Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Как проверить надежность застройщика?

Закон № 214-ФЗ сделал статус дольщиков надежнее: и мошенничать недобросовестным застройщикам теперь намного сложнее, и их ответственность за нарушения условий заключенных с дольщиками договоров стала серьезнее. Тем не менее, любая покупка – это всегда риск, а когда дело касается серьезных финансовых сумм, степень риска существенно возрастает. Поэтому подходить к вопросу приобретения жилья надо особо тщательно, не только уповая на закон и предусматриваемые им виды ответственности. Необходимо изучить и проанализировать все доступные сведения и о конкретных жилых объектах, и о предыдущей деятельности застройщиков. Обладание такой информацией значительно снижает риски покупателей жилья.

Рассмотрим основные моменты, на которые надо обратить внимание, решая вопрос о доверии к тому или иному застройщику.

1. Возраст компании

Чем старше компания, тем она надежнее. Однако в большинстве случаев возраст российских строительных компаний ограничен 25 годами.

Застройщики, осуществляющие свою деятельность с советских времен, с одной стороны, из-за солидного возраста выглядят надежнее, однако качество объектов иногда может быть не совсем хорошим. Зато информации о них больше – есть что проанализировать.

С другой стороны, если компания создана совсем недавно, и в ее портфеле сданных объектов немного или вообще нет, это еще не значит, что качество будет низким, но определенные сомнения данное обстоятельство не может не вызывать.

Не может не насторожить и ситуация, когда компания зарегистрирована лет 10-15 назад, а за это время ни одного объекта не сдала либо сдала лишь один-два небольших дома: вполне возможно, что либо строила очень медленно, либо в свое время зарегистрирована «на всякий случай».

2. История и структура компании

Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.

Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.

Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм.

Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны. Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.

В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.

Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика. Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.

3. Просрочка сдачи объектов

Если вы намереваетесь приобрести жилье именно в еще строящемся доме, то этот момент является одним из основных, но и при выборе квартиры в уже сданном здании на него надо обратить внимание – это, как минимум, показатель отношения застройщика к потенциальным покупателям.

Разумеется, надо учитывать, что проблемы случаются практически у всех застройщиков, но если у компании наблюдается тенденция задержки сдачи объектов – относиться к ней надо несколько настороженно, несмотря на все красивые заверения.

Обратить внимание стоит и на сроки сдачи обещаемых покупателям объектов инфраструктуры при жилом комплексе: нередко сам комплекс сдается, а этих объектов приходится ждать несколько лет, если они вообще строятся.

4. Наличие разрешительной документации на строительство

Нередко просрочка сдачи объектов вызвана тем, что застройщики начинают возводить здания, еще не получив все необходимые разрешения от государственных органов. Результатом может стать не только задержка сдачи жилья, но и изменения проекта, перепланировка строящегося здания и т.д.

Аналогичная ситуация может возникнуть и с получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

5. Содержание предлагаемых покупателям договоров

Один из ключевых моментов. Мало просто обратить внимание на название договора (участия в долевом строительстве, переуступка и т.д.) – следует его спокойно и внимательно изучить, желательно с привлечением профессионального юриста.

Если в офисе компании вам отказываются выдать проект договора на руки (или переслать по электронной почте) – это не может не вызвать серьезных сомнений в надежности застройщика.

Ссылки менеджеров на конфиденциальность информации и прочие «отмазки» должны насторожить еще больше: практически все подобные договоры имеют довольно стандартное содержание, и надежный застройщик может спокойно вывешивать их на своем сайте.

Вся «конфиденциальность» обычно заключается в дополнительных положениях, существенно снижающие риски застройщика, и, соответственно, увеличивающие риски покупателя.

Особо отметим весьма распространенный момент, когда в договорах допускаются «погрешности» со стороны застройщика насчет площади сдаваемых объектов: зачастую за время строительства квартира успевает «подрасти» на пару кв. м, за которые покупателю приходится доплачивать.

Еще один вид «подарков» от застройщиков – навязывание дополнительных услуг, которые могут выливаться в довольно значительные суммы.

6. Открытость информации об объектах

Если вы начнете заниматься поиском жилья в Интернете, то обязательно столкнетесь с тем, что значительное большинство сайтов застройщиков (или возводимых ими конкретных объектов) содержат минимум информации об объектах.

Зачастую все сводится к восхвалению себя хороших, заверению потенциальных клиентов в том, что у них тоже все будет хорошо, если они выберут именно этот объект, и т.д.

А вот конкретики нет никакой: сведения о месторасположении объекта размыты, о метраже и планировках информация отсутствует, а уж отыскать актуальные на данный момент цены на те или иные квартиры еще сложнее.

Вывеска вроде «Позвоните нам – и мы все вам расскажем!» не может не вызывать ровно таких же сомнений, как и отказ в выдаче проекта договора: если вы продаете конкретную квартиру – озвучьте и ее конкретную стоимость.

7. Соответствие информации об объектах действительности

Само собой разумеется, что каждый продавец стремится приукрасить свой товар, но всему есть предел. Тем более когда это касается вашего жилища. Однако нередко жилые комплексы описываются очень привлекательно, но при этом «забываются» очень важные минусы.

Например, на сайте застройщика написано, что строящийся дом расположен в экологически чистой местности, при этом здесь замечательная транспортная доступность, и все это по очень низким ценам.

А если посмотреть на карту и порыться в интернете, то обнаружится, что окна здания выходят на развязку многополосного шоссе, в нескольких шагах проходит железнодорожная ветка, а само здание построено на месте бывшей промзоны.

Поскольку цены действительно низкие – кто-то и согласится приобрести там жилье при всех его недостатках, но можно ли доверять этому застройщику в остальном?

8. Качество сдаваемых объектов

Здесь в первую очередь надо очень внимательно изучить в Интернете отзывы покупателей (состоявшихся или потенциальных) и о конкретном заинтересовавшем вас объекте, и о других, сданных или строящихся данным застройщиком объектах.

При этом обращать внимание стоит именно на детальные описания недостатков, которые выдумать просто невозможно.

9. Критичное отношение к отзывам

Мы не случайно сделали акцент на детализации описаний недостатков объектов, но критически относиться и к прочим особенностям сообщений покупателей: изучая их отзывы, надо помнить, что значительная часть данной информации (в основном положительной, разумеется) пишется сотрудниками самих строительных компаний либо заказывается ими у профессионалов.

Поэтому к комментариям вроде «Мы полгода назад въехали, и тут все отлично» стоит относиться с подозрением: невелика вероятность того, что человек, у которого все хорошо, спустя полгода вообще вспомнит о существовании каких-либо форумов или прочих интернет-площадок. Полное отсутствие недостатков у жилого объекта при этом также вызывает некоторые сомнения.

10. Соотношение «цена-качество»

Все вышеприведенные параметры надежности застройщика надо изучать именно в комплексе: те или иные недостатки есть у всех, надо понять, как они влияют на цену конкретного жилого объекта.

Для этого можно посмотреть средние цены на подобные объекты в том же районе и сравнить их с предлагаемыми данным застройщиком. Если при всех выявленных недостатках стоимость объекта все равно кажется слишком заниженной – это может говорить о наличии каких-то еще недостатков, а потому, как минимум, поиск информации стоит продолжить.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только “липовой”, нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Читать еще:  Как происходит процесс купли продажи квартиры

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. “Прозрачные” застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением “прозрачности”, выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Читать еще:  Что делать после получения дарственной на квартиру

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Как проверить надёжность застройщика?

Чтобы избежать мошенничества или долгостроя при покупке квартиры в новостройке, лучше проверить надёжность застройщика до заключения договора. Юристы Общества защиты дольщиков подготовили руководство для самостоятельной проверки застройщика. Проверять застройщика лучше по порядку, изложенному в статье. Если найдутся критичные проблемы в самом начале, то можно не проверять дальше. Это поможет сэкономить время.

▶ Про проверку ЖК и ДДУ расскажем в другой статье

Мифы и заблуждения при проверке надёжности застройщика

« Крупный застройщик! Много строили, много строят, много рекламируются, много продают – а значит деньги есть »

Много строить и продавать новостройки можно в убыток, проедая запасы. В Урбан групп так и делали: продажи шли очень активно и до последнего работали офисы. На момент банкротства компания по объёмам строительства занимала 8-е место в России и 2-е место в Московской области.

« Есть завершённые проекты и хорошая репутация »

В начале двухтысячных деньги в недвижимость текли рекой. Поэтому строить новостройки было очень выгодно, а банкротиться и хоронить репутацию – нет. С 2014 года в экономике и на рынке невижимости стагнация, а потому маржинальность резко упала. Поэтому те, кто много строил и оптимистично рассчитывал построить ещё больше, набирая при этом кредиты и скупая земельные участки, стали испытывать затруднения. В похожей ситуации оказался Мортон. Но собственники вовремя продали компанию.

« Есть своя техника, значит точно достроит ».

Кто-то считает, что наличие в холдинге собственных производственных мощностей и строительной техники – залог его устойчивости. Но это опровергает наглядный пример – банкротство СУ-155. У них был полный цикл: от производства бетона до собственной УК. Это не спасло компанию.

« Документы, предоставляемые застройщиком в порядке, значит юридически покупка чиста »

Иногда говорят о необходимости проверки наличия устава, свидетельств ИНН и ОГРН, и так далее. Да, по 214-ФЗ у потенциального дольщика есть такое право. Но, все эти документы застройщика скажут Вам только, что это юридическое лицо. Это и так понятно и различных официальных реестров.

« Уставный капитал застройщика 1 000 000 000 рублей »

Даже юристы порой утверждают о важности размера уставного капитала. Хотя учебниках за второй курс юрфака говорится, что это лишь та сумма, которая была на счету во время регистрации юридического лица. Завтра её можно потратить. Или вовсе в уставный капитал внесли переоценённое имущество.

« Застройщик входит в такой-то рейтинг »

В интернете часто ищут мифические «рейтинг надежности застройщиков в 2018 году», «рейтинг самых надежных застройщиков Москвы и Подмосковья», «рейтинг застройщиков Москвы и Подмосковья 2018 по надежности» и подобное. В России существует два вида рейтингов застройщиков: заказные и формальные. Заказные пишутся рекламщиками, и формулировки в точности подстраиваются под поисковые запросы. Таким образом получается обмануть поисковик и потенциального покупателя. Честные рейтинги остаются формальными, потому что ни в одном из них нет всей полноты данных. Так что пока лучший способ проверить надёжность застройщика при покупке квартиры – собирать, проверять и интерпретировать данные самостоятельно.

« У застройщика хорошие отзывы в интернете »

Застройщику ничего не стоит нанять несколько человек или целое агентство, которые будут круглые сутки писать отзывы о компании в интернете. Самые изощрённые подкупают даже самые независимые форумы и видеоблоги, а также создают свои «независимые» форумы и социальные группы, где активно модерируют весь негатив по специальным методикам.

Застройщик как бренд и юридическое лицо

Очень часто потенциальные участники долевого строительства не понимают, что такое застройщик на самом деле. Они путают застройщика (юридическое лицо из договора) и бренд группы компаний (из рекламы). Примеры такой путаницы:

Группа компаний «ПИК»

ЗАО «Монетчик», ООО «ЗемПроектСтрой», ООО «Мортон-РСО» и т.д.

ООО «Экоквартал», ООО «Ивастрой» и т.д.

ООО «Шереметьево-4» и т.д.

Как правило, бренд объединяет одно или несколько юридических лиц. Группа компаний (холдинг) связана едиными собственниками, механизмами управления, планированием, рекламой и т.д.

Важно понимать, что при возникновении проблем перед Вами будет отвечать конкретное юридическое лицо. Поэтому собственникам выгодно поделить ответственность: в случае краха одного проекта остальные останутся «на плаву».

Проверка застройщика на банкротство и долги

Есть показатели, при наличии которых не стоит связываться с застройщиком:

Банкротство или ликвидация

Долги по налогам

Долги на значительную сумму

Банкротство или ликвидация

Долги по налогам

Долги на значительную сумму

  1. Банкротство или ликвидация . Поданные иски о банкротстве можно проверить онлайн в Картотеке арбитражных дел. Они свидетельствуют о наличии у застройщика долгов перед контрагентами, которые он не выплачивает даже после суда. Если застройщик с ними не расплатится, руководство компанией принудительно перейдет к арбитражному управляющему, который распродаст имущество с торгов. В итоге достраивать новостройку будет другой застройщик или сами участники долевого строительства. Возможно, за это придётся доплатить. Практика показывает, что достройка может занять и 10 лет.
  2. Долги по налогам . В открытом доступе онлайн на сайте Федеральной налоговой службы есть информация о долгах по налогам свыше 1000 рублей. Это может повлечь иск от налоговой о банкротстве, а также уголовное преследование руководителей организации. В любом случае перспектива не радостная.
  3. Долги на значительную сумму . На сайте Федеральной службы судебных приставов находится информация о всех долгах, которые переданы судебным приставам для принудительного взыскания после решения суда. Сам факт, почему застройщик судится требует дополнительной проверки. Однако если долги составляют сотни тысяч и копятся месяцами, приближаясь к нескольким миллионам рублей – это очень тревожный знак. Денег нет, по крайней мере, сейчас. По нашей статистике, все такие застройщики допускают просрочки от полугода, а в большинстве случаев становятся банкротами.

Проверка судебных дел застройщика

Если процедуры банкротства или значимых долгов сейчас нет, то они могут появиться позже. Чаще всего неплатёжеспособность – результат проигранных судебных дел.

По судебным делам застройщика нужно проверить:

Основания исков и перспективы проигрыша

Количество исков и суммы исковых требований

Перспективы выплаты долгов

Основания исков и перспективы проигрыша

Количество исков и суммы исковых требований

Перспективы выплаты долгов

  1. Основания исков и перспективы проигрыша . По нашей практике, самые «плохие» основания: просрочка выплаты кредита банку, невыплата сбора Фонду защиты дольщиков, задолженность муниципалитету за аренду земельного участка. Даже при небольшой сумме иска они могут обернуться банкротством. Наличие долгов перед подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями входят в категорию «умеренных». Наличием споров с участниками строительства никого не удивишь. Как правило, все споры из-за отказа платить неустойку при просрочке. Хуже, когда есть споры из-за отказа вернуть цену по расторгнутому ДДУ.
  2. Количество исков и суммы исковых требований . Как уже говорилось выше, при «плохих» основаниях цена иска не так важна. Если речь других основаниях, то даже единичные иски на сумму от 30 миллионов рублей тоже опасны. Иски на меньшие суммы нужно оценивать в общей совокупности, сопоставляя их с активами компании по бухгалтерскому балансу.
  3. Перспективы выплаты долгов . Если активы значительно больше сумм проигранных исков, то перспективы возникновения ведущих к неплатежеспособности долгов невелики. Но нужно понимать, что если застройщик небольшой, то проиграв по искам даже на незначительные суммы, он может не расплатиться по долгам.

Искать и изучать реестры можно очень долго. Главное правильно интерпретировать найденное.

Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. Novostroy-M.ru подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.

В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье. И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет. Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну – это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция Novostroy-M.ru вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями, которые рассказали свои истории.

К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона. Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. «Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», – подчеркнул тогда чиновник.

По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер

Novostroy-M.ru уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом, а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.

1. Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак».

2. ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК. К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает. Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.

Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК».

3. Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика. Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к. это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.

Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.

Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.

Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР. Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно».

Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ. Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости. Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры

Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого. «Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов».

4. Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов.

5. Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6. Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК. Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков. Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7. Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.

«Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»

председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев

Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона. Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8. ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить. Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться. Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.

Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон. Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж. Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя. Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи»

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector