Как доказать что квартира сдается в аренду
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Как доказать что квартира сдается в аренду

Как доказать или опровергнуть, что квартира сдается в аренду

В настоящее время по-прежнему не является редкостью ситуация, когда владелец жилья передает его в пользование за плату, которую не хочет показывать государству и, соответственно, с которой не платит налоги. Вывод «из тени» данных доходов остается актуальной задачей для государства. Подтверждением тому – многочисленные кампании, проводимые различными органами посредством и «кнута» (об ответственности напоминают, штрафами пугают), и «пряника» (ставку налога снизили, упростили отчетность индивидуальных предпринимателей и прочее). Тем не менее, проблемы есть – и для государства (как выявить, убедить, заставить?) и для «несознательных» граждан (как не попасться? а если…?).

Логично, что первая задача – установление (или, глядя с другой позиции, сокрытие) факта передачи помещения в пользование другому лицу за деньги. Говоря формальным языком, наличие данного факта говорит о том, что владелец (наймодатель) и временный новый жилец (наниматель) вступили в договор найма (глава 37 Гражданского кодекса РФ).

Как доказать, что квартира сдается в аренду?

Налоговому органу доказать наличие договора, получение денег по нему достаточно трудно, если «договаривающиеся стороны» по взаимному согласию не только не составили соответствующую «бумажку», но и не хотят афишировать такое использование помещения за деньги. Сбор необходимой информации осуществляется налоговыми органами как самостоятельно, так и с привлечением участковых.

Последние из своих «источников» собирают сведения о потенциальных нанимателях на подведомственной территории. Могут для проверки «сигнала» нанести визит. Пускать его за порог или требовать санкции на обыск – другой вопрос. Опытный уполномоченный знает ни один прием разговорить «клиента» мирным способом.

Если факт проживания в квартире «чужих» установлен, далее налоговому органу необходимо собрать доказательства возмездности отношений, т.е. сколько платит наймодателю наниматель. Для этого оба могут быть вызваны для дачи показаний в качестве свидетелей (подп. 12 п. ст. 31, ст. 90 Налогового кодекса РФ, далее – «НК РФ). А наймодатель – и как подозреваемый, если заведено уголовное дело, например, по ст. 198 Уголовного кодекса РФ («Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица»). Не стоит забывать – в соответствии с Конституцией России никто не обязан свидетельствовать против себя самого, своего супруга и близких родственников (ст. 51).

Информация о получении дохода от сдачи помещения может поступить в налоговый орган и по иным каналам. Например: – при налоговой проверке организации выяснится, что ее работником компенсировались расходы по найму жилья в частном секторе. При этом расчеты в наймодателями вели сами работники, без удержания налогов; – обиженный наниматель (он же может быть и в статусе «бывший») сообщит о факте найма за деньги. Желание заставить соблюдать законы может проснуться, в частности, после очередной «индексации» арендной платы.

Однако, если договаривающиеся стороны – наниматель и наймодатель, сохраняют верность слову, несмотря ни на что «нужных» сведений не дают, настаивают на безвозмездности отношений, нет достаточных оснований принудить платить налог ни нанимателя (с условной выгоды от экономии на арендной плате), ни наймодателя (с условной величины невзимаемой платы).

Штрафы и ответственность

Если налоговый орган доказал получение дохода по договору найма, то наймодатель, помимо уплаты суммы налога и пени (соответственно 13% от общей суммы годовой арендной платы минимум за три последних года и 1/300 ставки рефинансирования от неуплаченной суммы налога за каждый день просрочки), будет, скорее всего, привлечен к ответственности в виде уплаты штрафа (20% от неуплаченной суммы налога).

Как легализовать доходы от сдачи имущества в аренду

В случае, если наймодатель самостоятельно собирается легализовать свои отношения с нанимателем, а главное – получаемые доходы, то возможны варианты.

Во-первых, можно в качестве обычного физического лица подать налоговую декларацию до 30 апреля года (к слову, это вопрос можно поручить нам), в которой указывается доходы за предыдущий год. Договор найма может и не прилагаться. Налоговый орган по результатам проверки может его запросить дополнительно, равно как и вызвать для дачи показаний (по сути для подтверждения задекларированных сумм) нанимателя.

Здесь следует указать на риск квалификации налоговым органом дохода от аренды как «предпринимательского». Такое возможно, если извлечение дохода носит, среди прочего, длительный систематический характер, а деятельность отвечает признакам предпринимательства (предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, ст. 2 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие формальной регистрации не может служить основанием освобождения от ответственности за неисполнение «предпринимательских» обязанностей по уплате авансовых платежей и представлению деклараций.

Во-вторых, наймодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При этом можно применять упрощенную систему налогообложения, предусматривающую, в частности, ставку налога в размере 6% либо использовать патентную систему налогообложения. Безусловно, статус ИП обязывает к исполнению и некоторых административно-бумажных процедур, и несению дополнительных расходов (например, уплата взносов в Пенсионный фонд РФ).

Наймодатель, уплачивающий с доходов от аренды все налоги и сборы, естественно, стремится компенсировать соответствующие издержки путем соразмерного увеличения арендной платы. Особенно сильно такое желание при выходе «из тени». Видимо, далеко не все наниматели согласятся полностью профинансировать планы своего контрагента по легализации его доходов.»

Задать вопрос, обратиться за помощью к специалистам нашей компании Вы можете по телефонам и электронной почте, указанным в разделе Контакты

Понравилась статья?

Чтобы оставаться в курсе важнейших новостей, подпишитесь на нашу рассылку о недвижимости.

Налоговая узнала, что я сдаю квартиру

Пришло письмо из налоговой, что я сдаю квартиру, нужно явиться к ним для объяснений. У меня уже давно живет русская интеллигентная пара, муж с женой. Никаких проблем с ними не возникало, но видимо соседи настучали из вредности. А может милиция по домам ходила. Что теперь делать, кто знает? Москва.

Приходите и объясняете, что это друзья, и живут временами и бесплатно. Глупость такая прям если честно. Как доказать что аренда? Нереально

над нами тоже снимают квартиру товарищи,с ребенком,очень много шума от них и тоже огромное желание отправить письмецо в налоговую.Возможно Ваша пара тоже достала соседей,Вы же не знаете шумят они или нет и как свою машину паркуют.

Такие письма присылают многим, почти наугад, вдруг придете и заплатите налоги, чем черт не шутит. Если у вас нет расписок о передаче денег за наем, то даже договор найма ничего не доказывает, а уж слова соседей тем более.

Приходите и говорите, что ничего не сдаю, прибыли не получаю, платить вам не обязаны, соседи врут – все, доказывать ничего не обязаны, это они должны доказать обратное, дать разъяснения – ваше право, а не обязанность.

Для версии Форума Woman.ru на компьютерах появились новые возможности и оформление.
Расскажите, какие впечатления от изменений?

над нами тоже снимают квартиру товарищи,с ребенком,очень много шума от них и тоже огромное желание отправить письмецо в налоговую.Возможно Ваша пара тоже достала соседей,Вы же не знаете шумят они или нет и как свою машину паркуют.

И не говорите, у нас за стеной сдали хату какой-то пьяни. Надоели со своим ночным ором и бабьём, которое кто-то тр–ет. Надо настучать на них в налоговую.

Автор, а прямо так и написано: “Мы узнали, что вы сдаете квартиру – прийдите и объяснитесь, почему не платите налоги”? Может по-другому: “Явитесь к нам для дачи объяснений о наличии второй недвижимости”? (ну примерно). Мне вот письмо с последним вариантом приходило: у меня 1/4 в квартире, кот-ю гос-во дало на меня, брата и родителей, и потом мы еще с мужем купили дом на мое имя. ПОнятное дело, что четвертушку сдать нереально – там бы мама на дыбы встала.

Являться в налоговую, поскольку я работала в мск и дома была наездами, я не стала – позвонила в налоговую – спросила, что за непонятное письмо. Они ответили: ну вы же живете в доме, а в собственности у вас еще доля в квартире – вы ее сдаете?? С дуба рухнули видать. Я сказала – нет, конечно, и вообще являться к ним у меня нет возможности: я в мск работаю. Они попросили меня по эл.почте прислать им отписку типа: в доме я живу, а в квартире – мои родители. ВСЕ.

Так что автор, не пугайтесь раньше времени. Вполне возможно, что налоговая просто “перышки чистит” и типа делает свою работу: аж к моей четвертушке прицепились, хотя там куча народу прописано. Но за жильцами все ж таки последите: мож действительно достали они соседей.

Хоть обстучитесь, если не можете доказать факт получения прибыли (расписки на деньги, выписки из банка о переводе денег с комментарием на что идет перевод), то грош цена вашим стукам.

Пришло письмо из налоговой, что я сдаю квартиру, нужно явиться к ним для объяснений. У меня уже давно живет русская интеллигентная пара, муж с женой. Никаких проблем с ними не возникало, но видимо соседи настучали из вредности. А может милиция по домам ходила. Что теперь делать, кто знает? Москва.

выкинь в урну и не парься)

Скажите что это ваши друзья или кому то из них сделайте временную регистрацию у вас

и ищите соседей крыс

автор, если у налоговой нет на руках оригинала договора и плюс обязательно расписок в получении денег, где четко указано, что это плата за аренду, то ничего вам предъявить не могут. Вы сначала удостоверьтесь, не отдали ли ваши жильцы кому-то договор. Если нет, то это и правда просто пугалка. Ну может кто-то из соседей насал жалоб из вредности, налоговая отреагировала – просто скажите, что живут друзья и никакой платы вы не получаете, даже долго объяснять не надо. А можно и вообще не ходить в принципе. Если бы у налоговой были доказательства, то письмо было бы другое и было бы подтверждение – сканы или хотя бы упоминание о документах. Я бы позвонила по указанному телефону и спросила – что это мол? с чего такая информация ? я ничего не сдаю. И все дела.

Я бы еще на вашем месте, если снимают давно и отношения хорошие у вас, то описала бы ситуацию и попросила оригинал договора у жильцов передать вам. И потом уже не заключать – многие так и делают, сначала заключают, потом перестают. Если договор будет у вас, то вы будете точно уверены, что никакого экземляра больше ни у кого нет и попасть от ни к кому не может

Читать еще:  Можно ли по копиям документов продать квартиру

а на соседей забейте – что с ними связываться? раз им делать нечего – пусть строчат кому хотят, хоть путину. Вы никак от этого не пострадаете, если с документами будете аккуратной. Если узнаете кто- скажите им при случае, что подадите тоже ради развлечения анонимную жалобу на них куда-нить, что они коноплю выращивают или притон организовали.

надо не соседей бояться, а самих жильцов – только у них есть возможности, чтобы создать автору проблемы -они могут отнести туда договор и расписки. Тогда уже не отвертишься. Правда надо не забывать, что налоговый период другой, и платить налоги надо не сразу – если срок не истек, то автор нарушителем не является и может в обычном порядке оплатить налоги

давно пора. А то арендодатели подымают каждые полгода плату, аппетиты хоть поубавятся

ЗНАЧИТ ваши жильцы плохо себя ведут! Никто из соседей терпеть выхоодки приживалок не будет! Воспитывайте своих жильцов!

ЗНАЧИТ ваши жильцы плохо себя ведут! Никто из соседей терпеть выхоодки приживалок не будет! Воспитывайте своих жильцов!

+10000!! Сначала с жальцами поговорите.Просто так никто не будет стучать.

Если бы ваши жильцы вели себя ТИХО, люди бы жили да радовались, а они видимо БУХАЮТ МУЗЫКУ ВРУБАЮТ ВОДЯТ КОМПАНИИ. естественно вам они не скажут!

оформите договор, что они живут там за оплату коммуналки!

и всё) официальная бумага

над нами тоже снимают квартиру товарищи,с ребенком,очень много шума от них и тоже огромное желание отправить письмецо в налоговую.Возможно Ваша пара тоже достала соседей,Вы же не знаете шумят они или нет и как свою машину паркуют.

возьмите позвоните в налоговую, наши соседи так и сделали, когда один хмырь в подъезде сдал хату молодежи и они устроили там притон. еще и участковому нажаловались. помогло!

скажите, что ничего подобно! где доказательства, товарищ инспектор? где чеки,где банковская выписка с переводом денег,где договор коммерческого найма жилого помещения. ах.нет, ну ладно,до свидания. родственники живут, пока делают ремонт у себя дома, а что нельзя бесплатно предоставить жилье родным? где написано, что нельзя? кодекс,статья,пункт? Вот и весь разговор

авторше – заплати налоги и живи спокойно. еще небось воду льют, а соседи ОДН оплачивают.

В чём проблема официально сдавать квартиру?

Я не верю. Чтобы у налоговой были основания предъявлять к автору претензии, у нее (налоговой) должен быть договор автора с жильцами. Т.е. либо сами жильцы отправили договор в налоговую, либо дали копию договора злым соседям. Просто по звонку ничего такого налоговая не шлет.

оформите договор, что они живут там за оплату коммуналки!

и всё) официальная бумага

странная позиция у соседей, те, кому мол не нравятся жильцы и они грозятся налоговой – не нравится поведение людей, они нарушают закон – звоните участковому, он приедет и разберется. Если закон и правда нарушается, то призовет к ответственности. Кто шумит в неположенно время, тот и отвечает. А кому не нравятся видете ли дети, животные. еще кто-то – могут смело идти лесом и хоть папе римскому жалобы писать. Не им решать кому и как проживать в частной собственности. До коммунизма мы не дошли, так что только хозяин квартиры решает кто у него живет – сам ли он, друзья его или еще кто-то, кого он зовет в гости и когда. Нравится или нет это соседям (если по закону их права не нарушены) – проблема их, они могут решать только касаемо своей собственности. Если закон не нарушен – соседи могут что угодно думать. Вот продаст хозяин квартиру семье дагестанцев, например, тогда и увидите, что такое проблемы.

Странные рассуждения – плата не нравится, не хотите платить за аренду много – покупайте свое. Плата такая, на какую есть спрос. Если ужесточат налоги, то плата только повысится – элементарный закон. Больше всего злобой исходят те, кто завидует – или сами снимают и много отдают, или сами рады бы сдавать, да нечего. Любимая черта – поднагадить соседу, а то чего это ему хорошо. Если есть конкретные проблемы и нарушения закона – сообщайте хозяину, милиции – разберутся.

Я не верю. Чтобы у налоговой были основания предъявлять к автору претензии, у нее (налоговой) должен быть договор автора с жильцами. Т.е. либо сами жильцы отправили договор в налоговую, либо дали копию договора злым соседям. Просто по звонку ничего такого налоговая не шлет.

Тема-то разводка на срач квартирных и нищих:-) вы правы, без договора такого быть не может

давно пора. А то арендодатели подымают каждые полгода плату, аппетиты хоть поубавятся

На самом деле, можно все сдавать официально, просто указывать сумму в договоре поменьше той, за которую сдаешь – и все чики-пуки. Я помню, думала во время кризиса в мск податься – хотела от биржи труда деньги на переезд поулчть – там сказали, что надо договор с налоговой – и посоветоали кстати, это – цену указывать в догоовре поменьше, чтобы хозяину квартиры расходов лишних не было. Но хозяин у нас принципиально не хотел с налоговой связываться.

странная позиция у соседей, те, кому мол не нравятся жильцы и они грозятся налоговой – не нравится поведение людей, они нарушают закон – звоните участковому, он приедет и разберется. Если закон и правда нарушается, то призовет к ответственности. Кто шумит в неположенно время, тот и отвечает. А кому не нравятся видете ли дети, животные. еще кто-то – могут смело идти лесом и хоть папе римскому жалобы писать. Не им решать кому и как проживать в частной собственности. До коммунизма мы не дошли, так что только хозяин квартиры решает кто у него живет – сам ли он, друзья его или еще кто-то, кого он зовет в гости и когда. Нравится или нет это соседям (если по закону их права не нарушены) – проблема их, они могут решать только касаемо своей собственности. Если закон не нарушен – соседи могут что угодно думать. Вот продаст хозяин квартиру семье дагестанцев, например, тогда и увидите, что такое проблемы.

