась за счет утепления лоджии, необходимо на основании полученного техпаспорта получать новое свидетельство о собственности. Поскольку площадь квартиры изменилась, и это уже другой объект.

Смотрите видео о том, как узаконить перепланировку квартиры и продать ее.

Оформить соглашение с покупателем

Вы можете составить договор купли-продажи без оформления документов. В этом случае необходимо договориться с покупателями, что они оформят все бумаги после сделки самостоятельно.

В этом случае обязательно возьмите с них расписку о том, что с произведёнными изменениями они знакомы и согласны устранить все нарушения самостоятельно.

Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20%. Поэтому прежде чем принимать решение, какой вариант предпочесть, просчитайте и оцените все расходы по решению проблемы.

О том, возможно ли вообще получить разрешение о перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, читайте здесь.

Советы при продаже

Теперь вы знаете, нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры. Чтобы передать собственность без проблем другому лицу следует:

  • снизить цену процентов на 10%. Это привлечёт максимальное количество покупателей, в том числе согласных на самостоятельное решение проблем с согласованием изменений;
  • отказаться от покупателей, планирующих приобрести жильё в ипотеку, поскольку такой вариант будет не осуществим.

Это не касается незначительной перепланировки, о которой говорилось ранее. В настоящее время ряд банков относится к таким изменениям лояльно;
если есть такая возможность, попробуйте осуществить узаконивание изменений как не проведённых, а только планируемых.

Для этого вам придется договориться со специалистом из проектной организации и составить план изменений, который согласуется с Жилинспекцией, и после получения разрешения дождаться необходимых сроков и оформить акт завершения работ;

  • после этого вы получите новый техплан в БТИ;
  • Такой вариант будет выгоднее для вас в финансовом плане, нежели потери в стоимости продаваемой квартиры. Число потенциальных покупателей при таком варианте также увеличится.

    Теперь вы знаете, можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной. Единственная неприятность в этом случае, затягивание времени оформления сделки.

    PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

    Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

    Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: 4 основных варианта

    С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

    Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

    Перепланировки, незаконные «по умолчанию»

    Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

    1. Демонтаж капитальных стен.
    2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
    3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
    4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
    5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
    6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
    7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
    8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

    Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

    Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

    Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

    При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

    Это такие работы, как:

    • Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
    • Перенос дверного проема на некапитальную стену.
    • Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
    • Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

    Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

    Узаконить через суд задним числом

    При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

    Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

    Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

    Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

    Сделать 10% скидку

    Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

    Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

    Вернуть, как было

    В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

    Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

    Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

    Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

    Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

    Обязательная документация для перепланировки

    • Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
    • Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
    • Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

    Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

    Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

    Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

    Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

    На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

    Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

    1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
    2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.
    3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
    4. 4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.
    5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя. До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.
    6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

    В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

    Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

    Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

    Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

    Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

    Какая перепланировка считается разрешенной

    Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

    Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

    1. перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
    2. изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.

    Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

    Когда нужно оформлять проект на перепланировку

    Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

    • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
    • объединение лоджии со спальней или залом;
    • перенос газовой плиты;
    • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

    Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

    Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

    Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику. Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры. Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

    Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки

    Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку. Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

    При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

    Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

    • путем восстановления жилища в первозданном виде;
    • получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

    Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

    Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки. Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.

    Каким образом проводится легализация перепланировки

    Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

    Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

    1. непосредственно само заявление на перепланировку;
    2. план и экспликация помещений в квартире;
    3. правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
    4. согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
    5. техпаспорт на жилую квартиру;
    6. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

    Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

    Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

    Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

    Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

    1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
    2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

    Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

    Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

    Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

    Ответ:

    Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

    Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

    “Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки”, где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

    • Приватизация
    • Согласие супруга
    • Не понимал что делает.. ?
    • Расчеты

    О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

    • Недееспособный продавец – недействительная сделка!
    • Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
    • Как избежать неудачной покупки?

    Условия договора о “чистоте” квартиры

    Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

    “Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений”

    Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

    “…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют”.

    Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

    Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

    Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от “результатов” перепланировки, характера технических изменений:

    1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

    Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

    Пример из судебной практики:

    “Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

    Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований” (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

    Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

    В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

    • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
    • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
    • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

    То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

    2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

    Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

    И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

    Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

    “Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения” (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

    Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

    В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики “Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки”, куда вошли следующие статьи:

    • Перепланировка квартиры. Понятие
    • Переустройство квартиры. Понятие
    • Реконструкция. Понятие
    • Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
    • Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
    • Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
    • Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
    • Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
    • Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
    • Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
    • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
    • Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

    Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

    Многие собственники квартир делают перепланировку самовольно, не согласовывая ее с жилищной инспекцией. Без официального разрешения такие работы считаются нелегальными, и при их обнаружении владельцу придется все узаконить или вернуть как было. Но что делать в случае, когда эту квартиру нужно продать, и каких рисков ожидать? Рассказываем в статье.

    Как могут выявить нарушения?

    При любом действии с квартирой, где нужно подтверждение БТИ: например, когда вы ее захотите подарить, заложить или передать в наследство. Во время замеров инженеры заметят, что конфигурация квартиры изменилась без согласования.

    Бывает, что перепланировка вскрывается при рядовой проверке счетчиков от коммунальных служб. Если их сотрудник что-то заподозрит, он может сообщить в Мосжилинспекцию.

    Но чаще всего достаточно жалобы соседа, чтобы попасться на незаконном ремонте. Например, работы затронули общедомовые коммуникации или иначе навредили имуществу жильцов. Иногда все складывается и более прозаично: ремонт был настолько громким, что помешал другим. Коммунальные службы проведут осмотр и сразу найдут нарушение.

    Какие санкции меня ждут?

    Согласно Жилищному кодексу РФ, любое изменение в квартире должно быть одобрено в Мосжилинспекции и зафиксировано сотрудниками БТИ в техпаспорте. Когда о перепланировке узнают, владельца попросят ее узаконить или же вернуть к первоначальному виду. Вдобавок выпишут штраф: физическим лицам до 2 500 рублей, юридическим — до 350 000 рублей.


    Предписание Мосжилинспекции о восстановлении исходного положения помещения и предписание о восстановлении исходного положения помещения.

    Если собственник откажется выполнять предписание, его дело направят в суд. Там уже не дают выбора: придется убрать все изменения. Иначе квартиру продадут на торгах, а стоимость вернут не полностью — за вычетом расходов на аукцион и компенсаций пострадавшим жильцам (когда они есть).

    На время заседаний владельца ждет еще один не самый неприятный сюрприз: ему могут запретить выезд за границу.

    Что касается продажи, то здесь никто ничего не запрещает. Законы в России не ограничивают сделки по таким объектам недвижимости. Вопрос в том, как быстро вы найдете человека, готового купить вашу квартиру, и за какую цену.

    Что можно узаконить, а что нет?

    Есть три вида работ, которые нужно одобрять в Мосжилинспекции согласно 4 главе ЖК РФ и Постановлению Правительства Москвы N 508.

    1. Переустройство

    • замена газовых плит на электрические;
    • установка газовых приборов или переустановка тех, что требуют прокладки дополнительных газовых сетей;
    • перенос и установка нового сантехнического оборудования: унитаза, биде, ванны, душевые кабины, джакузи, раковины, смесители, краны.

    2. Перепланировка

    • увеличение площади или перенос санузла;
    • перенос кухни или создание кухни-ниши;
    • создание проемов в стенах между квартирами для увеличения общей площади;
    • работа с несущими стенами: прорубить или заделать проем, разобрать несущие перегородки и т.д.;
    • монтаж антресоли, чья площадь составляет до 40% от площади помещения;
    • монтаж лестниц с организацией новых проемов в перекрытиях;
    • изменение конструкции пола в доме с деревянными межэтажными перекрытиями.

    3. Работы, меняющие архитектурный облик дома

    • создание новых оконных проемов или изменение их формы во внешних стенах и крышах;
    • устройство навесов на кровле дома без увеличения высоты здания или создания нового помещения;
    • устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м²;
    • постройка на первом этаже лоджии и балкона;
    • создание камина и дымохода.

    Запрещены те виды работы, которые могут угрожать устойчивости здания и его пожарной безопасности. Например:

    • снос несущих конструкций здания — возможен только частичный демонтаж после того, как специалист все осмотрит;
    • демонтаж переливной порог санузла: он защищает остальные помещения от затопления;
    • демонтаж общедомовой вентиляции; присоединение чердака к жилому помещению;
    • объединение отапливаемых и неотапливаемых помещений;
    • соединение газифицированной кухни и жилой комнаты;
    • расширение мокрых зон, а именно санузлов и кухонь, за счет жилых комнат — исключение составляют квартиры на первом этаже;
    • установка батарей на лоджии или балконе: это может нарушить температурный режим во всем доме.

    Когда работы затрагивают общую домовую территорию — устройство навесов, лестниц в цокольные помещения или каминов, — вам нужно согласие всех жильцов.

    Об основных ошибках в ремонте читайте в нашей памятке.

    В чем сложность продажи?

    Вместе с ключами от квартиры вы передаете покупателю все документы, включая технический паспорт с планом жилья. Так как изменения не согласованы и БТИ не проводило новые замеры, в документе перепланировка не будет отражена.

    Это значит, что узаконивание работ, выплата штрафа и возможный суд (если планировка повредила имущество) ложатся на плечи следующего владельца. Далеко не каждый захочет через это проходить. К тому же чем сильнее ремонт влияет на общую конфигурацию дома и его несущую способность, тем больше риск лишиться жилья, если не закончить узаконивание в срок.

    В работе с риэлторской конторой будьте готовы к существенному снижению ценника.

    Риэлторы понимают, что покупателя найти непросто, продают квартиру дешевле, и в итоге вы теряете в деньгах до 20% от стоимости.

    Еще один фактор, который усложнит процесс — сделка за наличные.

    Ипотеку на такое жилье дают редко: для банка это риск, потому что ему самому придется тратить деньги на согласование перепланировки. Если же во время сделки его представители упустили этот момент, они вправе расторгнуть договор.

    Бывает такое, что изменения невозможно узаконить. Тогда Росреестр может отказать вам в регистрации сделки, пока не вернете квартиру к планировке, указанной в техпаспорте.

    Как лучше поступить?

    Есть два варианта. Первый — узаконить все самому до продажи, получить новый техпаспорт и уже готовую документацию передать новому владельцу. Так вы и деньги не потеряете, и с покупателем проблем не будет. Но здесь потребуется время. Как узаконить проведенные работы, читайте здесь.

    Второй — сказать тому, с кем вы совершаете сделку, обо всех рисках сразу. И тогда собственник будет сам с этим разбираться после государственной регистрации квартиры. В этом случае придется проводить сделку за наличные с частичной потерей денег.

    Если вы нашли банк, который готов дать ипотеку на вашу квартиру, обязательно предупредите его о нелегальной перепланировке. Так они будут знать все заранее и не расторгнут договор. В договоре с покупателем кредитная организация пропишет, что он должен узаконить ее в течение 6 месяцев. Иначе все расходы на одобрение работ новый владелец будет нести полностью из своего кармана — независимо от сложности ситуации.

    Общий порядок действий

    1. Сначала нужно либо узаконить перепланировку самому перед продажей, либо рассказать о ней покупателю (или банку) и желательно рассчитать примерную стоимость узаконивания. Чем меньше % она составляет от ценника квартиры, тем больше денег за жилье вы можете получить.
    2. Составить договор купли-продажи. Если покупатель берется узаконить все работы сам, указать это в документе. Чтобы оформить бумагу, вам нужны:
    • паспорта РФ старого и нового собственников,
    • техпаспорт,
    • выписка из ЕГРН,
    • выписка из домовой книги о других лицах, прописанных в квартире,
    • справка из управляющей компании, которая подтверждает отсутствие долгов по коммунальным услугам,
    • документы, связанные с перепланировкой (например, проект, техническое заключение или дизайн-эскиз) — если они есть,
    • дополнительные документы в зависимости от ситуации — например, согласие совладельцев, супруга/ги и т.д.

    Технический паспорт на квартиру для Москвы

    Технический паспорт на квартиру для Московской области


    Выписка из ЕГРН (фото с 1 по 4)


    Эскиз


    Дизайн-проект

    1. Подписать и зарегистрировать договор.
    2. Составить акт приемки-передачи и подписать его. Передать новому владельцу все документы и получить оплату за жилье.
    3. Далее покупатель регистрирует в Росреестре право собственности.

    Если все договоренности достигнуты, процесс оформления и передачи займет от двух дней до нескольких недель. При покупке квартиры принимающей стороне нужно будет оплатить госпошлину суммой в 2000 рублей – с каждого нового собственника.

    Похожие статьи

    Какие перепланировки квартиры не требуют согласования

    Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если в квартире сносятся или возводятся перегородки, появляю.
    Читать дальше

    Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в 2020 году

    Перепланировку нежилых помещений нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, если они находятся в многоквартирном доме (МКД). Это требование касается апартаментов, магазинов и офисов на первых этажах здан.
    Читать дальше

    Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

    Закон запрещает выполнять перепланировку без согласования с жилищными органами, в Москве это Мосжилинспекция. Это требование ввели для того, чтобы люди не подвергали опасности себя, соседей и других л.
    Читать дальше

    Читать еще:  Как продать ипотечную квартиру при разводе
    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector