Альтернативная сделка купли продажи квартиры риски

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Если владелец квартиры хочет купить другую и для получения необходимых средств продает свою недвижимость, то речь идет об альтернативной сделке, фактически идентичной обмену. Насколько она удобна и безопасна, сколько собственников может принять в ней участие, какие налоговые вычеты при этом положены?

Что такое альтернатива при покупке квартиры?

Альтернатива подразумевает одновременное заключение участниками нескольких отдельных ДКП. Документы подписываются, осуществляются расчеты и регистрируются права собственности также одновременно. Такая процедура очень похожа на обмен, но в отличие от него совсем необязательно владельцы приобретают права на недвижимость друг у друга.

Формально некоторые участники «цепочки» не имеют тесной связи с остальными – в приведенном примере это будут покупатели однокомнатных квартир. Но если их не удастся найти в кратчайшие сроки и не произойдет «вливания» свободных денег, то остальная схема распадется. Молодожены не смогут купить трехкомнатную квартиру, а ее владелец не получит необходимых средств на приобретение облюбованного объекта.

Необходимость выполнения участниками схемы всех действий практически одновременно друг с другом является главной сложностью – чем больше «звеньев», тем труднее реализовать задуманное. Исходя из этого, сторонам часто приходится фиксировать в ДКП отлагательное условие, в соответствии с которым оплата будет производиться после получения денег покупателем по проводимой им сделке. Составляя текст такого договора, стоит быть максимально внимательным к деталям, чтобы не понести убытков – без грамотной юридической консультации не обойтись.

Договор при альтернативной купле-продаже квартиры

Содержание договора купли-продажи квартиры при совершении альтернативной сделки зависит от обстоятельств – за основу берется стандартный образец ДКП, в который нужно внести конкретные условия.

Разновидности соглашений и их условия

Самый простой, но редко встречаемый вариант – равноценный обмен, при котором собственники не получают денег (сумма фигурирует только на бумаге). Один объект приобретается взамен другого, доход аннулируется расходом.

Наиболее распространена на рынке недвижимости неравноценная альтернативная сделка, при которой стоимость объектов отличается. В этом случае один из участников получает в дополнение к жилью определенную сумму, а второй – улучшает свои жилищные условия (приобретает квартиру, расположенную в престижном районе или имеющую большую площадь).

Еще один вариант предполагает приобретение вместо многокомнатной квартиры нескольких однокомнатных или наоборот. В зависимости от обстоятельств, сделка может пройти без доплат или потребовать внесения дополнительных средств.

Порядок купли-продажи

Как проходит сделка? Порядок ее проведения практически идентичен тому, который реализуется участниками обычной процедуры купли-продажи.

Оценка жилья. На первом этапе необходимо узнать рыночную стоимость объекта, чтобы не нарушить своих интересов и не отпугнуть возможных покупателей. Проще всего узнать примерную цену, проанализировав сведения о реализуемых квартирах, аналогичных по площади/благоустроенности и расположенных примерно в том же районе. Помогут также калькуляторы стоимости – лучше использовать несколько разных и вывести среднюю цифру. Еще один вариант – агентство недвижимости. Обладая обширной базой, там смогут назвать наиболее близкую к рыночной стоимости цифру. Можно также заказать услуги компании, занимающейся оценкой недвижимости – такой вариант актуален при ипотечном кредитовании.
Поиск квартиры и покупателя на недвижимость. Альтернативные сделки имеют большой недостаток – необходимо одновременно подыскать для себя новое жилье и найти покупателя на свою квартиру. Если в схему входят и другие участники, то задача становится практически невыполнимой. Наиболее целесообразным решением является обращение в имеющее хорошую репутацию агентство недвижимости. Благодаря риэлторам удается не только быстро найти подходящие варианты, но и в определенной мере обезопасить себя – АН осуществляет первичную проверку клиентов. Главный недостаток этого способа – необходимость оплатить услуги АН (около 5% от стоимости объекта).
Проверка юридической чистоты. При оформлении договора купли-продажи необходимо исключить все возможные риски. К проблемам могут привести недееспособность лиц, нарушение интересов несовершеннолетних, наличие обременений или неузаконенных перепланировок, значительный долг по коммунальным платежам, несоблюдение требований закона при оплате жилья средствами материнского капитала. Это лишь часть юридически значимых деталей, на которые стоит обратить внимание. Наиболее целесообразно привлечь к проверке юриста.

Документы

Для оформления альтернативной сделки необходимо собрать пакет документов:

удостоверения личности и доверенность, если вместо продавца/покупателя действует его представитель;
правоустанавливающие/правоподтверждающие документы, технический паспорт и выписка из ЕГРН;
согласие супруга/супруги, если реализуется совместная собственность или тратятся общие деньги (не нужно получать разрешения, если жилье/деньги получены в результате дарения, перешли по наследству, находились в собственности до брака);
выписка из домовой книги для получения информации о прописанных жильцах (нужен расширенный вариант);
справка, подтверждающая наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Сроки предугадать невозможно, поскольку все зависит от количества участников цепочки, согласованности их действий и наличия покупателя, располагающего свободными деньгами (для покупки жилья ему не приходится реализовывать свою недвижимость). Расходы включают следующие пункты:

Дополнительно может потребоваться оплата услуг:

нотариуса (тариф зависит от того, требуется заверение по закону или совершается по собственному желанию, а также от степени родства продавца/покупателя и стоимости жилья);
риэлтора (около 5% от суммы сделки);
оценочной компании – в среднем от 2 тыс. руб. (зависит от региона, срочности исполнения, характеристик квартиры);
аренды банковских ячеек.

Преимущества альтернативного соглашения

В случае синхронного проведения купли и продажи квартир:

экономится время на подготовке пакета документов;
отпадает необходимость в поиске жилья для временного проживания;
появляется возможность обойтись без дополнительных трат или максимально снизить их размер;
снижается налоговая нагрузка (предоставляется 2 налоговых вычета).

Риски и подводные камни

Альтернативные сделки таят некоторые специфические риски, не присущие прямой продаже. Прежде всего, это несогласованность действий участников, затягивание сроков или отказ одного из них от ранее взятых обязательств. Это заставляет пересматривать схему или искать новый объект для купли-продажи.

Если стороны решают задействовать риэлтора, то из-за сложности сделки стоит быть готовым к повышенному тарифу. К тому же участникам часто приходится намеренно занижать стоимость жилья, чтобы привлечь покупателей и иметь возможность оперативно провести процедуру.

Налогообложение при альтернативной продаже

Несмотря на то, что при проведении альтернативной сделки прибыль часто полностью отсутствует, от налогов это не освобождает (при условии, что квартира находилась в собственности менее 5 лет).

Поскольку продажа и покупка жилья осуществляются синхронно и разрыва по времени практически нет, это дает право на получение сразу 2-х налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ):

1 млн. руб. предоставляется продавцу недвижимости (это число вычитается из стоимости жилья, с остатка выплачивается 13% НДФЛ);
2 млн. руб. предоставляется покупателю (ему возвращается 13% от этой суммы – 260 тыс. руб.).

Участники должны в следующем за покупкой/продажей жилья году обратиться в местное отделение налоговой службы со следующими документами:

Срок подачи – до 30 апреля. Значительно занизить стоимость проданной квартиры не получится, поскольку, в соответствии с № 382-ФЗ от 29.11.14 г., она сравнивается с 70% кадастровой стоимости, которая сейчас практически равна рыночной цене, а в ряде случаев может ее превышать.

Как снизить риски при проведении альтернативной сделки?

Чтобы снизить риски, рекомендуется:

найти грамотного риэлтора, имеющего опыт в построении «цепочек» из продавцов и покупателей;
удостовериться в том, что все участники сделки имеют право на ее заключение (являются правоспособными и дееспособными);
разработать детальный план и действовать в четком соответствии с ним;
внимательно отслеживать события и мгновенно на них реагировать;
реально оценивать сроки, которые будут прописаны в предварительном договоре (лучше предусмотреть запас).

Если один из участников действует через представителя, рекомендуется встретиться с доверителем и удостовериться в том, что он знает о проводимой сделке и срок действия доверенности не истек.

Не стоит покупать недвижимость, которую за последние годы несколько раз перепродавали. Приступать к построению схемы рекомендуется в период относительно стабильных цен, иначе не избежать незапланированных изменений стоимости и условий.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

Провести оценку недвижимости.
Найти подходящих покупателей-продавцов.
Проверить сделку с юридической точки зрения.
Предварительный договор купли-продажи.
Основной договор.
Заверение и регистрация договора.
Регистрация права собственности.
Подписание акта приема-передачи.
Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура. АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка». Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

Паспорта сторон.
Выписки из ЕГРН.
Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный риск	Возникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другом	В основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроков	Любое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрация	Контролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделки	Любая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Альтернативная продажа квартиры — что это

Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка. В статье расскажем, что значит альтернативная продажа квартиры , какие риски есть в ней и что делать, чтобы избежать проблем.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости. Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно , а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.

В альтернативной продаже участвуют сразу три стороны:

покупатель — тот, который хочет приобрести квартиру;

покупатель-продавец — тот, который продает недвижимость и сразу покупает другое жилье;

продавец — тот, кто продает недвижимость покупателю-продавцу.

Если покупатель-продавец хочет продать одну квартиру и купить две, участников сделки становится больше. Чем больше квартир в цепочке — тем больше участников сделки. При этом на каждую сделку купли-продажи нужно регистрировать отдельный договор.

Законодательно понятие «альтернативная продажа» не закреплено — его используют риэлторы. В правовом поле к такой форме купли-продаже ближе всего мена с участием трех лиц, когда первый человек передает в собственность второго какой-то объект и получает от третьего другой объект. Несмотря на то, что законодательство никак не регулирует этот отдельный тип сделок, у него есть свои правовые признаки. К ним относятся:

определенное назначение денежных средств — вырученные от продажи квартиры сделки идут на приобретение другой жилой недвижимости;

возможность отмены — продавец-покупатель может в любой момент отменить продажу, если не найдет подходящего жилья;

проживание в квартире — на момент подписания предварительного соглашения в квартире покупателя-продавца проживает или прописана его семья.

Еще один распространенный признак альтернативной сделки — доплата или получение части вырученных денег на руки. Редко бывает, что продавец-покупатель продает и покупает недвижимость за одну и ту же сумму: чаще всего жилье неравноценно и имеет разную стоимость. Поэтому продавец вынужден доплачивать либо забирать часть денег, если переезжает в жилье с худшими характеристиками.

Альтернативная свободная сделка может быть стандартной, когда в ней участвует три стороны, или более сложной. Тогда ее называют «цепочкой». В ней участвуют более четырех сторон. Чем больше участников — тем сложнее сделка. Если продавец не планирует сразу покупать другое жилье и освобождает квартиру до подписания предварительного соглашения, это называется «чистой продажей».

Альтернативная продажа квартиры сложнее, чем стандартная «чистая продажа». Сделка требует тщательной проверки объектов, договоренностей между несколькими сторонами, подготовки целого пакета документов.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Можно приобрести жилье по цене ниже рыночной стоимости, потому что продавцы альтернативных квартир часто снижают сумму.

Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет жилье для приобретения .

Не нужно снимать жилье, можно сразу переехать в новую квартиру.

Продавец может отказаться от сделки, и тогда придется отказывать покупателю.

Продавец-покупатель сильно заинтересован в сделке, поэтому может предложить большую сумму по сравнению с другими покупателями.

Переоформление документов может затянуться из-за большого числа участников сделки.

У покупателей — и первого, и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры . Больше всего рисков получает первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:

❗ в жилье могут быть прописаны несовершеннолетние, нетрудоспособные иждивенцы, те, кто имеет право проживания — их сложно выписать, а при неправильном оформлении сделки суд легко восстановит прописку;

❗ продавец-покупатель может в любой момент отказаться от сделки, если не найдет подходящего жилья или второй продавец передумает продавать недвижимость;

❗ возможна покупка недвижимости, в которой проживает съемщик — в этом случае заселиться в квартиру можно будет только после окончания договора аренды;

❗ несогласованность действий — при альтернативной сделке нужно одновременное оформление документов, а если стороны будут действовать несогласованно, это увеличит срок оформления;

❗ частичная регистрация — каждая сделка купли-продажи в цепочке рассматривается сотрудниками Росреестра отдельно, и если они откажут в переходе права собственности, можно потерять деньги и недвижимость.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры

Для покупателя и продавца — первой и третьей стороны сделки — в ней практически ничего не отличается от покупки и продажи «чистой квартиры». Поэтому рассмотрим ситуацию со стороны продавца-покупателя, предоставим пошаговую инструкцию.

Шаг 1: найдите покупателя и продавца

Опубликуйте объявление о продаже квартиры на общедоступных сайтах — например, на Авито, Cian, других аналогичных порталах. Сделайте качественные фото, напишите развернутое описание недвижимости. Укажите, что хотите оформить альтернативную сделку — это убережет от обращений людей, которым нужна «чистая» продажа, и сэкономит вам время.

Изучите рынок , найдите подходящую недвижимость. Делать это желательно, когда у вас уже есть покупатель. Иначе может получиться так: вы найдете полностью устраивающую вас квартиру, но ваше жилье будет не востребовано, и сделка затянется. Расскажите продавцу, что собираетесь оформить альтернативную продажу.

Шаг 2: проверьте юридическую чистоту квартиры

Чтобы минимизировать риски, попросите продавца предоставить:

выписку из ЕГРН — в ней указано, кто является собственником недвижимости, находится ли она в долевой собственности, есть ли обременение;

выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире: можно будет оценить, есть ли среди жильцов несовершеннолетние, иждивенцы, те, кто сохранил право проживания в квартире;

выписку из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался — если кто-то выписан и относится к защищенным категориям граждан, его прописку могут восстановить в судебном порядке;

кадастровый паспорт и другие документы из БТИ с указанием основных характеристик жилья — вы увидите, если была сделана незаконная перепланировка или если есть другие проблемы;

кредитный договор, если квартира находится под обременением, в залоге у банка.

Также предоставьте покупателю аналогичный пакет документов, чтобы он смог убедиться в прозрачности сделки. Если все документы в порядке, приступайте к следующему шагу. Если нет — сначала попросите продавца все исправить или исправьте сами, если проблемы в ваших документах.

При альтернативной продаже нужно учитывать множество нюансов — все они влияют на сделку. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами юристов — они помогут привести в порядок ваши документы и проверить бумаги продавца. Так вы сведете риск срыва сделки к минимуму.

Разбираем шаги альтернативной сделки

Анатолий Юрьевич Пысин

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов.

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.

Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.

В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.

Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:

Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель;

Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки);

Цепочка – состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:

– Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;

– Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.

Расчет при альтернативной сделке

В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры. Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки. В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.

Как проходит альтернативная сделка?

Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные. И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях. Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.

При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?

1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.

2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.

Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.

Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части. Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки. И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.

Риски альтернативной сделки

Что, может быть, и не влияет на проведение самой сделки, но может очень осложнить жизнь в будущем..

Несогласованность действий и медлительность участников сделки, может привести к разрыву всей сделки;

Регистрация альтернативной сделки. Одна из сторон меняет условия самостоятельно или попадает в обстоятельства тормозящие процесс сделки: повышает цену, отказывается от сделки, стала заложником частичной регистрации недвижимости, получила приостановку или отказ в регистрации перехода права;

Расчет по сделкам. Огромный риск в себе несет при альтернативной сделке закладка средств в ячейку под условия доступа, в котором все участники должны быть с зарегистрированным правом собственности.

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком. Если один из собственников квартиры ребенок, ему обязательно следует выделить долю там, куда он переедет. Представим себе, что сделка, посредством которой покупается доля на ребенка в новой квартире, будет признана недействительной. В этом случае, соответственно, по цепочке органы опеки и попечительства потребуют и расторжения вашей сделки, таким образом этот шаг может отразиться и на вас.

Надо уточнить, куда переезжает ребенок, какая доля в новой квартире на него приобретается и не нарушаются ли при этом его права. Вот почему, в случае проживания в приобретаемой недвижимости детей, важно не только проверить ту квартиру, которую вы покупаете, а произвести ревизию всей цепочки.

Могут быть и другие категории лиц, права которых следует учитывать. Например, если человек имеет пожизненное право проживания в приобретаемой квартире, то, покупая другую недвижимость, надо обеспечить за ним сохранение этого права на новом месте.

Альтернативная сделка с ипотекой.

– Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита вы предполагаете, что если банк и страховая компания провели свои проверки, то все в порядке. Но как показывает практика они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству.

– Приобретая квартиру купленную в ипотеку вам потребуется разрешение банка на сделку.

Альтернативная сделка с участием материнского капитала, подразумевает наделением долей супруга и детей. Если же предстоит покупка или продажа квартиры с маткапиталом, то должно быть составлено нотариальное обязательство о предоставлении детям другого жилья.

Потеря приобретенной недвижимости в следствие халатной юридической проверки квартир, а так же затраты на оформление документов в Росреестре и трата личного времени.

Альтернативная сделка и налоги

С 1 января 2016 года длительный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.

С 1 января 2020 года длительный срок владения недвижимостью составит 3 года. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас, если позже 2016 года то при продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.

Если вы получили квартиру: по наследству, как подарок от родственника, или через приватизацию, то ее можно продать без налога спустя 3 года.

Если продается не единственное жилье, минимальный срок так же составит 5 лет.

При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн. рублей или фактические расходы на покупку. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.

Согласно Статье 228 НК РФ налог при продаже квартире по альтернативной сделке, который нужно заплатить будет 13%. Но от уплаты освобождаются лица владеющие недвижимостью более 5 лет.

Все эти особенности – важные нюансы, которые следует учитывать при планировании сделки купли продажи, могут быть вам неизвестны или скрыты, если вы работаете самостоятельно. Вам же необходимо о них знать и правильно применять эти знания на практике.

Особенности альтернативной продажи квартиры

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
поиск покупателя и подбор новой квартиры;
подготовка и проверка пакета документов;
подписание предварительного соглашения;
подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
быстрое получение денежных средств;
возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
длительный срок и сложность проведения сделки;
дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

Аренда сейфа в банке.
Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
Закладка наличных в ячейки.
Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
Регистрация договоров в Росреестре.
Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
право на вычет ранее не использовалось;
сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Читать еще: Какие документы нужны для расслужебливания квартиры