Странные рассуждения – плата не нравится, не хотите платить за аренду много – покупайте свое. Плата такая, на какую есть спрос. Если ужесточат налоги, то плата только повысится – элементарный закон. Больше всего злобой исходят те, кто завидует – или сами снимают и много отдают, или сами рады бы сдавать, да нечего. Любимая черта – поднагадить соседу, а то чего это ему хорошо. Если есть конкретные проблемы и нарушения закона – сообщайте хозяину, милиции – разберутся.

да потому что не в соседях дело.

местным курам делать нефиг, только бы грязи вылить на авторов))

я кстати по этой причине, создавая темы, пишу с противоположной стороны, так сказать)) но не со своей)

Я не верю. Чтобы у налоговой были основания предъявлять к автору претензии, у нее (налоговой) должен быть договор автора с жильцами. Т.е. либо сами жильцы отправили договор в налоговую, либо дали копию договора злым соседям. Просто по звонку ничего такого налоговая не шлет.

Да скорее всего налоговой дали задание проверить, сдают ли люди свою вторую-третью недвижимость. Они наверняка и послали письма ВСЕМ, у кого есть “лишняя” квартира на предмет проверки. Как я описала в посте 5. Поставят себе галочку – даже по звонку проверяемого – и успокоятся – работу сделали.

Мне тоже присылали такую бумагу. Долгое время в квартире жила моя бабушка, а потом туда приехала я с мужем и новорожденным ребенком. Вообще такое чувство, что они всем подряд такое шлют. Через где-то месяц после письма приходил участковый, и женщины из соц. управы или типа того (в разные дни).Я им открыла и объяснила ситуацию, что мы не снимаем. А наши соседи, которые реально нелегально снимают, ни разу им не открыли дверь, даже звонок отключили (да, получается, обходили всех, а не конкретно меня). Надеюсь, вам эта информация чем-то поможет.

кстати, налоговые блюстители – большинство из них со своей зп налоги-то не платит, у половины серая и черная зарплата )) тоже можно пойти нажаловаться, натравить налоговую на их работодателя (от их имени) – а что, не проблема сейчас узнать кто где работает, бороться за соблюдение закона – так пожалуйста! пусть ищут новую работу (работодатель то после такого уволит одним днем), а то ишь закон вздумали нарушать – работайте честно. А то соседям не нравится, что живут с недопропорядочными рядом

странная позиция у соседей, те, кому мол не нравятся жильцы и они грозятся налоговой – не нравится поведение людей, они нарушают закон – звоните участковому, он приедет и разберется. Если закон и правда нарушается, то призовет к ответственности. Кто шумит в неположенно время, тот и отвечает. А кому не нравятся видете ли дети, животные. еще кто-то – могут смело идти лесом и хоть папе римскому жалобы писать. Не им решать кому и как проживать в частной собственности. До коммунизма мы не дошли, так что только хозяин квартиры решает кто у него живет – сам ли он, друзья его или еще кто-то, кого он зовет в гости и когда. Нравится или нет это соседям (если по закону их права не нарушены) – проблема их, они могут решать только касаемо своей собственности. Если закон не нарушен – соседи могут что угодно думать. Вот продаст хозяин квартиру семье дагестанцев, например, тогда и увидите, что такое проблемы.

Странные рассуждения – плата не нравится, не хотите платить за аренду много – покупайте свое. Плата такая, на какую есть спрос. Если ужесточат налоги, то плата только повысится – элементарный закон. Больше всего злобой исходят те, кто завидует – или сами снимают и много отдают, или сами рады бы сдавать, да нечего. Любимая черта – поднагадить соседу, а то чего это ему хорошо. Если есть конкретные проблемы и нарушения закона – сообщайте хозяину, милиции – разберутся.

В полицию обращаться по поводу шума соседей не интересно, лучше в налоговую, а то получают деньги ни за что. А еще не факт, что сами платят налоги за авто, штрафы всякие, кредиты. У кого своя фирма тоже всячески выкручиваются, чтобы меньше платить. Но настучать на соседей надо.

Читать еще:  Согласие жены на покупку квартиры образец

А по конкретному вопросу – то, что вы им сдаете квартиру не доказать. Предупредите жильцов, что они ваши друзья и просто живут. Договор можно припрятать. И, конечно, выяснить нормально ли они себя ведут. Может действительно всех достали.

Тайный сигнал. Налоговой станет проще узнать о доходах с аренды квартир

Российские банки начинают тестировать новое оборудование, с помощью которого можно будет легко отслеживать все доходы и расходы клиентов. Делается это, в частности, для того, чтобы облегчить инспекторам ФНС поиск неплательщиков. Это в первую очередь хозяева квартир, которые сдают своё жильё, но налогов не платят. Получится ли вывести чёрный рынок аренды из тени? Что ждёт владельцев квартир, которые не платят налоги, и как избежать проблем с ФНС?

Фото © ТАСС/Семен Лиходеев

Как правило, о том, что та или иная квартира сдаётся, знает большинство соседей и нередко участковый. При этом большинство хозяев, получая деньги, по-прежнему и не думают платить подоходный налог. Даже если приходит участковый, они смело заявляют, что живёт у них родственник или знакомый временно и совершенно бесплатно. Таким образом, главная сложность, с которой сталкиваются налоговики в поисках неплательщиков, — доказать факт получения денег. Вывести из тени такой серьёзный рынок пытаются давно. Сейчас для поиска неплательщиков начинают использовать всё новые и новые технологии.

— В целом решить проблему с собираемостью налогов за сдачу в аренду квартир достаточно сложно, — отметила инвестиционный стратег “БКС Премьер” Светлана Кордо. — Даже современные технологии мониторинга далеко не всегда принесут эффект. Основная проблема заключается в том, что доказать факт получения конкретным физлицом “нетрудовых” доходов от сдачи жилья в аренду проблематично. Какая-либо “слежка за переводами” не панацея.

Как правило, доказать уход от уплаты налогов удаётся, если правоохранительные органы получают “сигнал” от соседей или квартиросъёмщиков о сдаче квартиры в аренду, а арендодатель сам признаёт факт получения дохода. Но это скорее частные случаи, а не система.

Фото © ТАСС/ Александр Рюмин

— И арендодатель может подстраховаться, например, вообще не пользоваться банковским переводом, а получать арендную плату наличными, — пояснила Светлана Кордо. — Кроме того, одно физлицо вполне может переводить средства безналично в подарок другому. Безусловно, проблема должна решаться, но одними только техническими средствами искоренить её вряд ли удастся.

Правда, рычаги воздействия на хозяев жилья у налоговой есть. Там могут установить обстоятельства систематического получения физическим лицом денег на банковскую карту. После этого просто доначислят НДФЛ по этим доходам, так как был установлен предпринимательский характер операций.

— Доказательствами извлечения дохода от сдачи в аренду квартир будет являться информация о размещении рекламных объявлений, наличие большого количества имущественных объектов, зарегистрированных на проверяемое физическое лицо, назначение платежей по банковской выписке, — уточнил адвокат, управляющий партнёр юридической фирмы TAX COMPLIANCE Михаил Бегунов. — Если у налоговой будет достаточно оснований полагать, что деятельность по сдаче объектов в аренду происходит на систематической основе, начислений недоимки по налогам с суммы поступившего дохода не избежать.

Срок исковой давности по привлечению налогоплательщика к ответственности составляет три года с момента совершения нарушения. Кстати, придётся заплатить не только налог, но и пени и штрафы за просрочку платежа. По словам Михаила Бегунова, штраф составляет 20% от суммы налога или 40%, если будет доказано, что от уплаты хозяин жилья уклонялся умышленно.

Фото © ТАСС / Кирилл Кухмарь

— Если собственник жилья три года подряд не платил налоги, а общая сумма задолженности больше 900 000 рублей и эта сумма превышает 10% от всех его налогов, то ему грозит и уголовная ответственность, — добавил Михаил Бегунов. — Это может быть штраф от 200 до 500 тысяч рублей, штраф в размере заработной платы, полученной за период от 18 месяцев до трёх лет, принудительные работы и даже лишение свободы на срок до трёх лет.

Как отметил управляющий партнёр AVGLegal Алексей Гавришев, если ФНС получит неопровержимые данные о том, что человек не уплачивает налоги, она может подать на предполагаемого неплательщика в суд. По словам юриста, в этом случае именно суд установит, соответствует ли действительности информация о сокрытии дохода, должен ли владелец квартиры оплатить какие-либо налоги и сборы, а также есть ли необходимость вообще назначать ему какое-либо наказание.

Незаконная сдача квартиры в аренду

Граждане, располагающие несколькими объектами жилой недвижимости, часто предоставляют ее третьим лицам для проживания на условиях аренды. Причины отсутствия договора между собственником и квартиросъемщиком предельно просты — об источнике дохода никто не знает, соответственно, не нужно предоставлять декларацию и платить налог.

Но, никто не задумывается о существующих видах ответственности за незаконную сдачу квартиры в аренду. Правительство очень активно работает над законами, способными вывести из тени сдачу недвижимости, а среди арендаторов часто можно встретить недобросовестных людей или даже мошенников.

Как узнать, что соседи сдают квартиру незаконно?

Сдача квартиры в аренду может являться незаконным действием по нескольким причинам:

  • укрывательство от налогов (ст. 199 УК РФ);
  • нарушение покоя окружающих жильцов (громкая музыка, выяснение отношений, нетрезвые компании, мусор и т.д. — ст. 6.3., 6.4., 20.1 КоАП).

К сведению

Подтверждением факта незаконной сдачи квартиры может служить: регулярная смена жильцов, приход нескольких разных человек в течение дня, постоянные перемещения мигрантов. Последние приезжают на заработки, поэтому ютятся в квартирах достаточно большими компаниями.

Некоторые граждане с целью получения большого заработка, даже сдают квартиры в соответствии с почасовым режимом, то есть жилая собственность по сути становится борделем. Бороться с подобным явлением лучше коллективно. При этом можно ссылаться на шум, регулярный приход подозрительных лиц и риск получения различных заболеваний.

Когда можно жаловаться на соседа за незаконную сдачу квартиры в аренду?

Налоговая служба однозначно не оставит жалобу без внимание, если ее подаст сам арендатор. Но, на практике такие ситуации — большая редкость.

Самой серьезной проблемой для соседей становится предоставление квартиры для посуточного постоя. Что делать пострадавшим?

  1. Запастись доказательствами незаконной сдачи жилья, например, найти несколько свидетелей, готовых подтвердить приходы новых граждан, громкую музыку, пьяные гулянья.
  2. Подать заявление или жалобу в соответствующую структуру.
  3. Зафиксировать разборки арендаторов в подъезде или на лестничной площадке (при наличии).

Заявление (особенно коллективное) от недовольных соседей — это основание для проведения проверки, в результате которой можно сделать вывод о наличии/отсутствии факта сдачи и законности процедуры.

Куда жаловаться?

Выбор инстанции, для жалобы на соседей за незаконную сдачу квартиры в аренду, напрямую связан с сутью проблемы:

  1. Вызывать полицию можно и нужно на каждый факт дебоширства или другого нарушения покоя. Проведение разъяснительных бесед об аморальном поведении, регулярном распитии спиртных напитков и незаконной сдаче жилья является обязанностью участкового.
  2. Писать жалобу в Роспотребнадзор следует, если временные посетители нарушают санитарный режим: засоряют квартиру и места общего пользования.
  3. Подать заявление в миграционную службу целесообразно, если соседями по лестничной клетке стали граждане из дружественных республик. Специалист должен выйти на место и проверить законность их нахождения и наличие документа, позволяющего временно находиться на территории РФ.

Внимание

Если соседи располагают доказательствами незаконной сдачи жилья в аренду, то жалобу можно составить на конкретного гражданина — собственника.

Куда жаловаться на незаконную сдачу квартиры в аренду в Москве?

Предоставление жилья третьим лицам без надлежащего оформления — это незаконное действие. В столице нашей Родины сдача квартир — это очень распространенный и прибыльный бизнес.

Сосед или сам арендатор (например, при наличии конфликтной ситуации) может подать заявление в налоговый орган (по месту регистрации собственника квартиры). К жалобе можно приложить расписки о передаче денег в счет ежемесячной платы, квитанции о приобретении и ремонте различных предметов обихода, платежки об оплате коммунальных услуг и т.д. Гражданин может лично прийти в налоговую инспекцию и сдать пакет документов или направить бумаги при помощи почты.

Москва привлекает всех хорошими заработными платами и большими возможностями. Среди гостей столицы часто можно встретить мигрантов из других государств. Они предпочитают селиться большими компаниями (в целях экономии), что часто нарушает покой и комфорт соседей. В такой ситуации следует посетить московскую миграционную службу, которая выяснит законность пребывания иностранцев и цель их приезда.

Обо всех случаях несоблюдения режима дня и прочих нарушениях покоя следует сообщать участковому или вызывать полицию.

Как доказать и какие доказательства необходимы?

Специалист налоговой службы, вышедший на проверку по жалобе, стремится обнаружить договор о предоставлении квадратных метров третьему лицу и доказать, что взаимоотношения имеют материальную основу. Если с жалобой пришел не сам арендатор, располагающий документом, то достичь желаемого результата будет очень сложно. Можно действовать самостоятельно или привлечь участкового. Представители закона обычно действуют следующим образом: наносят визит, собирают информацию о потенциальном нанимателе через свои «источники» и т.д. После установления факта нахождения в квартире посторонних, налоговая инспекция начинает собирать доказательства, свидетельствующие о возмездности отношений, то есть выясняет какую прибыль получает арендодатель. В соответствии с п.12 ч. 1 ст. 31 НК РФ, собственник жилья и арендатор могут быть приглашены для дачи свидетельских показаний. Арендодатель может также являться подозреваемым, если в отношении него возбудили уголовное дело (например, ст. 198 УК РФ).

Ст. 51 Конституции позволяет каждому гражданину РФ не предоставлять информацию, подтверждающую незаконность своего поведения, а также супруга или близкого родственника.

Существуют и другие источники появления доказательств незаконной сдачи жилья:

  • налоговая служба при проведении проверки учреждения, обнаружила, что руководитель частично или полностью компенсирует некоторым своим подчиненным найм жилья, а расчет с арендодателем производит сам работник, без удержания налога;
  • самостоятельное обращение нанимателя (например, после очередного неоговоренного повышения ежемесячной платы).

К сведению

Миграционная служба может выселить иностранцев только на основании того, что последние не располагают необходимыми документами и разрешениями. Вариант актуален, если жилплощадь занята мигрантами, а единственной целью соседей является съезд квартирантов.

Пошаговая инструкция действий при незаконной сдаче квартиры в аренду

Арендаторы жилья, проживающие в квартире незаконно, часто причиняют различные неудобства соседям. При возникновении подобной ситуации следует, в первую очередь, обратиться к председателю ТСЖ или в управляющую компанию. Здесь можно узнать контактные данные владельца недвижимости и попытать решить проблему полюбовно. Если этот вариант не дает желаемого результата, то необходимо посетить участкового. Суть жалобы может быть различной: дебоширство, аморальное поведение, громкая музыка и т.д.

Читать еще:  Стандартный договор купли продажи квартиры

Если вышеуказанные методы не оказали должного влияния, то можно начинать писать жалобы за незаконную сдачу квартиры в аренду в различные структуры:

  • в районную прокуратуру;
  • в миграционную службу (целесообразно, если квартиросъемщики не производят вид законопослушных иностранцев);
  • в Роспотребнадзор, если поведение арендаторов не соответствует санитарным нормам;
  • в суд, если незаконная сдача соседского жилья привела к порче личного имущества.

В случае предоставления недвижимости третьим лицам в соответствии с посуточным режимом, следует придерживаться следующего порядка:

  1. Фиксация факта регулярного посещения жилья посторонними гражданами (видеосъемка, свидетельские показания, журнал учета посетителей и т.д.).
  2. Вызов полиции на каждое проявление незаконного поведения (громкая музыка, шумное застолье и пр.).
  3. Сбор достаточного количества доказательств, необходимых для обращения в соответствующую инстанцию (зависит от вида постояльцев и их поведения).

Дополнительная информация

Порой случается так, что соседями становятся девушки, ведущие аморальный образ жизни. Подобные неприятности можно попробовать решить полюбовно с владельцем жилья (возможно ему не было известно о роде деятельности квартиросъемщицы) или обратиться к участковому.

Возможные последствия незаконной сдачи квартиры в аренду

Сдача недвижимости в аренду зачастую нацелена на получение дополнительного дохода. В настоящее время очень активно действуют мошенники и аферисты, желающие поживиться на неопытном арендодателе.

Самыми популярными являются следующие виды афер:

  1. Пересдача арендованной квартиры без согласия владельца. Ситуация очень актуальна, если собственник переехал в другой регион и редко приезжает в родной город. Недобросовестный квартиросъемщик просто предоставляет жилье другим людям с целью получения прибыли, а вот кем они окажутся, никому не известно.
  2. Преступные действия с недвижимостью на основании поддельных документов.

Внимание

Обезопасить себя от такого рода арендаторов можно путем подписания договора о найме, содержащего персональные сведения о гражданине, о его месте постоянного трудоустройства и т.д.

Бывает по-другому: необходимые бумаги оформлены, сроки и суммы оговорены, владелец регулярно наносит визиты. Казалось бы, никак трудностей быть не должно… Но, никто не застрахован от порчи имущества. Даже если квартира сдавалась без мебели, испортить можно окна, сантехнику, люстры и т.д. Сохранить имущество можно при помощи страховки и акта приема-передачи, оформляемого при сдаче жилья.

С ответственным и добросовестным арендатором можно договориться, а вот четвероногие и пернатые сожители — это еще один подводный камень предоставления квартиры третьим лицам на условиях аренды. Попробовать защититься от подобной проблемы можно путем описания ограничения в договоре.

Непредставление декларации, включающей в себя сумму дохода, полученного от сдачи жилья может обернуться наложением штрафов, пеней, а в некоторых случаях и уголовным преследованием.

Наказание и штраф

Виды ответственности за незаконное предоставление жилья в аренду:

  1. Взыскание неуплаченного налога.
  2. Пеня за несвоевременное погашение (ст. 75 НК РФ).
  3. Штраф за игнорирование требования о составлении и сдаче налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) от 5% до 30%, но не менее 1 тыс. рублей.
  4. Штраф за нарушение сроков внесения налоговых платежей (ст. 122 НК РФ) варьируется от 20% до 40% в зависимости от того, делал это гражданин преднамеренно или нет.
  5. Уголовное преследование, если неуплаченная сумма превысила 600 тыс. рублей в течение 3 финансовых лет подряд. Ст. 198 УК РФ определяет следующие виды наказаний: штраф от 100 до 300 тыс. рублей или привлечение к общественным работам до 1 года или арест до полугода.

Неуплата налогов и отсутствие регистрации, позволяющей предпринимательскую деятельность, в отдельных случаях может обернуться привлечением к ответственности в соответствии со ст. 177 УК РФ и 116 НК РФ.

Нюансы

Получение дополнительной прибыли от сдачи жилья без каких-либо препятствий, требует учета и соблюдения следующих тонкостей:

  • если в отношении недвижимости действует долевая собственность, то предоставить ее третьим лицам в рамках аренды можно только после получения письменного согласия, заверенного нотариусом;
  • чтобы обезопаситься от различных рисков и избежать наступления какого-либо вида ответственности, арендодатель должен составить договор и произвести его регистрацию в Росреестре в соответствии со ст. 651 ГК РФ;
  • оформить и сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах, своевременно заплатить налог и жить спокойно.

С целью укрытия доходов с незаконной сдачи в аренду квартиры владелец недвижимости может прописать в договоре, что арендные отношения носят безвозмездный характер, но возможное недостойное поведение арендатора станет его личной сложностью.

ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2018, ЛИДЕР ОТРАСЛИ 2018

Найти агентство по
карте/названию/городу
Список по городам
Найти риэлтора по
ФИО/городу
Список по городам
Найти/проверить
агентство недвижимости
Найти/проверить
риэлтора

НАПИСАТЬ ПИСЬМО/ЗАДАТЬ ВОПРОС:

Симко
Елене Борисовне,Президенту ГРМО
Хромову
Андрею Александровичу,Председателю Управляющего совета
Трошиной
Ольге Ивановне,Председателю Комитета по Этике и защите прав потребителей
Шурыгину
Артемию Юрьевичу,Председателю Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами
Власовой (Мамонтовой)
Ольге Евгеньевне,Председателю Комитета по стандарту профессиональной деятельности
Шуранову
Александру Валерьевичу,Председателю Комитета по обучению
Мамонтовой
Ольге Евгеньевне,Председателю Комитета по единой базе объектов недвижимости и рекламе
Власенко
Сергею Владимировичу,Председателю Комитета по МЛС
Клименко
Татьяне Александровне,Председателю Комитета по рекламе ГРМО
Михайлову
Александру Васильевичу,Консультанту ГРМО по вопросам финмониторинга
Мазуриной
Наталье Юрьевне,Исполнительному директору ГРМО

Подписаться на рассылку

Хотите быть всегда в курсе наших новостей?
Введите Ваш e-mail:
Юридические новости

Как доказать или опровергнуть, что квартира сдается в аренду

В настоящее время по-прежнему не является редкостью ситуация, когда владелец жилья передает его в пользование за плату, которую не хочет показывать государству и, соответственно, с которой не платит налоги. Вывод «из тени» данных доходов остается актуальной задачей для государства. Подтверждением тому – многочисленные кампании, проводимые различными органами посредством и «кнута» (об ответственности напоминают, штрафами пугают), и «пряника» (ставку налога снизили, упростили отчетность индивидуальных предпринимателей и прочее). Тем не менее, проблемы есть – и для государства (как выявить, убедить, заставить?) и для «несознательных» граждан (как не попасться? а если…?).

Логично, что первая задача – установление (или, глядя с другой позиции, сокрытие) факта передачи помещения в пользование другому лицу за деньги. Говоря формальным языком, наличие данного факта говорит о том, что владелец (наймодатель) и временный новый жилец (наниматель) вступили в договор найма (глава 37 Гражданского кодекса РФ).

Как доказать, что квартира сдается в аренду?

Налоговому органу доказать наличие договора, получение денег по нему достаточно трудно, если «договаривающиеся стороны» по взаимному согласию не только не составили соответствующую «бумажку», но и не хотят афишировать такое использование помещения за деньги. Сбор необходимой информации осуществляется налоговыми органами как самостоятельно, так и с привлечением участковых.

Последние из своих «источников» собирают сведения о потенциальных нанимателях на подведомственной территории. Могут для проверки «сигнала» нанести визит. Пускать его за порог или требовать санкции на обыск – другой вопрос. Опытный уполномоченный знает ни один прием разговорить «клиента» мирным способом.

Если факт проживания в квартире «чужих» установлен, далее налоговому органу необходимо собрать доказательства возмездности отношений, т.е. сколько платит наймодателю наниматель. Для этого оба могут быть вызваны для дачи показаний в качестве свидетелей (подп. 12 п. ст. 31, ст. 90 Налогового кодекса РФ, далее – «НК РФ). А наймодатель – и как подозреваемый, если заведено уголовное дело, например, по ст. 198 Уголовного кодекса РФ («Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица»). Не стоит забывать – в соответствии с Конституцией России никто не обязан свидетельствовать против себя самого, своего супруга и близких родственников (ст. 51).

Информация о получении дохода от сдачи помещения может поступить в налоговый орган и по иным каналам. Например: – при налоговой проверке организации выяснится, что ее работником компенсировались расходы по найму жилья в частном секторе. При этом расчеты в наймодателями вели сами работники, без удержания налогов; – обиженный наниматель (он же может быть и в статусе «бывший») сообщит о факте найма за деньги. Желание заставить соблюдать законы может проснуться, в частности, после очередной «индексации» арендной платы.

Однако, если договаривающиеся стороны – наниматель и наймодатель, сохраняют верность слову, несмотря ни на что «нужных» сведений не дают, настаивают на безвозмездности отношений, нет достаточных оснований принудить платить налог ни нанимателя (с условной выгоды от экономии на арендной плате), ни наймодателя (с условной величины невзимаемой платы).

Штрафы и ответственность

Если налоговый орган доказал получение дохода по договору найма, то наймодатель, помимо уплаты суммы налога и пени (соответственно 13% от общей суммы годовой арендной платы минимум за три последних года и 1/300 ставки рефинансирования от неуплаченной суммы налога за каждый день просрочки), будет, скорее всего, привлечен к ответственности в виде уплаты штрафа (20% от неуплаченной суммы налога).

Как легализовать доходы от сдачи имущества в аренду

В случае, если наймодатель самостоятельно собирается легализовать свои отношения с нанимателем, а главное – получаемые доходы, то возможны варианты.

Во-первых, можно в качестве обычного физического лица подать налоговую декларацию до 30 апреля года (к слову, это вопрос можно поручить нам), в которой указывается доходы за предыдущий год. Договор найма может и не прилагаться. Налоговый орган по результатам проверки может его запросить дополнительно, равно как и вызвать для дачи показаний (по сути для подтверждения задекларированных сумм) нанимателя.

Здесь следует указать на риск квалификации налоговым органом дохода от аренды как «предпринимательского». Такое возможно, если извлечение дохода носит, среди прочего, длительный систематический характер, а деятельность отвечает признакам предпринимательства (предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, ст. 2 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие формальной регистрации не может служить основанием освобождения от ответственности за неисполнение «предпринимательских» обязанностей по уплате авансовых платежей и представлению деклараций.

Во-вторых, наймодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При этом можно применять упрощенную систему налогообложения, предусматривающую, в частности, ставку налога в размере 6% либо использовать патентную систему налогообложения. Безусловно, статус ИП обязывает к исполнению и некоторых административно-бумажных процедур, и несению дополнительных расходов (например, уплата взносов в Пенсионный фонд РФ).

Наймодатель, уплачивающий с доходов от аренды все налоги и сборы, естественно, стремится компенсировать соответствующие издержки путем соразмерного увеличения арендной платы. Особенно сильно такое желание при выходе «из тени». Видимо, далеко не все наниматели согласятся полностью профинансировать планы своего контрагента по легализации его доходов.»

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector