Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом?

Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.

Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью. Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен. Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ – да. Можно, но нужно собрать ряд документов.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.

Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:

  • если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
  • если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
  • жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
  • дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
  • дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
  • квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).

Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.

Многих интересует вопрос: можно ли обменять неприватизированную квартиру, если квартиры расположены в разных населенных пунктах. Если обмен был одобрен наймодателем, то такая сделка разрешается. Обмен может быть запрещен в случае, если после переезда в другой город каждому члену семьи достанется площадь, которая меньше положенной нормы (учетная норма в каждом регионе разная).

Как вы уже заметили, препятствий для обмена неприватизированного жилья немало, но если все эти случаи не касаются вашей квартиры, то можно смело обращаться за разрешением на обмен в муниципальные органы, где заключался договор социального найма, а затем заняться поиском необходимой жилплощади.

Поиск подходящего варианта

Итак, на вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, мы получили утвердительный ответ. Теперь следует приступать к поискам замены. Стоит сразу же отметить, что данная процедура не является такой простой, как это может показаться, ведь далеко не каждый владелец квартиры захочет произвести такого рода обмен.

Те, кто уже занимался поисками встречного варианта, могут отметить, что это довольно хлопотное дело. Очень хорошим выходом из положения будет найти родственников или знакомых, у которых тоже имеется неприватизированное жилье, и они согласны поменяться. Но таких людей не так просто найти, и часто приходится прикладывать много усилий, что подобрать подходящий вариант для обмена.

Данный вариант является наиболее приемлемым, с документами возникает значительно меньше проблем, да и родственники охотнее меняются жилыми помещениями, нежели чужие люди.

Способы поиска квартиры

Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости. Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг. Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.

В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.

Получение разрешения и сбор документов

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

  • Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
  • Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
  • Домовую книгу.
  • Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
  • Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

Справка от органов опеки

Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно. Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему. В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.

Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.

Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.

Обмен

Заключенные раньше соглашения найма расторгаются на основании договора обмена квартирами. Сразу же подписываются новые договоры социального найма уже нового жилья. Данные процедуры должны быть осуществлены наймодателем в течение 10 дней после подачи всех документов.

Обмен квартиры на дом

Стоит отметить, что принцип обмена неприватизированной квартиры на дом точно такой же, как и обмен квартиры на квартиру. Все так же арендатору необходимо брать разрешение на проведение данной процедуры и собирать такие же документы. Обязательно следует учитывать фактор, что если площадь дома будет меньше нынешнего жилья, то обмен будет невозможен.

Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот

Как оформляется обмен неприватизированной квартиры на жилье, которое находится в собственности, в российском законодательстве напрямую не оговаривается. Как правило, это длительный процесс.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную производится следующим образом: совершеннолетний член семьи снимается с регистрации в приватизированном жилье и прописывается в неприватизированном (должны позволять размеры жилплощади). Затем производится смена главного квартиросъемщика, это может быть сделано через договор дарения.

Заключение

Итак, было разъяснено, можно ли продать или обменять неприватизированную квартиру. Подытоживая, можно сказать, обмен возможен, им достаточно часто пользуются люди, которые живут в квартире по договору социального найма. Но вот продажа такого жилья категорически запрещена.

Порядок обмена неприватизированной квартиры

Обменять неприватизированную квартиру позволяют нормы Жилищного кодекса РФ, однако при заключении договора обмена не допускается изменение формы собственности. В этом случае граждане не смогут получить жилье в свою собственность, поскольку существующее право пользования на условиях соцнайма возникнет в отношении другого объекта недвижимости.

В представленном материале можно узнать особенности правового статуса неприватизированных квартир и условия их обмена между гражданами.

Правовой статус неприватизированных квартир

До тех пор, пока наниматели не примут добровольного решения об участии в приватизационной сделке, жилое помещение будет находиться в составе муниципального или государственного фонда. В этом случае у жильцов отсутствует право на распоряжение квартирой, за исключением обмена на жилье с аналогичным правовым статусом.

Процедура обмена неприватизированных квартир характеризуется следующими особенностями:

  • при заключении договора не происходит переход права собственности, что устраняет необходимость обращаться в органы Росреестра для проведения регистрационной процедуры;
  • обмен возможен только при наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в обоих объектах недвижимости;
  • при заключении договора обязательно требуется письменное одобрение от обоих наймодателей, однако их отказ возможен только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ;
  • договор обмена неприватизированных квартир не может иметь возмездный характер, так как наниматели не вправе распоряжаться собственностью и получать за это денежные средства.

Таким образом, граждане вправе самостоятельно выбрать возможные варианты для изменения условий проживаний, составить обоюдный договор и обратиться к представителям наймодателей для документального оформления обмена.

На практике, граждане нередко заключают между собой неофициальное соглашение о доплате при обмене неравноценных объектов недвижимости. Однако передача денежных средств в этом случае не порождает правовых последствий, так как обмениваемое жилье не может выступать предметом распоряжения со стороны нанимателей.

Порядок обмена неприватизированных помещений

Учитывая указанные особенности, нанимателям предстоит выполнить следующие действия на различных этапах обмена:

  1. получить согласие всех жильцов квартиры на заключение договора;
  2. найти подходящий вариант изменения условий проживания;
  3. согласовать все необходимые условия обмена в совместном соглашении;
  4. представить подписанный экземпляр договора каждому из наймодателей;
  5. дождаться подготовки письменного согласия наймодателей на проведение обмена;
  6. переоформить договоры соцнайма на жилые помещения.

Обратите внимание! Если хотя бы один совершеннолетний жилец возражает против обмена, заключение договора не может состояться. За несовершеннолетних граждан решение будут принимать их родители с учетом согласия органа опеки.

Право требовать обмена в принудительном порядке можно только в случаях, если в одной неприватизированной квартире проживают лица из разных семей.

Читать еще:  Предварительный договор купли продажи квартиры риски покупателя

Жилищный кодекс РФ не содержит описания конкретных ситуаций, когда граждане могут принимать решение об изменении своих жилищных условий путем обмена. Ключевое правило этого процесса – правовой статус жилых помещений не подлежит изменению, т.е. в результате проведения обмена квартира не может стать приватизированной и перейти в собственность жильцов.

Реализация права на обмен неприватизированными объектами недвижимости требует получение одобрения со стороны наймодателей, однако возможные варианты отказа в заключении договора не зависят от произвольного решения владельцев муниципального или государственного жилищного фонда. Возможные причины отказа четко предусмотрены в ЖК РФ, в их число, помимо прочего, входит:

  • наличие предъявленных исковых требований к одному или нескольким нанимателям о прекращении договора соцнайма или изменении его условий;
  • аварийное состояние здания;
  • утвержденное уполномоченным органом решение о капитальном ремонте строения;
  • иные обстоятельства.

На проверку условий договора сторон у наймодателей есть только 10 дней. Если по истечении указанного срока выносится необоснованный отказ, либо вообще не последовало ответа, жильцы неприватизированных квартир имеют право обратиться с иском в суд о принудительном исполнении договора. В этом случае правовые основания для вселения граждан в жилые помещения наступают только после вступления судебного акта в законную силу.

Особое внимание при заключении договора в отношении неприватизированных квартир необходимо обратить на соблюдение прав несовершеннолетних граждан. Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что такие действия граждан будут находиться под контролем органов опеки и попечительства.

Если субъект в возрасте до 18 лет зарегистрирован в жилом помещении или имеет право постоянного пользования им на условиях соцнайма, без согласования с органами опеки обмен не может состояться. Для получения согласия потребуется доказать уполномоченным органам опеки, что новое помещение не ухудшит жилищные права несовершеннолетних граждан.

При заключении договора по неприватизированным квартирам наступают следующие правовые последствия:

  • обмен совершается путем расторжения действующих договоров соцнайма с одновременным заключением новых соглашений с тем же составом жильцов;
  • в результате исполнения договора сохраняются права пользования жилыми помещениями у всех граждан, участвующих в обмене;
  • после изменения жилищных условий и заключения новых договоров соцнайма граждане сохраняют право на участие в программе приватизации.

Таким образом, гражданам нет необходимости регистрировать договоры в органах Росреестра, поскольку право собственности на оба объекта недвижимости останется у муниципальных органов власти.

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В жизни случаются разные ситуации, когда жильцы неприватизированного жилья решаются на обмен. Например, после расторжения брака или в случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт. Можно ли обменять неприватизированную жилплощадь и как это правильно сделать, давайте разбираться.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».

По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.

Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.

Нюансы обмена неприватизированного жилья:

  • при обмене муниципальной квартиры на муниципальную регистрация прав собственности не требуется;
  • на совершение сделки требуется согласие всех зарегистрированных жильцов;
  • наниматели обеих квартир должны предупредить о сделки органы местного самоуправления;
  • договор составляется в письменной форме;
  • обмен неприватизированного жилья всегда осуществляется бесплатно.

Собственник, то есть местная администрация, может отказать нанимателям в совершении сделки. В этом случае придется либо искать другую муниципальную квартиру, либо инициировать процедуру приватизации. После чего разрешение на обмен от администрации населенного пункта получать больше не нужно.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

  1. Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
  2. Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
  3. Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Когда обмен невозможен?

Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.

Администрация точно не разрешит обмен, если:

  • у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
  • квартира не пригодна для проживания;
  • дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
  • планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
  • после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.

Пример. Гражданин Брайко В.С. является военнослужащим в отставке и нанимателем в служебной квартиры, полученной от Министерства обороны. Мужчина решил переехать на ПМЖ в другой регион и начал подыскивать хороший вариант для обмена служебного жилья на социальное. Спустя неделю неприватизированное жилье в другом городе было найдено, стороны обговорили все условия сделки и обратились за получением разрешения. Каждый в свою администрацию. Брайко в совершении сделки было отказано, так как собственником его жилья является Министерство обороны. Повторная попытка получения разрешения уже в органах военного жилобеспечения тоже провалилась. В пояснении к отказу ведомство уточнило, что квартиры была выдана Брайко за несение службы. Она является служебной, а значит ни обменять, ни приватизировать ее не получится. В итоге, переезд пришлось отменить на неопределенный срок.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.

Порядок действий

Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:

  • заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
  • находим подходящий вариант;
  • договариваемся с нанимателем;
  • получаем разрешение на сделку в местной администрации;
  • дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
  • готовим пакет документов;
  • заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
  • согласовываем сделку с местной администрацией;
  • расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.

Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.

Процедура

Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:

  1. Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
  2. Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
  3. Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
  4. Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.

Необходимые документы

Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:

  • заявления в адрес администрации от всех жильцов;
  • расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
  • договор социального найма;
  • паспорта или свидетельства о рождении участников;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на жилье;
  • технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
  • доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).

Заявление

Документ обязательно должен содержать:

  • ФИО и паспортные данные заявителя;
  • ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
  • адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
  • название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
  • причину обмена;
  • сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
  • перечень всех приложенных документов;
  • дату составления и подпись.

Расходы

Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.

Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.

Сроки

Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.

Читать еще:  Срок исковой давности по затоплению квартиры

Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.

У вас точно не получится обменять жилье, если:

  • будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
  • жилье находится в закрытом военном городке;
  • жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.

Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Как обезопасить сделку?

Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:

  1. Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
  2. Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
  3. Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.

Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Возможен ли обмен приватизированной квартиры на приватизированную и на муниципальную и как разменять? Мена

Каждый человек и гражданин нашей страны мечтает о своей собственной жилой площади. Стоимость квартир в нашей стране растет год от года, строятся все новые и новые жилые комплексы, более приемлемые и во многом удобные для проживания, в связи с этим растет и цена на недвижимость.

Сегодня далеко не каждый может позволить себе купить квартиру, многие составляют договор найма квартиры.

Также у некоторых людей есть потребность в смене квартиры. Прибавление в семействе или же наоборот, раздел приватизированной квартиры при разводе.

Так или иначе, но каждый гражданин в нашей стране догадывается, что в условиях кризиса, покупка и продажа квартиры может затянуться на длительное время и возможно, в связи с этим, присмотренный вариант также может быть уже занят. Да и неизвестно, поднимутся или же опустятся цены на жилье и совсем уже не понятно, что вы сможете купить на полученные, в конце концов, деньги.

Для этого законодатель предусмотрел один способ, который позволяет сменить жилье без составления договора купли-продажи. Сегодня мы поговорим о том, можно ли поменять приватизированную квартиру на неприватизированную, 2 приватизированные и не приватизированную квартиры.

Договор мены

Мена представляет собой действие, которое подразумевает обмен приватизированной квартиры на приватизированную, как без доплаты, так и с возможной доплатой одной из сторон, в зависимости от условий договора.

Так или иначе, но мена позволяет намного быстрее разобраться с ситуацией с жильем и достичь необходимого результата.

Как известно в договоре мены, как и в любом другом договоре, есть свои нюансы, о которых также необходимо будет говорить отдельно.

Здесь можно скачать наиболее популярные образцы:

Подробнее о составлении договора мены, читайте здесь.

Подводные камни

Конечно, такая процедура как обмен не может проходить совсем без нюансов и сложностей. Казалось бы, вот приватизированная квартира и ее непосредственный собственник – а это значит, он вправе делать абсолютно все, что ему заблагорассудится с данной жилой площадью.

Но на самом деле, это не так. Помимо того, что собственник все же немного ограничен в своих правах, также ему нужно доказать факт того, что он действительно является собственником. Для предоставления необходимы все правоустанавливающие документы лица.

Также стоит помнить о том, что собственник не может обменивать жилое на нежилое имущество, делать перепланировку перед обменом и так далее.

О том, чем договор мены отличается от других типов договоров, читайте здесь.

Как обменять?

Существует несколько вариантов, как разменять приватизированную квартиру. Все зависит от того, какой именно вариант вам подходит.

Напомним еще раз, что означает приватизация квартиры.

Ваша квартира считается приватизированный, если вы прошли соответствующую процедуру, в ходе которой, вам вручили свидетельство о праве собственности.

Также следует помнить о том, что сам факт приватизации отражается в соответствующих документах в Росреестре и оттуда необходимо взять выписку из ЕГРП, если вы всерьез задумались об обмене.

Приватизированную на муниципальную

Если вам подходит обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, то стоит составить договор мены, с последующим оформлением приватизации на ваше имя.

К сожалению, часто из-за неразберихи в административном аппарате, многие люди успевают оформлять договор мены только в одностороннем порядке, тогда как муниципальная собственность оказывается принадлежащей кому-то на праве собственности и несостоявшиеся стороны договора попросту зря теряют время.

Муниципальная недвижимость должна быть переведена в вашу собственность на основании одного из пунктов договора мены, а также в специально сформированную комиссию в составе администрации города должны быть представлены соответствующие документы, которые бы автоматически делали вас непосредственным собственником.

Две приватизированные квартиры

Перед тем, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную следует проверить документы о праве собственности другой стороны вашего договора.

Если с документами все в порядке, то обмен приватизированной квартиры можно осуществить двумя способами.

  • В кабинете у нотариуса с предоставлением всех необходимых правоустанавливающих документов.
  • Если же вы доверяете своему оппоненту, то можете осуществить процедуру мены бесплатно, без услуг нотариуса, явившись с заключенными договорами, якобы купли-продажи между сторонами.

Ваша новая собственность надлежащим образом отмечается в Росреестре и теперь вы полноправный владелец новой недвижимости.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

К сожалению, если квартира не приватизирована, то вы не можете осуществить действия по ее обмену на приватизированную.

Для начала вам необходимо просто на просто взять недвижимость в собственность, то есть пройти процедуру приватизации.

Поэтому, если вы откладывали данное оформление на потом — немедленно займитесь этим действием, ведь бесплатную приватизацию квартиры продлили на 1 год, в 2017 году такая процедура будет носить платный характер и возможно, некоторым будет не по карману.

Теперь вы знаете, что нельзя ни как разменять квартиру, если она не приватизирована.

О том, как происходит договор мены долей недвижимости, читайте здесь.

Порядок действий

Для того, чтобы осуществить непосредственный размен приватизированной квартиры вам необходимо выполнить ряд последовательных и важных действий.

  1. Ознакомьтесь с предложением другой стороны будущего договора.
  2. Изучите не только новую жилую площадь, но и документы, которые к ней прилагаются.
  3. Проверьте, действительно ли лицо является собственником данного недвижимого имущества и все ли его родственники согласны с подобным решением об обмене.
  4. Далее, соберите пакет необходимых документов, предусмотрительно сняв с них копии.

Помните о том, что с документами придется знакомиться не только сотрудникам Росреестра, но и другой стороне договора обмена, а также, возможно, и нотариусу. Поэтому копий должно хватить на всех.

  • Предварительно поинтересуйтесь способами достижения желаемого результата при обмене, а лучше — проконсультируйтесь с юристом и углубитесь в законодательство. Особое внимание уделяйте жилищному и гражданскому кодексу нашей страны.
  • Теперь поговорим о том, что именно должно лежать в вашем пакете документов.

    Сбор документов

    Наличие всех необходимых документов — это залог успеха в оформлении любого договора, в том числе и договора мены.

    • Первым и самым важным документом в вашем арсенале должен быть ваш паспорт.

    Снимите с него ряд копий. Он понадобится и нотариусу, и другой стороне договора для того, чтобы проверить, что именно вы являетесь собственником приватизированной квартиры.
    Еще один важный документ — это свидетельство на право собственности недвижимым имуществом, в нашем случае — квартиры.

    Такой правоустанавливающий документ обязателен для рассмотрения, ведь именно он доказывает, что вы имеете право распоряжаться своим имуществом так, как вам хочется.
    Не забудьте о предоставлении технического паспорта квартиры (читайте как заказать в БТИ), а также кадастрового (при отсутствии можно заказать в МФЦ).

    На них сразу будет отражено, производилась ли вами перепланировка или иные действия с квартирой, которые вам были разрешены или же запрещены администрацией.

  • Если вами в действительности осуществлялась перепланировка на основании разрешения администрации, также приложите соответствующие документы.
  • Составьте с другой стороной договор мены недвижимого имущества. Это можно сделать с помощью нотариуса или же юриста.
  • Обязательно к предоставлению письменное согласие всех лиц, проживающих с вами в квартире на данное действие по обмену. В противном случае, если вскроется недовольство одного из проживающих, сделка будет признана недействительной.
  • Также, если приватизированная квартира находится в долевой собственности, необходимо предоставить документы, устанавливающие личность второго собственника.
  • Не забудьте об оплате государственной пошлины. Чек, подтверждающий вашу оплату также должен входить в пакет документов.
  • Как разменять с доплатой?

    Если вы не знаете, как разменять две приватизированные квартиры с доплатой вам или же другой стороне, то лучше осуществлять такой обмен у нотариуса.

    Он поможет вам составить соглашение, а также проследить за фактом передачи денег. Только после этого вы можете подписать договор и отправляться в отделение Росреестра для оформления права собственности.

    Как обменяться долями?

    Далее вы узнаете, как можно обменяться долями в приватизированной квартире. Если вы хотите поменяться не целыми квартирами то помимо правоустанавливающих, технических документов и договора вам потребуются согласия всех жильцов двух жилых помещений.

    Только в случае, если вами получены такие разрешения, мена может быть проведена.

    Как разменять приватизированную квартиру, если один против?

    Вы можете отказаться от обмена на любом этапе оформления, если еще не осуществлена сделка.

    Однако если вы являетесь членом семьи собственника обмениваемой жилой площади, то вам нужно заявить о своих правах заранее, пока собственники не составили договор мены.

    Принудительный обмен через суд

    Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.

    Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.

    Видео

    Посмотрите видео и узнайте, можно ли обменять приватизированную квартиру на приватизированную и какими правовыми актами регулируется договор мены.

    Обмен неприватизированной квартиры

    Можно ли обменять неприватизированную квартиру? С этим вопросом часто сталкиваются граждане, которые проживают на государственной или муниципальной жилплощади на условиях соглашения о социальном найме.

    Граждане, использующие недвижимость, которая не является их собственностью, несколько ограничены в праве распоряжения имуществом. Осуществим ли обмен неприватизированных квартир? Распространяются ли ограничения на этот вид сделки?

    Условия обмена неприватизированных квартир

    Обмен неприватизированного жилья – единственный законный способ изменить условия без крупных капиталовложений. Другие способы отчуждения возможны только после осуществления приватизации.

    При поиске подходящего варианта нужно соблюдать такие требования:

    • обмен может осуществляться между недвижимостью, что находится в разных городах, но в пределах Российской Федерации;
    • обменять можно только на квартиру, что также сдаётся на условиях социального найма;
    • необходимо учитывать, что площадь на одного члена семьи должна быть как минимум 12,5 метров.

    Как обменять неприватизированную квартиру на равнозначную?

    Если появился достойный вариант для обмена, необходимо провести ряд действий, который предусматривает получение необходимых разрешений на осуществление сделки, а также согласовать процедуру с родственниками.

    Для соблюдения законности процесса обмена нужно пройти следующие этапы:

    1. Получение согласия на сделку от членов семьи, которые проживают на данной жилплощади. Разрешение нужно получить не только от лиц, которые на данный момент проживают в квартире, но и от тех, кто временно отсутствует, допустим, по причине призыва в армию. От родственников, не зарегистрированных в помещении, или от субъектов, которые членами семьи не являются, разрешение не требуется.
    2. Согласование с членами семьи заверяется у нотариуса. Такие же действия должна провести и другая сторона сделки. Отказ от обмена одного из родственников может быть поводом для обращения в суд.
    3. Трудности могут возникнуть, если один из проживающих в неприватизированной квартире несовершеннолетний. Все сделки в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. Они дают свой ответ в двухнедельный срок с момента поступления соответствующего заявления. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.
    4. Пользователю жилья, с которым был составлен договор социального найма, подаётся заявление с прошением об обмене квартиры. Каждая из сторон обязана обратиться к своему наймодателю. К заявлению прикладываются копия паспорта, технические документы на недвижимость, соглашение о социальном найме, кадастровые выписки, акт о санитарно-гигиеническом состоянии жилья, данные из домовых книг, нотариально заверенные одобрения сделки членов семьи.
    5. При положительном исходе и получении разрешающего решения наймодателя, необходимо собрать пакет документов для заключения договора мены.
    6. Составляется соглашение, которое подписывается сторонами и направляется на утверждение органу власти. Он ставит на нём свои визы, далее можно приступать к фактическому обмену недвижимостью.
    7. Заключается новый договор социального найма каждой из сторон с новым наймодателем. Для этого органы власти обязаны вовремя расторгнуть старый договор и в десятидневный термин с момента поступления заявления оформить отношения найма с новым жильцом.

    Обмен неприватизированной недвижимости – довольно сложный процесс, который требует получения сторонами дополнительных разрешений и согласований. Если квартиру приватизировать невозможно, это практически единственный верный вариант улучшить свои жилищные условия.

    • если к одной из сторон предполагаемой сделки предъявлено исковое требование о расторжении или изменении соглашения о социальном найме;
    • нет согласия о предстоящем обмене хотя бы одного из членов семьи;
    • в квартире проживает несовершеннолетний, а разрешения на сделку от попечительского совета не последовало;
    • неравноценный обмен, при котором значительно ущемляются права одной из сторон;
    • обмениваемая квартира признана непригодной для жизни;
    • право пользования квартирой подлежит оспариванию в порядке судопроизводства;
    • есть решение органов административной власти о готовящемся капитальном ремонте здания с обмениваемой жилплощадью или предполагается перепланировка помещений;
    • существует решение муниципалитета о сносе дома;
    • в результате осуществления обмена в коммунальное жильё вселяется гражданин, совместное проживание с которым невозможно в силу его хронической болезни.

    При отказе в утверждении сделки, есть два пути. Один из них – оспаривание решение наймодателя, второй – поиск другой неприватизированной квартиры.

    Родственный обмен

    Родственный обмен недвижимостью – понятие, существовавшее в советские времена. Фактически оно осталось и по сей день, но процессуальных или документальных отличий обмена между родственниками и чужими людьми нет.

    Как осуществить родственный обмен приватизированных квартир?

    Если жилплощадь приватизирована в законном порядке, то дополнительных разрешений не нужно. Не требуется также нотариального заверения договора. После заключения соглашения, стороны подают заявления государственному регистратору для осуществления перерегистрации квартир и внесения изменения в данные кадастрового учёта.

    Обмен приватизированной квартиры между посторонними людьми, по сути, является двойным договором продажи, так как при этом учитывается разница в стоимости недвижимости и появляется необходимость уплатить налог.

    Родственная сделка предполагает обмен неприватизированной квартиры на приватизированную по определённой схеме. Законодательство запрещает обменивать напрямую недвижимость, что находится в государственной собственности, на жильё, что пребывает в частном владении. Но существуют способы, позволяющие провести успешную сделку в соответствии с законом и добиться желаемых результатов.

    Как сделать родственный обмен приватизированной квартиры на неприватизированную?

    Первый вариант — приватизировать квартиру, а далее проводить в отношении неё любого рода сделки.

    Второй вариант подойдёт тем, кто по каким-либо причинам не может приватизировать жильё.

    Он осуществим по следующей схеме:

    • лицо, с которым предполагается обмен, выписывается из своей квартиры и регистрируется в неприватизированной (конечно, при условии, что жилплощадь позволяет это сделать);
    • на это лицо переоформляется договор социального найма;
    • остальные жильцы выписываются;
    • переход права собственности осуществляется на основании договора дарения или купли-продажи.

    Родственный обмен предполагает заключение соглашения в обычном порядке. Как вариант, можно поменять неприватизированную квартиру на приватизированную. Эта сделка является несколько трудоёмкой, но вполне законной.

    Документы, необходимые для осуществления сделки

    Главным отличием обмена квартир, которыми пользуются жильцы на основании соглашения о социальном найме, и приватизированной недвижимости является регистрация права собственности в Росреестре. Кроме того, для сделки в отношении неприватизированного жилья, как уже было сказано, обязательными являются согласия от членов семьи и разрешение от собственника. Практически все остальные документы совпадают.

    Для того чтобы обмен соответствовал законодательству, при заключении договора необходимы:

    • паспорта сторон;
    • правоустанавливающая документация (договоры о найме, дарственные и т. д.);
    • свидетельства о рождении детей и разрешение попечительского совета на сделку;
    • техническая документация с планом помещения;
    • выписка из кадастра об отсутствии обременений;
    • справка о родственниках и письменное согласие супруга;
    • данные об отсутствии задолженности;
    • выписки из домовладений.

    Правильно оформленная сделка не будет вызывать дополнительных вопросов у собственников жилья (при обмене неприватизированных квартир) и у судебных органов в случае возникновения споров. Таким образом, нужно вовремя позаботиться о получении всех разрешительных и других документов. Это обезопасит от негативных последствий в будущем.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector