Двойная сделка купли продажи квартиры
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Двойная сделка купли продажи квартиры

Двойная продажа квартиры, или Как избежать мошеннических сделок

Сделки с недвижимостью являются самыми высокодоходными и рискованными. И на первичном, и на вторичном рынке возможна двойная продажа квартиры. Это мошенническая уловка, которая состоит из реализации объекта сразу нескольким претендентам.

Вторичный рынок

Мошенническая схема предполагает использование дубликатов из правоустанавливающих документов. Продавец реализует объект одновременно нескольким потенциальным покупателям. Он регистрирует каждый документ в разных нотариальных конторах, но в один день. Получив деньги с претендентов на жилье, он исчезает.

Собственником жилья является то лицо, которое первое зарегистрировало право на объект в Росреестре и имеет на руках документ-основание (договор купли-продажи). Если одновременно зарегистрировали документ несколько лиц, то владельцем жилья считается лицо, подписавшее или оплатившее договор первым. Остальным претендентам в регистрации будет отказано.

Важно! Отстаивать свои интересы могут только лица, заявившие о себе в суде. Право на собственность теряется, если обманутый покупатель поздно обратился в суд.

Двойная продажа квартиры на вторичном рынке может быть исключена:

  • при взаиморасчетах после регистрации сделки в Росреестре. В этом случае продажа осуществляется с использованием банковской ячейки. После перехода прав собственности к новому хозяину продавец имеет право забрать деньги.
  • при запросе покупателем недвижимости справки из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на объект у продавца.

Первичный рынок

Двойная продажа квартиры в новостройке возможна по ряду причин:

  • Ошибка. Ошибки технического характера имеют место быть в эру развития информационных технологий. Чтобы сохранить свою репутацию застройщик всегда находит компромиссное решение.
  • Мошенничество застройщика. Компании, находящиеся в тяжелом финансовом положении, могут прибегнуть к этой недобросовестной уловке. Собрав деньги с дольщиков, она попросту реализует механизм искусственного банкротства.
  • Мошенничество контрагента. Заключается в реализации прав на один объект нескольких лиц. В качестве яркого примера является заключение предварительного договора на долевое участие с несколькими претендентами. В этом случае посредник получает деньги от каждой стороны и не спешит заключать с ним основной документ на долевое участие в строительстве. Сделки по предварительному договору участия в строительстве, по ЖСК, уступке права требования не регистрируются в Росреестре. Иногда о факте двойной продажи инвестор узнает спустя несколько лет.

Важно! Собственником жилья является лицо, которое первое зарегистрировало документы в Росреестре. Остальные должны отстаивать свое право через суд, в регистрации им будет отказано.

Как не оказаться обманутым при покупке жилья в новостройке

  1. Осуществлять покупку квартиры только в домах, где продажи ведутся по нормам 214-ФЗ. Закон «О долевом строительстве» предполагает обязательную регистрацию договора долевого участия.
  2. Сотрудничайте только с крупными компаниями. Факт двойных продаж серьезно ударит по репутации застройщика, поэтому крупные компании не прибегают к подобным уловкам.
  3. Будьте бдительны при приобретении жилья по цене ниже рыночной.
  4. Соберите информацию о посреднике, реализующему квартиры, уточните его право на эту процедуру у застройщика.

Если выявлен факт двойных продаж

Немедленно обращайтесь в суд. Существуют исключения, по которым право на квартиру получает лицо, которое первое обратилось в судебные органы. В этом случае органы власти руководствуются Письмом Президиума ВАС РФ № 126 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с истребованием имущества из незаконного владения». Это возможно, если первая сторона оплатила ДДУ и зарегистрировала его в Росреестре, а затем на некоторое время исчезла. При повторной продаже объекта вторая обманутая сторона может обратиться в суд и выиграть дело.

Для этого достаточно соблюдения следующих условий:

  • вторая сторона не была осведомлена на момент совершения сделки о факте продажи объекта;
  • первая сторона бездействовала и не принимала никаких мер для защиты собственных интересов;
  • второй покупатель признан добросовестным.

На что может претендовать обманутый покупатель?

  • возврата всей суммы, оплаченной по договору;
  • компенсацию убытков, понесенных в результате мошеннической схемы;
  • возмещение морального ущерба и упущенной выгоды.

В некоторых случаях возможно доказать, что упущенная выгода и понесенные убытки сопоставимы со стоимостью объекта недвижимости.

Судебная статистика такова: убытки в размере стоимости неполученного жилья взыскиваются в 82 случаях из 100. Исключение составляет Москва — здесь доказать свое право на возмещение убытков, сопоставимых с ценой сделки, удается в 48 случаях.

Иногда суд занимает позицию застройщика. Например, если дольщик идет на заведомо рискованную сделку — приобретение недвижимости по цене ниже рыночной в регионе.

Эксперты рынка недвижимости считают, что лучшим способом защиты от мошеннических схем является страхование сделки. Эта процедура платная, ее стоимость составляет до 3% от суммы сделки. Однако страховая компания гарантировано проверит юридическую чистоту такого соглашения и исключит вероятность двойной продажи и других уловок аферистов.

Альтернативная продажа квартиры — что это

Альтернативная продажа квартиры — что это

Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка. В статье расскажем, что значит альтернативная продажа квартиры , какие риски есть в ней и что делать, чтобы избежать проблем.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости. Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно , а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.

В альтернативной продаже участвуют сразу три стороны:

покупатель — тот, который хочет приобрести квартиру;

покупатель-продавец — тот, который продает недвижимость и сразу покупает другое жилье;

продавец — тот, кто продает недвижимость покупателю-продавцу.

Если покупатель-продавец хочет продать одну квартиру и купить две, участников сделки становится больше. Чем больше квартир в цепочке — тем больше участников сделки. При этом на каждую сделку купли-продажи нужно регистрировать отдельный договор.

Законодательно понятие «альтернативная продажа» не закреплено — его используют риэлторы. В правовом поле к такой форме купли-продаже ближе всего мена с участием трех лиц, когда первый человек передает в собственность второго какой-то объект и получает от третьего другой объект. Несмотря на то, что законодательство никак не регулирует этот отдельный тип сделок, у него есть свои правовые признаки. К ним относятся:

определенное назначение денежных средств — вырученные от продажи квартиры сделки идут на приобретение другой жилой недвижимости;

возможность отмены — продавец-покупатель может в любой момент отменить продажу, если не найдет подходящего жилья;

проживание в квартире — на момент подписания предварительного соглашения в квартире покупателя-продавца проживает или прописана его семья.

Еще один распространенный признак альтернативной сделки — доплата или получение части вырученных денег на руки. Редко бывает, что продавец-покупатель продает и покупает недвижимость за одну и ту же сумму: чаще всего жилье неравноценно и имеет разную стоимость. Поэтому продавец вынужден доплачивать либо забирать часть денег, если переезжает в жилье с худшими характеристиками.

Альтернативная свободная сделка может быть стандартной, когда в ней участвует три стороны, или более сложной. Тогда ее называют «цепочкой». В ней участвуют более четырех сторон. Чем больше участников — тем сложнее сделка. Если продавец не планирует сразу покупать другое жилье и освобождает квартиру до подписания предварительного соглашения, это называется «чистой продажей».

Альтернативная продажа квартиры сложнее, чем стандартная «чистая продажа». Сделка требует тщательной проверки объектов, договоренностей между несколькими сторонами, подготовки целого пакета документов.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Можно приобрести жилье по цене ниже рыночной стоимости, потому что продавцы альтернативных квартир часто снижают сумму.

Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет жилье для приобретения .

Читать еще:  Как накопить на квартиру с зарплатой 50000

Не нужно снимать жилье, можно сразу переехать в новую квартиру.

Продавец может отказаться от сделки, и тогда придется отказывать покупателю.

Продавец-покупатель сильно заинтересован в сделке, поэтому может предложить большую сумму по сравнению с другими покупателями.

Переоформление документов может затянуться из-за большого числа участников сделки.

У покупателей — и первого, и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры . Больше всего рисков получает первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:

❗ в жилье могут быть прописаны несовершеннолетние, нетрудоспособные иждивенцы, те, кто имеет право проживания — их сложно выписать, а при неправильном оформлении сделки суд легко восстановит прописку;

❗ продавец-покупатель может в любой момент отказаться от сделки, если не найдет подходящего жилья или второй продавец передумает продавать недвижимость;

❗ возможна покупка недвижимости, в которой проживает съемщик — в этом случае заселиться в квартиру можно будет только после окончания договора аренды;

❗ несогласованность действий — при альтернативной сделке нужно одновременное оформление документов, а если стороны будут действовать несогласованно, это увеличит срок оформления;

❗ частичная регистрация — каждая сделка купли-продажи в цепочке рассматривается сотрудниками Росреестра отдельно, и если они откажут в переходе права собственности, можно потерять деньги и недвижимость.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры

Для покупателя и продавца — первой и третьей стороны сделки — в ней практически ничего не отличается от покупки и продажи «чистой квартиры». Поэтому рассмотрим ситуацию со стороны продавца-покупателя, предоставим пошаговую инструкцию.

Шаг 1: найдите покупателя и продавца

Опубликуйте объявление о продаже квартиры на общедоступных сайтах — например, на Авито, Cian, других аналогичных порталах. Сделайте качественные фото, напишите развернутое описание недвижимости. Укажите, что хотите оформить альтернативную сделку — это убережет от обращений людей, которым нужна «чистая» продажа, и сэкономит вам время.

Изучите рынок , найдите подходящую недвижимость. Делать это желательно, когда у вас уже есть покупатель. Иначе может получиться так: вы найдете полностью устраивающую вас квартиру, но ваше жилье будет не востребовано, и сделка затянется. Расскажите продавцу, что собираетесь оформить альтернативную продажу.

Шаг 2: проверьте юридическую чистоту квартиры

Чтобы минимизировать риски, попросите продавца предоставить:

выписку из ЕГРН — в ней указано, кто является собственником недвижимости, находится ли она в долевой собственности, есть ли обременение;

выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире: можно будет оценить, есть ли среди жильцов несовершеннолетние, иждивенцы, те, кто сохранил право проживания в квартире;

выписку из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался — если кто-то выписан и относится к защищенным категориям граждан, его прописку могут восстановить в судебном порядке;

кадастровый паспорт и другие документы из БТИ с указанием основных характеристик жилья — вы увидите, если была сделана незаконная перепланировка или если есть другие проблемы;

кредитный договор, если квартира находится под обременением, в залоге у банка.

Также предоставьте покупателю аналогичный пакет документов, чтобы он смог убедиться в прозрачности сделки. Если все документы в порядке, приступайте к следующему шагу. Если нет — сначала попросите продавца все исправить или исправьте сами, если проблемы в ваших документах.

При альтернативной продаже нужно учитывать множество нюансов — все они влияют на сделку. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами юристов — они помогут привести в порядок ваши документы и проверить бумаги продавца. Так вы сведете риск срыва сделки к минимуму.

Как обезопасить себя от двойной купли-продажи квартиры

Сделки с недвижимостью в Москве и Подмосковье относятся к высокодоходным и считаются очень рискованными. Риск столкнуться с аферистами довольно высок, и одной из самых распространенных мошеннических схем является двойная купля-продажа квартир. Несмотря на попытки государства пресечь деятельность мошенников, число обманутых граждан велико — об этом свидетельствует ежегодная криминальная статистика. В этом материале эксперты дают рекомендации, как обезопасить себя от двойных продаж и что предпринять, если избежать обмана не удалось.

Что такое двойная сделка купли-продажи

Двойной договор купли продажи квартиры — старая уловка мошенников, которая заключается в одновременной реализации объекта недвижимости сразу нескольким покупателям. Проблема затрагивает не только вторичку, но и первичный рынок.

Вторичный рынок

Нечестный продавец или его представитель пытается продать объект сразу нескольким покупателям. Для этого, как правило, используют дубликаты правоустанавливающих документов, по которым сделки совершаются в один день, но у разных нотариусов. Понятно, что, получив деньги, продавец-мошенник тут же исчезает.

Новостройки

Двойная сделка купли-продажи квартиры на первичном рынке возможна в нескольких сценариях.

  • Мошенничество застройщика — оказавшись в тяжелом финансовом положении, компания объявляет себя банкротом, предварительно собрав деньги с дольщиков.
  • Обман контрагента — заключив предварительное соглашение о долевом участии с несколькими лицами и получив с них деньги, фирма-посредник не спешит оформлять основной документ ДДУ. Иногда правда вскрывается спустя годы.
  • Техническая ошибка — несмотря на развитие технологий, непреднамеренные ошибки технического плана не исключены.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
По закону собственником объекта недвижимости признается лицо, первым зарегистрировавшее свои права собственника. Остальным сторонам двойной сделки приходится отстаивать свои интересы в судебном порядке. Кроме того, право на собственность можно утратить вовсе, если не обратиться в суд в установленное время.

Как исключить двойную куплю-продажу квартиры — способы защиты

Чтобы не оказаться в числе обманутых граждан, следует быть максимально осторожным и заручиться поддержкой надежного посредника, способного обеспечить грамотное юридическое сопровождение.

Как исключить риск заключения двойного договора купли продажи квартиры на вторичке:

  • Банковская ячейка расчетах — сделка осуществляется с использованием сейф-ячейки в банке. После регистрации прав собственности в Росреестер продавец получает возможность забрать деньги.
  • Справка из ЕГРП — в процессе подготовки к сделке представитель покупателя запрашивает сведения, официально подтверждающие право собственности на объект у продавца.
  • Детальный договор — стоит тщательно прописать детали сделки в ДКП, если недвижимость продается с обременением (долги, опека, рента и прочее).

Двойная продажа на первичке чаще всего предотвратима. Для этого нужно знать и соблюдать основные условия:

  • 214-ФЗ — собираясь купить квартиру в новостройке, стоит выбрать компанию, которая продает объекты по нормам закона «О долевом строительстве» и в обязательном порядке регистрирует ДДУ на продажу квартир в Росреестре.
  • Солидная девелоперская компания — репутация застройщика серьезно пострадает из-за выявления факта двойной купли-продаж квартир, поэтому крупные фирмы не используют подобных схем.
  • Проверка посредника — лучше уточнить право на реализацию объектов о контрагента, послав официальный запрос застройщику.

Во всех перечисленных случаях 100% защита от обмана — это обращение в проверенное агентство недвижимости. Если вы планируете совершить сделку купли-продажи квартиры в Москве или Подмосковье, рекомендуем за услугами сопровождения обратиться в Чистые Пруды.

Советы экспертов

Чтобы не стать жертвой двойной сделки купли продажи квартиры, учтите рекомендации специалистов:

  • если ценник слишком привлекателен (занижен на 30% и более), объект скорее всего проблемный;
  • когда квартира продается по доверенности частным лицом, риск обмана чрезвычайно высок;
  • продавец настойчиво призывает к расчетам наличкой — лучше отказаться в пользу другого варианта;
  • процедура страхования предполагает дополнительную проверку чистоты объекта (если сделку оспорят, покупатель может рассчитывать на компенсацию);
  • покупая жилье с обременением, стоит позаботиться о том, чтобы договор был составлен юридически грамотно и не допускал разночтений.

Истории из жизни
Остались очень довольны сотрудничеством с АН на Чистопрудном. Мы искали 3-комнатную квартиру сами, а для проверки чистоты документов обратились к юристу агентства. И очень удачно, так как имела место попытка осуществить двойную сделку. Мы отказались, конечно, а для поиска нового жилья наняли МИЭЛЬ. Очень быстро нам нашли весьма выгодный вариант с расселением коммуналки. Сделку закрыли за месяц. И мы, и продающая сторона удовлетворены на все сто!

Произошла двойная купля продажа квартиры — что делать

Если вскрылся факт двойных продаж, немедленно обращайтесь в суд. Однако по статистике, в Москве только около половины обращений заканчиваются тем, что покупателю удается доказать право на возмещение убытков, сопоставимых с ценой квартиры. Поэтому сделки купли-продажи в столичном регионе стоит проводить через крупные агентства с подтвержденной репутацией.

Читать еще:  Имеет ли дарственная на квартиру обратную силу

Агентство недвижимости МИЭЛЬ — это команда квалифицированных риэлторов, опытных юристов, грамотных оценщиков, компетентных специалистов по рекламе. Перечень услуг нашей фирмы включает в себя полноценное сопровождение сделок по покупке, продаже, обмену квартир в Москве и Подмосковье. Мы предлагаем самые выгодные условия сотрудничества в регионе: прозрачность оформления документации, максимально сжатые сроки, адекватную оценку и надежное страхование рисков. Если вам нужны услуги в первичном или вторичном секторе рынка недвижимости — обращайтесь, будем рады помочь!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Двойная сделка

1.1. В двойном размере (если заключённое соглашение действительно является соглашением о задатке, бывает так, что это не задаток, а аванс, для того, что бы сказать точно, требуется ознакомиться с соглашением) задаток возвращается стороной, его получившей, в том случае, если получившая сторона ответственна за “срыв” сделки. 381 ст. ГК.
У Вас в чём проблема, в связи с чем вопрос возник?

2.1. Если продавец не уведомит Вас в письменном виде о расторжении предварительного договора, можете обращаться в суд с иском о понуждении к заключении договора.
Либо сделка расторгается по инициативе продавца, Вы имеете право потребовать вернуть Вам задаток в двойном размере.

2.2. Да, можно в судебном порядке заставить заключить основной договор.

3.1. Написать досудебную претензию о том что он сам нарушил условия предварительного договора купли продажи и соответственно не о каком возврате задатка подымать вопрос не в праве. Вы просите не состоявшего покупателя письменно отказаться от своей не законной просьбы, указываете срок в который ждете ответа и в случае не получения письменного отказа в вышеуказанной просьбы оставляете за собой право урегулировать спор в судебном порядке.
Надеюсь Вам помог.

3.2. Смотрите договор. Невозможно что то советовать, много неясного.

4.1. Это зависит от того как составлен договор задатка, или в договоре указано, что это аванс. Еще раз внимательно прочитай договор, что сказано про прописку, на какой момент должны быть все выписаны и на какой срок временная прописка, возможно она вообще никак не влияет на сделку и это просто повод.

5.1. Задаток можно вернуть, только необходимо проверить документы, и как именно Вы предоставляли задаток. Если условия и срок со стороны продавца не исполняются Ваше полное право вернуть задаток в двойном размере.

5.2. Вы вправе требовать с виновной стороны уплаты двойной суммы задатка, поскольку неисполнение обязательства произошло по ее вине (ст.381 Гражданского кодекса РФ).

5.3. Можно при соблюдении определенного порядка действий.

6.1. Двойной задаток покупателю и оставление задатка продавцу – это санкция за отказ стороны от сделки. Если Вы не отказались от сделки, то ни о каком двойном задатке и речи быть не может. Другое дело, что не заключен договор купли-продажи в срок, установленный договором задатка (предварительным договором) и ни одна из сторон не направила другой предложение заключить этот договор, то тогда обязательства, предусмотренные договором задатка прекращаются и продавец будет обязан вернуть задаток (не в двойном размере, а только сумму задатка). Это по ст. 429 ГК РФ.

6.2. Не обязаны, т.к. не Вы ответственны за неисполнение договора. Напротив, задаток должен в этой ситуации остаться у Вас. Согласно п.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

7.1. По общему правилу иск подается по месту нахождения ответчика.

8.1. Ответили уже на этот вопрос.

8.2. Вполне можете остаться. Факт нахождения ПТС у Вас не дает никаких гарантий. ПТС можно восстановить как утерянный и продать машину третьему лицу. Если продавать в рассрочку, то в качестве безопасности хотя бы договор залога оформить нужно. Чтобы все сделки совершались только с Вашего согласия.
Но и это не гарантирует от всего (машина может в конце концов просто разбиться). И хорошо, если при этом у покупателя будут деньги, которые Вы сможете истребовать.

8.3. Проверьте автомобиль по вин-номеру. Попросите взглянуть ПТС. Если оригинал утерян и Вам дают копию, обратите на это внимание. Через базу ГАИ можно проверить автомобиль на факты ДТП и розыск, а предыдущего владельца на сайте судебных приставов можно проверить на наличие исполнительных производств. Проверьте техническое состояние автомобиля, не поскупитесь на вызов выездной диагностики.
И если все исправно, а документы в порядке оформляйте договор у своего нотариуса, а не у того, которого выберет продавец.
И не берите автомобили у сомнительных людей.

9.1. если Вы единоличные собственники – то можете. Но! Если Ваша квартира является совместно нажитым имуществом и у Вас с супругом общая долевая собственность – Вы без нотариального согласия супруга не сможете подарить своей маме данную квартиру.

10.1. Правомерны те условия, о которых стороны договорились (подписали договор). Вы вправе не соглашаться с условиями, которые Вам не нравится, требуя убрать их из проекта договора.
Включённое в ДКП условие является условием о залоге. Однако необходимо ещё подписание отдельного Соглашения о залоге. Если Вы такое соглашение уже подписали, то это условие действует в соответствии с императивными нормами Гражданского кодекса РФ вне зависимости от его включения в ДКП.
Если соглашения о залоге нет, залог покупатель не давал, а продавец его не принимал, то не делайте этого. (Зачем Вам это нужно? Чаще всего при совершении таких сделок вносится авансовый платёж, а не залог. Аванс в отличие от залога является ВОЗВРАТНОЙ суммой при отказе от сделки). Тогда риелтора с таким условием в ДКП посылайте подальше – требуйте убрать его из ДКП.

10.2. Уважаемый Александр, в данном случае можно много, что прописать в договоре, в том числе и это условие, но Вы имеете право внести изменения в такие условия.

11.1. А с чего Вы взяли, что такое согласие требуется? В Росреестре, в России, Вам сказали, что без данного документа не зарегистрируют сделку? Или Вы хотите заблаговременно подстраховаться от возможных будущих разногласий? По данному вопросу советую обратиться на личный прием к адвокату.

С Уважением, адвокат в г. Волгограде– Степанов Вадим Игоревич.

12.1. Для мотивированного ответа – потребуется изучить соглашение о задатке, кто был инициатором в продлении срока действия соглашения, исковое заявление, и предварительный договор купли продажи – если такой имел место быть. Ознакомление с документами – платная услуга по индивидуальным ставкам юристов сайта.

12.2. Все зависит от условий предварительного договора купли-продажи. Внимательно изучайте условия данного договора.

13.1. Если деньги не возвращают добровольно, то нужно обращаться с исковым заявлением в суд. Главное-правильно сформировать и мотивировать такое исковое заявление.

13.2. Вам нужно обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением и взыскивать эти деньги в судебном порядке. Если все так, как вы описали, то основания для этого имеются.
А вы обращались с письменной претензией к продавцу?

Читать еще:  Как проверить риэлтора при съеме квартиры

Особенности альтернативной продажи квартиры

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector