Что выгоднее сдавать квартиру или коммерческую недвижимость
Novie-adresa.ru

Строительный портал

Что выгоднее сдавать квартиру или коммерческую недвижимость

Жилые помещения или коммерческие? В какую недвижимость выгоднее инвестировать

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая. Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены. Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Жилье иль нежилье – вот в чем вопрос. На чем выгоднее заработать – на квартире или офисе? Плюсы и минусы каждого варианта

Если в собственности есть жилая недвижимость на первом этаже, то ее можно использовать по прямому назначению, то есть – как квартиру, либо постараться перевести в нежилой фонд и использовать как коммерческую недвижимость. Именно так и поступают многие владельцы объектов на первых и даже на вторых этажах.

Но есть ли в этом смысл? Что выгоднее сдавать или продавать: коммерческие помещения или квартиры? В этом и решил разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Из жилого в нежилое: да или нет?
Основная причина, по которой собственники квартир на первых этажах задумываются об их переводе в нежилую недвижимость, – это ожидание бОльшей прибыли от продажи или от сдачи объекта в аренду. Действительно, коммерческие помещения могут оказаться более выгодными, тем более что квартиры на первых этажах обычно на 5-10% дешевле, чем жилье, расположенное повыше. Собственно, это главный плюс перевода жилого в нежилое. По данным Валерия Аристархова, старшего менеджера отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», таким образом можно увеличить доход от продажи даже на 20%. Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает, что нежилые помещения, даже схожие по расположению и характеристикам с квартирой, стоят на 15-25% дороже. А по мнению Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, прирост стоимости может составить даже 30-40%. Доход же от сдачи в аренду, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), иногда выше в целых 6-7 раз.

Но, правда, так получается далеко не всегда: «Потому что объем предложения офисной недвижимости, включая качественные бизнес-центры, таков, что острой потребности в объектах на первых этажах, в принципе, нет, и ажиотажным спросом они не пользуются», – уверяет Юрий Тараненко (RRG).

Чтобы нежилое помещение в жилом доме принесло хорошую прибыль, оно должно находиться в «правильном» месте и быть ликвидным. «Успешность коммерческой недвижимости зависит от того, в каком районе и в каком конкретно доме она расположена, насколько этот дом выгоден с точки зрения пешеходного и автомобильного трафика и насколько он близок к метро», – говорит Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Востребованные у арендаторов и ликвидные нежилые помещения располагаются в центральных районах (их используют не только под магазины и службы быта, но еще и под офисы), рядом с вокзалами и станциями метро, на улицах с оживленным движением, особенно если по этим улицам большинство местных жителей стекается к близлежащему метро. Причем бОльшую прибыль могут принести районы, где проживают граждане с более высоким социальным статусом и лучшими материальными возможностями, т.е. не очень удаленные от центра – в пределах 2-3 станций от Кольцевой линии, и расположенные на престижных направлениях. «В целом, более перспективны (помимо ЦАО. – От ред.) густонаселенные районы старой застройки, где на сегодня активно строятся и новые жилые комплексы», – полагает Константин Просин, руководитель офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Читать еще:  Образец заполнения домовой книги на квартиру

А в спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. «Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, до 60% от их общего числа остаются невостребованными», – сообщает Юрий Тараненко (RRG). Таким образом, в удаленных спальных районах нежилое помещение скорее представляет собой высокорисковый актив и, как утверждает Валерий Аристархов («Риэлторская компании «Русский дом недвижимости»), изменив статус квартиры, на ее стоимости можно скорее проиграть, а не выиграть – те же 20%.

Также выгода от перевода жилого в нежилое зависит от расположения самой квартиры. Если можно сделать выход на оживленную улицу, то продать или сдать коммерческую недвижимость в аренду будет проще и выгоднее. «А если квартира выходит окнами во двор или на тихую улочку, то вряд ли она будет востребована в качестве объекта коммерческого назначения, тогда переводить ее в нежилой фонд нецелесообразно, – утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Исключение здесь составляют лишь квартиры на первых этажах в самом центре города, которые пользуются популярностью у небольших офисных арендаторов».

Однако даже самая ликвидная и востребованная нежилая недвижимость обычно экспонируется дольше, чем аналогичная по площади и расположению квартира, причем вне зависимости от того, продает ли ее собственник или желает сдать в аренду. Кроме того, квартиру можно выставлять на рынок сразу же, как появится такое желание, а если захочется перевести объект в нежилой фонд, то придется собирать кучу бумаг и тратить время на оформление и только потом можно будет перейти к поиску покупателей или арендаторов. «Вообще, плюсом продажи квартиры на первом этаже без ее перевода в нежилой фонд является возможность быстро совершить сделку, а минусом – сравнительно низкая стоимость объекта. Если же квартиру перевести в нежилое помещение все поменяется местами. Плюсом станет возможность получить хорошую цену, а минусом – время, потраченное на бюрократические проволочки и поиск покупателей (арендаторов)», – говорит Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН.

И пока нежилое помещение будет простаивать в ожидании, собственнику придется оплачивать коммунальные платежи, которые, как отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, выше по сравнению с квартирами. «Стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 40-60 рублей за квадратный метр, а в совокупности с коммунальными расходами ежемесячный платеж составляет 100-120 рублей за кв. м», – говорит Мария Кондакова (Est-a-Tet).

«Содержание нежилого помещения однозначно обойдется дороже, так как коммунальные платежи в данном случае будут выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового нежилого помещения будет на 2 – 2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры», – уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

А еще собственники нежилых помещений платят налог на имущество, который, по данным Евгении Борзовой («НДВ-Недвижимость»), составляет 2,2% годовых от остаточной стоимости помещения. Возможно, уже в скором будущем ставка налога на жилье станет выше, но пока выгоднее владеть жилыми помещениями.

Но самый большой минус перевода квартиры в нежилой фонд – сама процедура перевода: «Она сложна, занимает немало времени и сил», – предупреждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Процесс перевода
Прежде всего, надо отметить, что перевод квартир в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом, согласно которому далеко не каждое жилье может получить статус коммерческого помещения. «Во-первых, в переводимой квартире никто не должен быть прописан, а во-вторых, там должна быть возможность организации отдельного входа, изолированного от лестничных площадок и входной группы подъезда», – рассказывает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»). А перевод в нежилое помещение квартир на втором этаже возможен только, если под ними находится коммерческая недвижимость. «Причем где бы ни был расположен объект, если он куплен в ипотеку и находится в залоге у банка, перевести его в нежилой фонд будет невозможно», – утверждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне).

Кроме того, как отмечает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», необходимо, чтобы в квартире была открытая внутренняя планировка, чтобы помещение можно было переоборудовать под любые нужды – от магазина до салона красоты.

Если все эти условия выполняются, то можно начинать процесс перевода. Для этого перво-наперво потребуется соответствующий проект, показывающий, как изменится помещение, где будет вход (обычно вход делают из окна), а где, например, складские помещения. Причем переустройство помещения может потребовать выполнения определенных технических требований, например, организацию отдельной вентиляции, установку пожарной сигнализации и системы кондиционирования, замену электропроводки, усиление шумоизоляции и т.п.

Когда же проект перевода будет разработан, придется собирать довольно внушительный пакет документов. «Для перевода из жилого в нежилое необходимо приготовить заявление, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности), техпаспорт (если его нет, то придется сначала получать такой документ. – От ред.), поэтажный план из БТИ, экспликацию и упомянутый проект перевода», – рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). К этому списку нужно добавить выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимым объектом, и техническое заключение к проекту перепланировки (о возможности проведения перепланировки и переоборудования помещения и о возможности обустройства отдельного входа). Также, как сообщает Елена Мишина («МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость»), потребуется куча согласований различных органов: пожарной инспекции (Госпожарнадзора), Мосгорархитектуры, Мосгоргаза, Мосжилинспекции, Мосэнерго, СЭС, отдела подземных сооружений, а главное – письменное согласие на перевод квартиры в нежилой фонд от всех жильцов в подъезде, что, кстати, может стать серьезной трудностью в процессе перевода. А кроме того, если переводимый объект находится в доме, относящемся к памятникам архитектуры или находящемся в районе исторической застройки города, придется получить разрешение на проведение работ у архитектора города и комиссии по охране памятников архитектуры.

Ну а когда все эти бумаги будут собраны, через службу одного окна их нужно будет подать в департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Затем поданные документы оценит Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, она и определит, может ли квартира перейти в нежилой фонд. А Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом в свою очередь оценит стоимость перевода. «Затраты на перевод могут составить 30 тыс. долларов и выше, а сам процесс переоформления занимает от нескольких месяцев до 1,5 лет», – говорит Валерий Аристархов («Риэлторская компания «Русский дом недвижимости»). А по данным Елены Мишиной («МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость»), расходы на переход жилья в нежилой фонд могут составить порядка 900 000 – 1 300 000 руб.

Но это еще не все траты, так как в случае получения разрешения на перевод квартиры необходимо будет зарегистрировать этот перевод в Регистрационной палате, для чего придется оплатить госпошлину в размере 1000 руб. для физических лиц и 15 000 руб. для юридических лиц.

Ну а если не хочется тратить свое время и нервы на походы по различным инстанциям, то можно заказать перевод квартиры в коммерческое помещение в специализированной компании, которых сегодня не так уж и мало. «Подобный перевод «под ключ» стоит 40-50 тыс. долларов США», – сообщает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).

Выгода в цифрах
Таким образом, получать для своего жилья статус коммерческого объекта довольно утомительно и затратно, и, как уже отмечалось, далеко не всегда расходы покрываются последующим увеличением цены объекта по сравнению со стоимостью жилья: «Если 5-7 лет назад нежилое помещение традиционно стоило дороже квартиры в том же доме, то сейчас это не так. Например, реализуется помещение на первом этаже пятиэтажной хрущевки, расположенной в 20 минутах ходьбы от метро «Рязанский проспект». Его площадь – 189 кв. м, а стоимость 82 500 руб./кв. м. А такая же по размеру квартира в этом же доме стоила бы 130-140 тыс. руб./кв. м», – рассказывает Елена Мишина («МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость»).

«А в нашей практике был такой случай: мы продавали квартиру на Малой Дмитровке на первом этаже. Выставляли ее и как жилье, и как коммерческое помещение (но без оформления перевода. – От ред.). Много было показов объекта как офисного помещения, однако дом, где он находился, был во дворе другого дома и все окна выходили во двор. В итоге продали недвижимость как жилье, так оказалось выгоднее, и собственница была страшно рада, что не стала заниматься переводом, – рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Есть схожий пример и с арендой: мы сдали в аренду квартиру на улице Красина, не переводя ее в нежилой фонд, хотя арендатор, проживая в одной комнате, две другие использовал для работы. Поскольку он там жил, все было вполне законно. А если бы эту квартиру перевели бы в нежилое помещение, сдавать ее было бы не совсем выгодно».

Но, конечно, есть и обратные примеры: «Например, однажды мы расселяли жильцов коммуналки – малогабаритной двушки площадью 42 кв. м на первом этаже в районе станции метро «Октябрьское Поле», переведя ее в нежилой фонд. И за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением смогли обеспечить двум соседям отдельные однокомнатные квартиры в том же районе без доплаты», – рассказывает Константин Просин («ИНКОМ-Недвижимость»).

Ну а что уж говорить о самом центре столицы: «Здесь грамотно оборудованные коммерческие помещения с хорошей локацией дороже, чем жилье. Так, квартиру площадью около 100 кв. м на первом этаже можно сдать в жилую аренду за 50-100 тыс. руб. в месяц, а сдача ее под офис принесет собственнику не менее 150-300 тыс. руб. ежемесячно, – утверждает Павел Лепиш («Домус финанс»). – Стоимость же квадратного метра при продаже офисов на таких «топовых» транспортных магистралях, как Тверская улица, Кутузовский проспект, Садовое кольцо, может доходить до десятков тысяч долларов, и реализуются они довольно быстро». При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в этих районах, даже в элитном сегменте составляет 19-20 тыс. долларов.

Читать еще:  Закладная на квартиру по ипотеке подводные камни

Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Какую коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду?

Какую коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду? Какие помещения приносят наибольший доход: офисные(административные) или торговые, производственные или складские? Выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость вообще или лучше инвестировать в жилую?

Читать еще:  Как продать квартиру без риэлтора пошаговая инструкция

От общего к частному

Коммерческая недвижимость, как и любой товар, имеет свою рыночную ценность, и, как и любой товар, её стоимость является непостоянной, а равно и стоимость аренды. Базовые экономические законы безупречно работают и в сфере аренды коммерческой недвижимости. Колебания стоимости аренды зависят от спроса и предложения для конкретного рынка. При повышенном спросе на офисные помещения (дефицит площадей) растет спрос на офисные помещения, при активном росте торговых сетей – увеличиваются ставки аренды на торговые помещения, при росте производства в конкретной местности увеличиваются ставки аренды на складские и производственные помещения. Поэтому, в случае если вы инвестируете в коммерческую недвижимость без привлечения брокеров и управляющих компаний, вам важно быть в курсе новостей экономики и понимать тенденции рынка. По крайней мере, это касается стран с развивающимися экономиками (такими как наша). Дело в том, что в европейских и североамериканских экономических моделях вы можете спрогнозировать доходность от аренды коммерческой недвижимости на десятилетия, в то время как в развивающихся странах пятилетка – это потолок прогнозирования доходности. Связано это как с инфляционными процессами, так и возможными сменами законодательства. С другой стороны, доходность в странах с развивающимися экономиками выше, чем в экономиках развитых. Что это значит? Например, при покупке недвижимости в Лондоне, вы окупите свои вложения в лучшем случае за 20 лет (вернете вложенные средства), а при покупке недвижимости в Республике Беларусь или Российской Федерации вы можете получить возврат за 8-10 лет.

Что сейчас с рынком коммерческой недвижимости?

Офисная недвижимость

Что касается Беларуси и Минска в частности, то на сегодняшний день на рынке наступило пресыщение офисными площадями. Административные помещения пользуются спросом лишь у представителей крупного и среднего бизнеса с той оговоркой, что это должны быть по-настоящему качественные помещения: бизнес-центры, помещения в центре города с современным ремонтом и коммуникациями. Малый бизнес на сегодняшний день развивается не так динамично как средний и крупный, поэтому сложилась парадоксальная ситуация, когда сдать в аренду 200+ квадратных метров офисных помещений проще, чем 20. При этом большой офис сдать в аренду можно в разы дороже чем маленький.

Торговая недвижимость

Данный тип недвижимости всегда любит трафик как «пешеходный», так и автомобильный. Это значит, что помещение торгового назначения на отшибе, вдали от метро, транспортных развязок, остановочных пунктов, густонаселенных микрорайонов стоит ровным счетом чуть больше чем нисколько. И даже если вам предлагают помещение с уже готовым договором аренды, то стоит проверить: как долго находится на данном месте арендатор, является данный арендатор представителем крупной и развитой торговой сети, а в идеале еще и запросить у него z-отчеты по кассе (крайне слабая вероятность что вам их предоставят, но тем не менее).

Складская и производственная недвижимость

Здесь большую роль играет переизбыток предложения. Что это значит? Общеизвестно, что Республика Беларусь при СССР являлась сборочным цехом всего союза. В наследство стране досталось превеликое множество складских и производственных площадей, которые рынок еще не поглотил. В большинстве своем они продаются государством за 1 базовую величину и пребывают в аварийном состоянии, а значит для инвестиций представляют сомнительную ценность.

«Халява» возможна?

Приобрести коммерческую недвижимость для последующей сдачи внаем дешево возможно. Связано это с тем, что неиспользуемая коммерческая недвижимость для многих компаний является реальным балластом. Это происходит в случаях, когда управление недвижимостью не является профильным направлением деятельности компании. То есть: компания приобрела, например, склад, планируя хранить в нем продукцию, однако договорилась с партнерами о более выгодных условиях по хранению, связанных, например, с логистикой (доставлять грузы для хранения на склад партнеров дешевле чем на собственный, не нужно содержать штат и т.д.). Таким образом, приобретенный склад пустует, приходит в негодность, требует текущих ремонтов и еще съедает уйму денег в виде налога на недвижимость и платежей за аренду земельного участка. Согласитесь, что это балласт, не так ли? Вам только предстоит перед покупкой задать себе вопрос: сможете ли вы использовать данную недвижимость эффективнее чем предыдущий собственник?

Может лучше вложиться в жилую недвижимость?

Инвестировать в жилую недвижимость – верное решение для тех кто не занимается инвестированием профессионально. Да, инвестиции в жилую недвижимость окупаются значительно дольше (в среднем 25 лет по Минску), но они менее рисковые и как любят говорить непрофессиональные участники рынка: “не сдам в аренду буду сам жить”. Жилая недвижимость меньше зависит от экономики и всегда пользуется стабильным спросом. Вложиться в жилую недвижимость лучше в тех случаях, если вы не хотите по каким либо причинам размещать деньги в банке на депозите и они они вам не нужны в данный момент, но могут понадобиться в ближайшее время (через год или два).

Что в итоге?

На самом деле можно заработать на коммерческой недвижимости любого типа: на офисной, торговой, складской и производственной. Важно помнить старую, но очень важную брокерскую поговорку:

*В недвижимости важны три вещи: во-первых – место, во-вторых – место, и в третьих – место.

Следите за рынком недвижимости и участвуйте в аукционах, почаще проводите осмотры, торгуйтесь с собственниками, оставляйте им номер своего телефона на будущее и помните, что всегда есть компании, для которых недвижимость является балластом. Удачных вам инвестиций!

_______________________

Смотрите также:

Ваша торговая сеть развивается? Смотрите тут: аренда торговых помещений

Коммерческая недвижимость: выгодно ли ее покупать и сдавать

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Инвесторы, которые стремятся вложить деньги с долгосрочной перспективой и одновременно снизить риски, сегодня все чаще предпочитают коммерческую недвижимость. Такой выбор обоснован текущими тенденциями рынка и при грамотном подходе способен достаточно быстро окупиться. В статье рассказываем, выгодна или нет коммерческая недвижимость для инвестора, как подобрать ликвидный объект и выгодно сдавать его в аренду.

Что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость

В начале 2000-х для частных инвесторов вопрос о том, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость, – не стоял. Такие покупатели уверенно выбирали квартиры и даже брали для этого ипотечные кредиты. Сегодня интерес москвичей к жилым объектам значительно снизился – всего около 40% частных инвесторов готовы вложить деньги в квартиру с целью ее перепродажи или аренды.

Остальные стали задумываться, выгодна ли коммерческая недвижимость в качестве инструмента заработка. Статистика показывает, что прибыльность объектов для бизнеса выше примерно в полтора раза. Важно учитывать, что при таком способе инвестиций ждать моментального дохода не приходится, но ваши средства находятся в относительной безопасности. Речь идет именно об аренде, а не перепродаже. Выбирая, что лучше: недвижимость коммерческая или жилая, – необходимо учитывать, что порог входа на рынок офисных и торговых объектов значительно снизился, открывая доступ частному инвестору. Поэтому, если вы хотите не просто вложить деньги, а получать прибыль, стоит рассмотреть нежилые варианты.

Портрет привлекательной коммерческой недвижимости

Если вы уже решили для себя вопрос, что лучше: квартира или коммерческая недвижимость, – в пользу последнего варианта, следует разобраться в наиболее привлекательных для арендатора объектах. Итак, какое помещение будет гарантированно нарасхват?

  • Небольшое. Наиболее востребованы объекты площадью 80-120 м2. Такой метраж позволяет сдать помещение на выгодных условиях и найти арендатора даже в условиях кризиса. Это автоматически решает дилемму, что выгоднее: сдавать квартиру или коммерческую недвижимость.
  • Удобное. Идеальным вариантом станет зальная планировка, позволяющая обеспечить торговлю любым товаром (формат супермаркета или прилавка), открыть заведение общепита или офис. Если речь идет о помещениях на первом этаже, оптимальным будет отдельный вход.
  • Практичное. Чтобы узнать, выгодно ли будет сдавать коммерческую недвижимость, которая вам понравилась, необходимо замерить высоту потолков (не менее 2,75 м после отделки), проверить наличие собственного санузла. После выравнивания поверхностей стены предпочтительно покрасить в белый цвет, монтировать простое износостойкое напольное покрытие, установить надежные двери и витринные окна с защитными роллетами. Это основные характеристики самой выгодной коммерческой недвижимости. 90% арендаторов в дальнейшем предпочитают самостоятельно позаботиться о косметической отделке.

Как определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

Узнать, выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду, можно заранее, проанализировав данные о конкретном объекте. Заранее определитесь с бюджетом, учтите затраты на минимальный первичный ремонт. Дополнительно необходимо учесть ряд факторов.

  • Расположение – продажа или аренда коммерческой недвижимости будет выгодна, если расположение объекта позволяет обеспечить прибыльность бизнеса. Желателен высокий пеший и/или транспортный трафик, наличие удобных подъездных путей, парковки и т. д. Конкретный перечень требований к расположению зависит от назначения помещения.
  • Окупаемость – чтобы определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость, разделите цену объекта на стоимость аренды и на 12. Это позволит определить, когда ваши вложения полностью окупятся. Оптимальным вариантом считается срок около 8 лет.
  • Востребованность – проанализируйте спрос по конкретному району, чтобы определиться, выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость конкретного типа.
  • Окружение – желательно, чтобы в непосредственной близости, а лучше во всем районе, было как можно меньше конкурентов с помещениями схожего типа. Обращайте внимание на наличие места под строительство крупных офисных и торговых центров. В этом случае покупать коммерческую недвижимость выгодно, можно рассчитывать на стабильный многолетний доход.
  • Права на участок – лучшим вариантом будет продавец, владеющий землей, на которой построен объект. Иначе ответ на вопрос, что лучше – коммерческая недвижимость или жилая, – будет не столь очевиден, а новому владельцу придется нести дополнительные расходы.

Варианты выгодной коммерческой недвижимости для частного инвестора

Решая, купить коммерческую недвижимость или сдать квартиру, проанализируйте варианты, оптимальные для инвестора с относительно небольшим капиталом.

  • Компактные склады.
  • Небольшие офисы, в том числе выкуп блоками (желательно в ДЦ).
  • Помещения в ТЦ или на первых этажах жилых домов.
  • Отдельно стоящий малый торговый павильон.
  • Коворкинг.
  • Хостел.

Чтобы гарантированно выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость, вы можете приобрести помещение, которое можно использовать вариативно. Клиенты самостоятельно займутся оборудованием площадей. Если вы хотите подобрать надежный востребованный вариант, соответствующий вашему бюджету, желательно обращаться к профессионалам.

Специалисты Minds Capital подскажут, какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать с учетом текущих тенденций, рассчитают доходность, помогут заключить сделку. Большая база юридически чистых объектов позволяет подыскать варианты с удобной транспортной развязкой, адаптированные для одного или нескольких видов коммерческой деятельности. Хотите арендовать, купить или выгодно продать коммерческую недвижимость в кратчайшие сроки? Позвоните эксперту Minds Capital, который поможет сделать ваши инвестиции выгодными!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector