Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?

Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег. Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой. Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой?

Ирина

Ирина! Вы пишите. “Кухня и комната увеличены за счет утепления 2 балконов. Хозява полностью сменили остекление на балконах, батареи правда не вынесли к балкону, но сломали окна-двери и в качестве проема сделали большие арки.” В соответствии с пунктом 2.2.9. Приложение 1
к постановлению Правительства
Москвы
от 25 октября 2011 г. N 508-ПП
Постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Данная планировка считается объединением лоджии с внутренними помещениями. И в целях
обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества, выполнятся, на основе проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме и проект требует согласования с Мосжилинспекцией перед началом работ, окончание работ принимается специальной комиссией, в состав которой входит Мосжилинспекция. В данном случае это самовольная перепланировка и к ней применяются положения п.1, п.2, п.3, п.5 ст.29 ЖК РФ “ Последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения” а так же меры административной ответственности п.2 ст. 7.21 КоАП РФ. Узаконение перепланировки произведенной самовольно допускается только в судебном порядке на основании решения суда в соответствии с п.4 ст.29 ЖК РФ, если данная перепланировка не затрагивает права и законные интересы граждан или не создает угроз для их жизни и здоровью. Узаконить такую планировку через суд можно, но шансы не высокие. Скорее всего, обяжут привести помещение в прежнее состояние, могут оштрафовать. Если квартира не будет приведена в прежний вид на основании решения суда, квартира может быть продана с публичных торгов.

Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП ТРЕБОВАНИЯ К ПЕРЕУСТРОЙСТВУ И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ 1. Настоящие требования устанавливают особенности производства работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах в целях обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. 2. Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме: 2.2. Мероприятия (работы) по перепланировке: 2.2.9. Объединение лоджий с внутренними помещениями.

Статья 29. ЖК РФ Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения 1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. 3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. 4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

Читать еще:  Как проверить наложен ли арест на квартиру

Статья 7.21. КоАП РФ Нарушение правил пользования жилыми помещениями 2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей

Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

“Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки”, где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

  • Приватизация
  • Согласие супруга
  • Не понимал что делает.. ?
  • Расчеты

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

  • Недееспособный продавец – недействительная сделка!
  • Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
  • Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о “чистоте” квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

“Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений”

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

“…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют”.

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от “результатов” перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

“Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований” (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

  • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

“Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения” (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики “Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки”, куда вошли следующие статьи:

  • Перепланировка квартиры. Понятие
  • Переустройство квартиры. Понятие
  • Реконструкция. Понятие
  • Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
  • Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
  • Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
  • Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
  • Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
  • Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
  • Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
  • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
  • Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры в покупаемой квартире – достаточно сложное и рискованное мероприятие, и мы рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки. Ведь как правило, квартира покупается по первоначальным документам БТИ, то есть фактически новый собственник берет на себя всю ответственность за выполненные мероприятия и основное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была планируется покупка или уже была куплена квартира с незаконной перепланировкой.

Необходимо сказать главное – согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался фактическим ремонтом. Новый собственник покупал объект недвижимости со всеми обременениями которые в ней есть.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане БТИ. Либо если перепланировка не выявиться, просто жить в данной квартире с незаконной перепланировкой.

Действия в случае покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Конечно, для того, чтобы понять ситуацию, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать сложностей в будущем. Это можно сделать как взяв данный план у текущего собственника, так и заказав его самостоятельно в БТИ. Это должен быть план с первоначальной планировкой квартиры без красных линий.

После этого необходимо сравнить текущее положение квартиры с планом БТИ. И если мы видим отличия от плана, то возникает понимание что в квартире есть перепланировка.
Далее покупатель должен оценить риски данной перепланировки. Ведь перепланировка перепланировке рознь. Может быть как переставлена на кухне всего лишь электрическая плита, а может быть огромный проем в несущей стене, по которому понятно что он изначально не согласуем.
И вот здесь лучшей идеей будет не полагаться на собственное понимание процесса согласования перепланировок или чтение форумов на каких сайтах по ремонту или совету знакомых, а проконсультироваться в профильных организациях которые специализируются на процессе согласования перепланировок. Только они смогут объективно оценить возможность согласования перепланировки постфактум после покупки квартиры.

Отдельным блоком выделим покупаемые квартиры в которых уже зафиксирована перепланировка. То есть документы БТИ есть в наличии и в них красными линиями зафиксирована перепланировка. То есть при данном условии, собственник уже зная что в квартире перепланировка покупает ее, так как дата документов БТИ естественно раньше даты покупки.

Читать еще:  Как посчитать ипотеку самостоятельно на квартиру

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом».

Запрещенные мероприятия

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа, объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения и т.д.

Подробнее о таких мероприятиях вы можете прочитать в статье «Что можно и нельзя делать при перепланировке».

Если в перепланировке присутствовали подобные мероприятия, покупателю не удастся их согласовать и возможность согласования будет только с учетом ремонтно-строительных работ исправляющих мероприятия которые не возможно согласовать.

Риски покупки квартиру с неузаконенной перепланировкой перед банком

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться сложности с банком который выдает ипотечный кредит.

По практике банки к перепланировкам относятся лояльно, главное что бы она не снижали ликвидационную стоимость квартиры. И все перепланировки банк выявит, так как для оценки стоимости квартиры изготавливается оценочный отчет независимой оценочной компанией. Для этого сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и фотографирует все помещение и если есть какие либо перепланировки он фиксирует их в отчете.

Когда покупатель получил от банка одобрение на покупку, в кредитном договоре прописывается обязательство в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года согласовать выявленную перепланировку.

Стоимость квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой по среднерыночной цене практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными дисконтами в стоимости, поэтому лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.
А в случае если в сделке участвует банк, то есть привлечен ипотечный кредит, то подобного не происходит в большинстве случаев, так как времени на согласование нет., ипотечный кредит одобрен, продавец и покупатель заинтересованы в сделке в короткие сроки и все стороны пытаются как то решить вопрос с согласованием перепланировки после сделки.

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Для того что бы проверить квартиру на законность перепланировки необходимо посмотреть на документы БТИ и сравнить ее с планировкой квартиры. Вариантов может быть два.
Первый – планировка квартиры полностью соответствует документам БТИ. То есть в БТИ отражена первоначальная планировка квартиры (то есть планировка заложенная автором-проекта дома при строительстве) и если планировка квартиры соответствует ей, значит перепланировки в покупаемой квартире не было.
Второй – планировка квартиры соответствует плану БТИ, который был выдан после узаконивания перепланировки. В данном плане БТИ стоит отметка что ранее была согласована перепланировка.
В случае если планировка квартиры не соответствует не первому не второму варианту, это означает в первом случае, что никакого согласования не было и была проведена незаконная перепланировка. Во втором, что когда то была согласована перепланировка, но уже после согласования был проведен ремонт и отклонились уже от согласованного ранее плана БТИ.

Квартира приобретаемая на вторичном рынке

Так как всю полноту ответственности за состояние квартиры несёт ее действительный собственник, приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может стать очень неприятным сюрпризом.

Дело в том, что надзорные органы, осуществляющие контроль в сфере перепланировки собственнику такой недвижимости, помимо штрафа, могут выписать предписание о необходимости согласовать изменения или вернуть квартиру к первоначальной планировке.

фото квартир с несогласуемой перепланировкой

Объединение комнаты с лоджией и перенос радиаторов системы отопления дома на внешние помещения запрещены. С другими запрещенными мероприятиями возможно познакомиться в этой статье.

Восстановительные работы потребуется произвести за свой и в сроки, указанные в предписании.

В случае неисполнения предписания возбуждается судебное производство, которое, согласно ст. 29 ЖК РФ может закончиться даже лишением права собственности и реализацией недвижимости с открытых торгов.

Квартира в новостройке

Особое внимание при приобретении жилья в современных жилых комплексах следует уделять квартирам с так называемый «свободной планировкой» и квартирам, определяемых застройщиком как «студия».

Оба этих понятия в полной мере не определены жилищным законодательством и являются исключительно коммерческими терминами. Требования к таким квартирам не отличаются от обычных.

Как правило, подобные объекты недвижимости сдаются без отделки. Любые ремонтные работы в подобных квартирах будут считаться перепланировкой и потребуют согласования.

Фото квартир без перегородок и отделки

В случае с квартирой-судией или квартирой со свободной планировкой существует значительная вероятность того, что документация в БТИ не содержит или может не содержать, необходимых для согласования перепланировки сведений о площадях и функциональном назначении всех помещений.

Например, если в студии на плане отсутствует коридор, то выход из совмещённого санузла будет осуществляться в жилую комнату, что в Москве и большинстве районов Подмосковья согласовать не получится.

На что обратить внимание

Наиболее важным документом, на основании которого можно сделать выводы о наличии несогласованной перепланировки в квартире на вторичном рынке, а также проанализировать возможность согласования перепланировки в новостройке, является план БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к нему).

Данный документ является основополагающим как для анализа возможности согласования перепланировки, так и для согласования как такового.

Проверка планировки в документации БТИ и ее соответствие фактическому состоянию квартиры актуальны при приобретении любой недвижимости.

Достоверность документов подготовленных московским БТИ возможно проверить на официальном сайте организации. Подобная услуга существует в настоящее время и для документов, разработанных БТИ Московской области.

Подробную консультацию, охватывающую многие аспекты при приобретении недвижимости, могут предоставить специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или уже выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Помимо электронной почты, вопросы можно задать на нашем сайте (в форме вопрос – ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой достаточно просто. Отсутствие разрешений на переоборудование, монтаж или внесение иных изменений в жилье не является поводом для приостановления регистрации перехода права собственности. Покупателю стоит проявить бдительность и лично проверить техпаспорт на квартиру. В противном случае придется самостоятельно переоформлять технические документы, и, возможно, столкнуться с неразрешимыми проблемами.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

  • Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
  • Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

  • Чрезмерная требовательность покупателей.
  • Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

  • Назначение объекта.
  • Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
  • Расположение оконных и дверных проемов.
  • Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
  • Структура жилого здания.
  • Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.
Читать еще:  Сколько действует доверенность на продажу квартиры

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

  • Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
  • Вынос элементов отопительной системы на балкон.
  • Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
  • Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
  • Трансформация или устранение системы вентиляции.
  • Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
  • Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
  • Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
  • Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.

Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.

Если в процессе проверки выявятся вышеуказанные нарушения, следует оценить масштаб работ по устранению недостатков. Компромиссное решение — договориться о предоставлении 10-20% скидки на жилье.

Что согласовывать необязательно

Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:

  • Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
  • Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
  • Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
  • Устройство встроенной мебели.
  • Установку антенн, систем кондиционирования.
  • Замену электроприборов.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если объект недвижимости понравился настолько, что «красные линии» в документах не останавливают от покупки, стоит все же сделать паузу и взвесить все «за» и «против».

Чем рискуют продавец и покупатель

Выявить несогласованные изменения под силу только опытному инженеру-строителю, разбирающемуся в особенностях возведения и обустройства жилой недвижимости. Несведущий покупатель часто упускает из вида какие-либо изменения, требующие замены технической документации. В итоге нарушения выявляются случайно уже после перехода права собственности, и ответственность за их устранение ложится не на прежнего хозяина, а на нового владельца.

Основные риски для Покупателя заключаются в следующем:

  • Узаконивание перепланировки придется проводить самостоятельно. Расходы могут составить от нескольких тыс. руб. до 200 тыс. руб., если выяснится, что необходимо восстановить несущую стену или убрать балкон.
  • Если выяснится, что собственник проживает в жилье с недопустимыми или несогласованными изменениями, ему грозит штраф. Платить придется не прежнему, а новому хозяину.
  • Изменения могут привести к ухудшению условий проживания соседей. И даже если перепланировка тщательно скрывалась, благодаря соседям информация подлежит огласке.
  • Перепродать квартиру если и удастся, то после долгих поисков покупателя. Причин тому несколько: банки не одобрят ипотеку на такое жилье; высока степень недоверия покупателя к недвижимости с проблемными документами.

Если в ходе оценки выяснится, что официальные изменения в документах возможны, а процедура займет до 6 месяцев, можно попросить у Продавца заняться документами и довести дело до конца, или же попросить скидку в размере узаконивания перепланировки с учетом затрат времени, сил и энергии.

Продавец, помышляя обмануть покупателя и скрыть факт неузаконенной перепланировки, также может столкнуться с неприятностями:

  • Если после заключения договора купли-продажи собственник узнает, что изменения не согласованы, он имеет право расторгнуть договор из-за существенных нарушений его условий.
  • Покупатель может потребовать возмещение затрат на работы, связанные с узакониванием.

Чтобы не рисковать, Продавцу следует честно признаться в наличии изменений, сделать скидку на жилье, или самостоятельно заняться оформлением документов. Чтобы Покупатель не передумал совершить покупку, можно оформить договор задатка, предварительный договор купли-продажи, а через несколько месяцев совершить сделку без риска ее отмены.

Возможное наказание за незаконную перепланировку

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.

Чтобы правильно спланировать время на проведение узаконивания изменений, необходимо знать суть процесса.

Как узаконить изменения

Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:

  • Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
  • Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
  • Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
  • Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
  • Оплатить штраф.
  • Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.

В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

  • может ли он узаконить изменения;
  • какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

В ипотеку

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

  • менять форму тамбура;
  • устанавливать перегородки;
  • заделывать дверные проемы в несущей стене;
  • переставлять сантехнику;
  • застеклять лоджии и балконы.

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector