Аккредитивная форма расчетов при покупке квартиры

Расчет через аккредитив при покупке квартиры

На безопасность оформления сделки купли-продажи квартиры напрямую влияет выбор формы расчетов. Деньги за квартиру можно передать наличными, что является одним из худших решений. Предпочтительнее — оформить договор об аренде банковской ячейки и заранее заложить нужную сумму, или оформить аккредитив. Последнее означает, что деньги будут переданы Продавцу только при соблюдении определенных условий.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив — это обязательство банка по совершению каких-либо денежных операций в пользу бенефициара (получателя) при выполнении им определенных условий. Аккредитив принимается финучреждением у лица — приказодателя. Гарантом выполнения обязательств выступает банк. Без проверки документации, перечень которой оговорен ДКП, средства не будут перечислены Продавцу.

Основные понятия, с которыми придется столкнуться при оформлении счета:

• банк-эмитент — открывает аккредитив для приобретателя квартиры;
• банк-исполнитель — выдает деньги продавцу после выполнения им обязательств;
• «забронированная сумма» — средства на аккредитивном счете, подлежащие выплате Продавцу.

При совершении сделок с недвижимостью банковский аккредитив «работает» следующим образом:

1. Оформляется договор купли-продажи квартиры, но не обычный, а с пометкой «аккредитив». В нем детально описывается способ расчета, указывается банк-эмитент и исполнитель.
2. Покупатель подает в банк заявление с просьбой об открытии аккредитивного счета.
3. На открытый счет Приобретатель кладет сумму за указанный в договоре объект недвижимости.
4. Банк уведомляет Продавца о том, что деньги уже поступили на счет и пора приступать к исполнению обязательств. В ответ продавец должен выполнить все прописанное в договоре. Как правило, сюда входит передача объекта, дооформление необходимых документов, оформление сделки в Росреестре и регистрация перехода права собственности.
5. Продавец собирает документы, подтверждающие выполнение им обязательств по договору и предъявляет исполняющему банку.
6. В течение нескольких дней финорганизация проверяет, соответствует ли поданная документация условиям, прописанным в «Договоре купли-продажи (аккредитив)».
7. Если обязательства исполнены полностью, средства перечисляются на счет Продавца.

Подобная форма расчетов минимизирует риски для обеих сторон. Покупатель может быть уверен в чистоте сделки благодаря дополнительной проверке со стороны банка, а Продавцу, добросовестно выполнившему обязательства, перечислится оговоренная сумма в кратчайшие сроки.

Каким бывает аккредитив

Имея твердое намерение прибегнуть к безопасному расчету посредством банка, стоит учесть, что бывает несколько разновидностей аккредитива:

1. Отзывной, при котором Покупатель, открывший счет, может в любой момент его аннулировать, забрав положенную сумму. Такой вариант не используется при оформлении купли-продажи квартир, поскольку несет много рисков для Продавца.
2. Безотзывной — не может быть аннулирован Покупателем по собственной воле.
3. Безакцептный — означает, что по итогу сделки Продавец, исполнивший все обязательства, может обратиться в банк за получением суммы без получения согласия (акцепта) со стороны Покупателя.
4. Покрытый (депонированный) — аккредитив, при котором банк-эмитент перечисляет на счет исполняющего финучреждения средства, положенные Плательщиком или предоставленные ему в виде кредита. Деньги хранятся на счете банка-исполнителя весь срок действия аккредитива.
5. Непокрытый. При таком обязательстве банк-эмитент дает исполнителю разрешение на использование денег с корреспондентского счета в пределах суммы аккредитива.
6. Подтвержденный — означает, что банк-исполнитель произведет платеж независимо от того, поступят ли средства от эмитента.
7. «С красной оговоркой» — аккредитив, при котором исполняющий банк по разрешению эмитента производит авансовый платеж в пользу продавца до момента предоставления документов.

Безотзывной покрытый аккредитив при покупке квартиры

При сделках по отчуждению жилья наиболее надежным считается безотзывной аккредитив. По такой схеме работает Сбербанк, качественно предоставляющий услуги за приемлемую оплату.

Согласно ст. 869 ГК РФ, безотзывное обязательство не может быть отменено без согласия получателя. Чтобы изменить или отменить такой аккредитив, банк-эмитент должен:

• по распоряжению Покупателя направить в адрес Продавца уведомление об изменении или упразднении обязательства;
• в ответ получить согласие Продавца.

Договор купли-продажи квартиры через аккредитив (образец)

Договор купли-продажи, предполагающий оплату через аккредитив, имеет свои особенности. В обязательном порядке он содержит пункты, раскрывающие тонкости сделки. В них указывается:

• какой банк выступает в роли эмитента;
• наименование банка, исполняющего обязательство (им может быть сам эмитент);
• данные о Продавце, выступающем в роли получателя денег после оформления сделки;
• перечень документов, подлежащих предъявлению Продавцом для снятия зарезервированной суммы;
• особенности оплаты аккредитива: кто несет расходы и в каком соотношении;
• сроки открытия счета, внесения средств со стороны Покупателя;
• ответственность сторон за нарушение обязательств.

Плюсы и минусы расчетов через аккредитивный счет

Иногда стороны сознательно отказываются от использования безопасного безналичного расчета, предпочитая принять личное участие в пересчете денег и закладке суммы в банковскую ячейку. Выбор за клиентом, ведь как и любая система, аккредитивная форма имеет свои достоинства и недостатки:

Безопасность для обеих сторон. У Продавца нет сомнений в платежеспособности Покупателя, а последний может не сомневаться в получении квартиры.

Сделка проводится дольше по нескольким причинам:

• банку потребуется время на проверку подлинности документации;
• процедура замедляется сложным документооборотом.

При расчете через ячейку или наличностью Продавцу придется проверять подлинность купюр. При аккредитиве банк отвечает за выдачу нефальшивых денег.

При отказе от покупки вернуть деньги возможно только путем обращения в суд. Используя аккредитив, нужно быть уверенным в собственных намерениях.

Деньги с электронного счета невозможно украсть.

Вся информация фиксируется. Занизить стоимость недвижимости для снижения суммы налогов не получится.

Если Продавец не предоставит документы в оговоренный договором срок, Покупатель может забрать деньги.

Взимание комиссионных за поведение расчетов по сделкам с недвижимостью.

Банк, работающий на финансовом рынке недавно, может допустить ошибки: не вовремя сдать отчетность, провести запрещенные операции. Следствием становится отзыв лицензии. По закону финансово-кредитное учреждение может обжаловать решение Банка России на протяжении 30 дней. Банк, не имеющий лицензии, ликвидируется (ст. 20 закона №395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Схема покупки квартиры через аккредитив Сбербанк

Сбербанк предлагает использовать аккредитивный счет для покупки недвижимости, автомобиля, ценных бумаг и прочих материальных ценностей, имеющих высокую стоимость.

Чтобы получить деньги, Продавцу предлагается предоставить документ-основание для перехода права собственности с пометкой о госрегистрации имущества на Покупателя. В договоре могут быть указаны и иные документы, которые подлежат проверке Сбербанком.

Согласно условиям, предлагаемым финорганизацией, только при взаимном согласии сторон можно:

• продлить срок аккредитива;
• внести изменения;
• отказаться от сделки.

Схема оформления аккредитива в Сбербанке проста:

Для открытия счета можно обратиться в любое отделение банка. Даже нахождение субъектов взаимоотношений в разных городах не помеха. Сбербанк гарантирует максимально быстрое оформление документов: оформление — 10 минут, проведение взаиморасчетов — 1 день.

Услуга предоставляется при внесении 2000 руб. за обслуживание. Дополнительно придется заплатить:

• 0,2% Х сумму, внесенную на аккредитивный счет, но при условии, что Сбербанк — эмитент и исполнитель. Минимальная сумма оплаты составляет 1000 руб., максимальная — 5000 руб.
• 0,3% от суммы на аккредитиве, если исполнителем будет иной банк.

Это касается только сделок купли-продажи недвижимости. Если продается-покупается иное имущество, взимается плата от 1500 руб., или процент от сделки.

Для сравнения, банк «Промсвязь» предлагает воспользоваться безопасными расчетами через ячейку всего за 2500 руб. ВТБ берет 0,2% от суммы на аккредитиве независимо от того, является ли он исполнителем и эмитентом и одном лице. Дополнительная плата в ВТБ взимается за отзыв аккредитива, сумма — 1200 руб.

Документы для открытия аккредитив в Сбербанке

Открыть счет можно имея при себе:

• паспорт;
• договор купли-продажи недвижимости, долевого участия или иной документ о совершении сделки;
• заявление и сопроводительное письмо.

В отделение подается заявление на аккредитив:

Покупатель направляет сопроводительное письмо банку-исполнителю. По сути это инструкция, согласно которой должен действовать исполнитель. В ней указывается, какие документы необходимо проверить, что делать при выявлении несоответствий.

Бланк сопроводительного письма Сбербанка

Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры

На практике платит за оформление аккредитива тот, кто инициирует такую форму расчетов. Поскольку открытие счета снижает риски обмана для обеих сторон, можно договориться о разделе затрат пополам.

Приобретение квартиры связано с аккумулированием больших денежных сумм, привлекающих мошенников. Чтобы не стать жертвой обмана, не потерять накопленные средства или имущество, следует выбрать надежную форму расчетов. Одна из таких — оплата через аккредитив. При этом перед контрагентами ставятся задачи, которые можно разрешить только с помощью опытного юриста.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры с аккредитивом? Сколько стоит оформление? В какой банк лучше обратиться? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Не знаете что такое аккредитив в банке при покупке — продаже квартиры? Мы вам расскажем доступным языком!

Раньше продавец получал от покупателя наличные деньги наличными — это было крайне неудобно и небезопасно. В 21 веке предпочтение отдается безналичной форме расчетов — аккредитиву. Данный метод считается одним из самых надежных. Он гарантирует участникам сделки, что процедура пройдет законно и удовлетворит интересы всех сторон договора.

Простыми словами — что это?

Аккредитив (ГК РФ § 3) — это форма безналичного расчета, которая используется при купле-продаже квартиры или другой недвижимости. По функциям близок к банковской ячейке, разница лишь в том, что ячейка сохраняет наличные средства, а аккредитив — безналичные перечисления.

Покупатель открывает в любом банке счет и переводит определенную сумму денег. После перехода права собственности к новому владельцу, средства с текущего счета переводятся продавцу. В этом случае банк выступает гарантом и, если сделка сорвется, то деньги останутся у покупателя.

Использование аккредитива допускается по взаимному согласию участников договора.

Существует несколько видов:

1. Отзывной – покупатель имеет право отозвать свои деньги и закрыть счет в любой момент сделки. Данный вариант не слишком надежен для продавца, т. к. недобросовестный посредник может вступить в сговор с приобретателем недвижимости и отозвать средства уже после регистрации жилья в Росреестре.
2. Безотзывный – покупатель не может аннулировать аккредитив без согласия второй стороны.
3. Покрытый – банк будущего владельца недвижимости перечисляет денежные средства организации-исполнителю. Деньги хранятся там до завершения сделки. После перерегистрации квартиры или дома, продавец может снять средства со счета.
4. Непокрытый – возможен, если в банке покупателя есть корреспондентский счет продавца. Организация-получатель списывает средства, после чего приобретатель помещения перечисляет деньги банку-исполнителю.

Справка: Чаще всего используется безотзывной. Такой вариант позволяет защитить интересы всех участников сделки.

Плюсы и минусы

Достоинства:

1. Безопасность. Деньги перечисляются бывшему владельцу помещения только после регистрации права собственности новым хозяином. Обе стороны договора застрахованы от рисков: продавец уверен, что деньги поступят на его счет в определенное договором время. Покупатель не боится лишиться средств и остаться без собственности.
2. Гарантия. Низкая вероятность приобретения жилья с обременением (залог, ипотечный кредит, арест и прочее). При открытии аккредитива, банк обязан проверить недвижимость и документацию на нее. Также покупателю имеет смысл выполнить проверку самостоятельно.
3. Удобство. Нет необходимости вести с собой наличные средства в чемодане, передавать их в укромном месте и пересчитывать, постоянно осматриваясь в страхе, что кто-то отберет крупную сумму.

Недостатки:

1. Комиссия. Банки берут деньги за услугу и часто плата достаточно высока. В зависимости от условий сделки, обслуживание аккредитива может стоить несколько десятков тысяч рублей.
2. Документооборот. Для открытия счета для покупки недвижимости, банк может потребовать ряд бумаг на помещение, сбор которых занимает время.
3. Сроки. Аккредитив замедляет процесс покупки собственности дополнительными проверками.
4. Поиск банка. Не все организации берутся работать с аккредитивами и не со всеми клиентами.

На какой срок оформляется?

Период действия аккредитива определяют участники договора самостоятельно. Срока должно хватить, чтобы успеть провести сделку купли-продажи. Иногда банки вводят ограничения — не более двух кварталов (6 месяцев). Если процесс передачи собственности не завершен, то аккредитив можно продлить за дополнительную плату.

Как работает схема

Намерения участников сделки необходимо закрепить на бумажном носителе.

Предварительное соглашение

Перед тем, как подписывать документ, покупателю потребуется:

• выбрать банк, который займется открытием аккредитива;
• узнать о тарифах и условиях получения услуги;
• выяснить, какие документы нужны для открытия счета.

После этого стороны купли-продажи решают, каким аккредитивом воспользуются, составляют договор и подписывают его.

Открытие банковской услуги и счета

Покупатель обращается с заявлением о предоставлении услуги, вносит деньги для открытия счета и оплачивает комиссию.

Внесение суммы

Зачислить средства можно через кассу, воспользовавшись наличным или безналичным расчетом.

После передачи денег кредитная организация открывает аккредитив. Участникам соглашения отправляется документ, подтверждающий получение суммы.

Основной договор

Читайте в отдельной статье про оформление ДКП. Про этапы и сроки сделки купли-продажи можно узнать здесь.

Предъявление документов (для получения денег)

После регистрации недвижимости на нового владельца, бывший собственник должен явиться в банк и доказать, что сделка завершена. Для этого продавцу необходимо предъявить всю документацию по списку, указанную в договоре в условиях расчетов и сопроводительное письмо.

Например, Сбербанк потребует предоставить любой документ из списка:

• Нотариально заверенную копию договора купли-продажи;
• Нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя;
• Оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Получение денежных средств

После тщательной проверки предоставленных бумаг, если не возникло сомнений в подлинности сделки, деньги переводятся в банк продавца.

Бывшему собственнику остается решить, каким способом получить средства (наличные в кассе или безналичный перевод) и обратиться за получением свою платежную организацию.

Стоимость услуг

Зависит от суммы хранения, а не от срока действия счета. Обычно берется комиссия примерно 0,5 — 5% от вложенных денежных средств. У каждой кредитной организации свои условия и тарифы, в среднем, за услугу придется заплатить 20 — 40 тысяч рублей. Часто вкладчикам предлагают различные акции или скидки, поэтому пользование услугой может выйти дешевле.

Важно! Если срок хранения аккредитива истек, а регистрация права собственности не закончена, то счет продлевается еще на один период. В этом случае банк потребует оплаты услуги вторично.

Кто оплачивает?

По умолчанию, за открытие счета и его обслуживание платит покупатель. Однако, по договоренности участников купли-продажи помещения, обеспечением финансовой составляющей аккредитива может заняться любая сторона соглашения.

Когда отдавать расписку и подписывать акт?

Точной схемы, когда отдавать расписку и подписывать акт сдачи-приемки недвижимости нет. Процедура юридически не оговорена, поэтому все зависит от участников сделки.

В разных регионах принята отличная очередность действий. Целесообразно прислушаться к мнениям надежных контрагентов и их опыту.

Внимание! Аккредитив является подтверждением оплаты, поэтому расписка в получении денежных средств не нужна. Понадобятся лишь документы, доказывающие факт поступления средств на счет.

Расписка берется лишь для спокойствия покупателя недвижимости.

Полезное видео

Рекомендуем к просмотру:

Аккредитив — это банковский продукт, который часто применяется при покупке недвижимости. При открытии аккредитивного счета, подписывается договор с банком, где прописаны все условия и сроки действия соглашения. Оплатой комиссии кредитной организации чаще всего занимается покупатель. Стоимость обслуживания аккредитива составляет от 0,5 до 5% в зависимости от банка и суммы хранения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры?

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург. В данный момент занимается юридической практикой.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

• Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
• Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
• Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
• Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
• Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

• Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
• Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
• Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
• Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Преимущества такой формы расчетов

• Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
• Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
• Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Возможные риски такой схемы расчетов

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

• Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
• Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
• Большая стоимость услуги;
• Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Что лучше — аккредитив или банковская ячейка?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В каких банках можно оформить аккредитив?

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Наименование банка	Тарифы за квартал в рублях
Сбербанк	За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа).
ВТБ	В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем.
Россельхозбанк	0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей.
Альфа-Банк	0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов.
ЮниКредитБанк	0,5%, но не меньше 12 500 рублей.

Заключение

Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.

Аккредитив при покупке квартиры

Чтобы обеспечить законность и сохранность денег, при сделке купли-продажи квартиры, а также гарантировать проведение сделки, стороны заключают договор аккредитива с банком. Он позволяет продавцу и покупателю удостовериться в честности другой стороны, а контролировать денежные средства будет банк. О том, что такое аккредитив и как он поможет купить квартиру, вы узнаете из материала статьи.

Что это такое аккредитив?

Приобретение и продажа недвижимости с финансовой точки зрения является довольно небезопасной операцией. Окончательно сделка будет признана законной и состоявшейся только после того, как договор будет зарегистрирован в соответствующих гос органах, и новый владелец квартиры оформит свои права на нее.

Есть риск того, что, уже подписав соглашение и подав документы на регистрацию, продавец по каким-либо причинам передумает проводить сделку, он отправится в Росреестр и заберет заявление о желании продать свою собственность. Таким образом, обе стороны не получают весомую гарантию в дальнейшем сотрудничестве и рискуют остаться как без денег, так и без недвижимости:

• Продавец не уверен, что покупатель не заплатил ему до регистрации своих прав, в дальнейшем передаст оговоренную сумму.
• Покупатель не может заплатить за покупку сразу и обязать продавца провести сделку в будущем.

Причем такая ситуация возможна и тогда, когда ему уже были переведены деньги за продажу объекта. В таком случае возвращать свои средства покупатель сможет только через суд, потратив на это свои силы и деньги.

Для того чтобы обезопасить сделку от таких ситуаций, продавец и покупатель могут затребовать проведение продажи только с помощью аккредитива.

Аккредитив – это широко распространенная форма безналичного расчета между сторонами, чаще всего используемая как раз при проведении купли-продажи. Банк, по запросу своих клиентов, блокирует определенную сумму на покупку недвижимости, и обязуется перевести ее продавцу по окончанию сделки.

Это один из наиболее надежных вариантов проведения сделок. В данном случае банк выступает посредником, гарантирующим:

• Юридическую чистоту процедуры купли продажи.
• Сохранность денег до момента перехода права собственности к покупателю.
• Обязательный финансовый расчет между сторонами.

Типы аккредитива

Есть несколько видов аккредитива, различающихся в зависимости от налагаемых обязательств:

1. Отзывной аккредитив: подразумевает, что условия договора могут быть изменены, а само соглашение можно аннулировать (даже не извещая продавца).
2. Безотзывный: договор, условия которого нельзя изменить без обоюдного согласия сторон.
3. Переводной: когда перевод средств осуществляется по указанию продавца.
4. Резервный аккредитив, который позволяет продавцу получить средства, даже если покупатель не выполнил свои обязательства.
5. Аккредитив с внесением авансовой суммы на счет продавца без проверки документов.

Условия раскрытия аккредитива

На практике аккредитив в сделках купли-продажи квартир реализуется в 4 этапа:

1. Стороны составляют Договор аккредитива и определяют все важнейшие условия передачи недвижимости – обязательства и сроки по оплате, порядок извещения участников сделки, указываются их реквизиты и основания для проведения расчета.
2. С этим договором покупатель отправляется в свой банк, и на основании соглашения оформляет с ним аккредитив. В банке продавца, также открывается его личный счет, куда в дальнейшем будет переведена вся сумма за квартиру.
3. Заключается договор купли-продажи. Стороны передают заявление и необходимые документы в регистрирующие органы.
4. После регистрации право собственности на покупателя, в банк подают подтверждающие документы. С аккредитивного счета покупателя списывают заблокированные средства и переводят их на счет продавца.

Договор аккредитива

Стороны вправе сами определить в условиях договора аккредитива, какие документы будет рассматривать банк в дальнейшем, когда потребуется одобрить перевод денежных средств. Однако в этом договоре обязательно должны присутствовать:

• Дата и номер.
• Сведения об объекте недвижимости, который становится предметом сделки – адрес, параметры и характеристики помещения и прочая информация.
• Паспортные и контактные данные продавца и покупателя (либо уставная документация, если в договоре задействованы юридические лица).
• Точная сумма, которая будет списана за покупку квартиры (прописью и цифрами).
• Вид аккредитива и назначение платежа.
• Необходимость в подтверждении перевода.
• Точный список документов, которые должен будет рассматривать банк, а также требования, предъявляемые к ним.
• Данные получателя – реквизиты его счета, куда будут переведены средства.
• Порядок исполнения договора и срок его действия.
• Дату, когда в банк должна быть подана правоустанавливающая документация.
• Сумма оплаты за услуги банка (включая порядок расчетов между организацией и клиентом). Указывается и лицо, которое оплачивает открытие и закрытие счета аккредитования.

В дальнейшем банку обязательно понадобится получить соответствующие свидетельства:

• Выписку из ЕГРН о том, что продавец передал квартиру, и покупатель теперь действительно является полноправным собственником недвижимости.
• Справка из гос органов, подтверждающая, что покупатель действительно запросил процедуру регистрации своих прав на объект.

Обеим сторонам гораздо проще заключить договор аккредитива и открыть личные счета в одном банке. Тогда схема перевода средств и контроля сделки становится гораздо проще и быстрее.

В случае необходимости продление срока аккредитива, отказ или внесение изменений в условия соглашения возможно только при наличии обоюдного согласия сторон. За продление договора чаще всего взимается дополнительная плата.

Особенности банков

• Договор купли-продажи квартиры, с отдельным пунктом в котором указывается аккредитив как способ расчета.
• Договор с банком на открытие аккредитования для проведения сделки.

ВТБ 24

При открытии аккредитивного счета для приобретения квартиры в этом банке клиентам предлагают следующие условия:

• 0,2 % от суммы недвижимости (до 6 тыс. рублей) за открытие такого счета.
• За продление или изменение стоимости сделки также берут 0,2%.
• Дополнительные условия можно внести в договор за 1,5 тыс. рубля.
• Перевод и выдача средств (продавцу или доверенному лицу) – 0,2 % от перечисляемой суммы (примерно 2-5 тыс. рублей).

Райффайзенбанк

В данной организации клиент оплачивает следующие суммы:

• Банк взимает около 0,2% от общей стоимости сделки (до 15-20 тыс. рублей).
• За перевод денег на счет продавца берут около 3 тыс. рублей.
• За изменение каких-либо условий договора оплачивается 1,5 рубля.
• Продление договора стоит минимум 2 000 рублей (в зависимости от желаемого срока действия).

Сбербанк

Также в Сбербанке можно воспользоваться и ячейкой для хранения денежных средств. Стоимость аккредитива заметно дешевле, чем в других банках – минимальная сумма услуги — 2000 рублей и увеличивается в зависимости от конкретных условий договора.

Если средства будут переведены на счет продавца в другом банке, с клиента взимается 0,3 % (до 10 тыс. рублей).
Смотрите видео о том как работает аккредитив в Сбербанке:

Преимущества в доступности отделений и быстром оформлении договора. Банк гарантирует оформление соглашения в течение часа, даже если продавец и покупатель проживают в разных населенных пунктах.

Продление срока действия соглашения аккредитива стоит 2000 ₽.

Плюсы и минусы аккредитива

Плюсы в такой системе расчета следующие:

1. Серьезные гарантии безопасности и законности сделки. Заключив договор аккредитива, стороны обоюдно контролируют проведение сделки. Деньги будут переведены только после того, как в банк будут поданы соответствующая подтверждающая документация.
2. Покупатель будет уверен в соблюдении обязательств продавцом: если по какой-либо причине процедура будет сорвана, то деньги будут в полном объеме возвращены. А продавец сможет удостовериться, что покупатель действительно располагает необходимой суммой, которая автоматически блокируется.
3. Сам банк несет ответственность (согласно действующему законодательству) за сохранность денежных средств и законность проведения сделки. Он поручается за покупателя и также участвует в сделке. Организация внимательно проверит все поданные документы на подлинность и отсутствие юридических ошибок, прежде чем одобрить перевод денег.

Операция проводится в безналичной форме, что особенно выгодно и удобно:

• нет нужды хранить крупную сумму на руках и беспокоиться за ее сохранность;
• рассчитаться можно в течение нескольких минут через Интернет, предварительно уполномочив банк на перечисление продавцу конкретной суммы;
• сумма за покупку будет переведена только после того, как продавец исполнит обязательства — подтверждает же это сам приобретатель недвижимости.

Однако есть в этой системе расчета и недостатки:

• Поскольку в сделке участвует банк, потребуется время на проверку документов. А раз волокита еще больше увеличивается, то оформление аккредитива не подойдет тем, кому требуется купить или продать квартиру в срочном порядке.
• За свои услуги банковское учреждение взимает плату. Чаще всего она зависит от самой суммы договора купли-продажи, но стоимость будет существенной.

Аккредитив или ячейка?

Аккредитив уже давно сравнивают с другой формой расчета между сторонами – при помощи банковских ячеек.

Разница между ними есть в самом хранении средств:

• В ячейке могут храниться только денежные средства в натуральном проявлении.
• При аккредитиве же банк хранит только безналичные средства.

Различия и в осведомленности самого банка:

1. Оформляя договор аккредитива, клиенты указывают сумму сделки и само основание перевода средств (купля-продажа квартиры). Банк знает точную стоимость покупки недвижимости, что позволяет обезопасить сделку и гарантировать, что продавец получит всю сумму денег.
2. При использовании банковской ячейки средства в ней хранятся тайно – клиент не должен разглашать ее содержимое. Это менее надежный вариант, поскольку продавцу придется надеяться лишь на честность покупателя. Он не обладает гарантией, что получит оговоренную сумму в полном объеме, даже если договор купли-продажи уже был подписан.

Итак, аккредитив является надежной формой расчета. Она налагает на обе стороны обязательства и дает обоюдные гарантии, стимулируя их к проведению сделки. Договор аккредитива не стоит подписывать лишь тем, кому нужно приобрести или избавиться от квартиры «здесь и сейчас», так как из-за проверок документов сделка затягивается.

Что такое аккредитив

Зачем он нужен и как оформить

Предположим, одна компания хочет купить что-то у другой, но стороны сделки не особо друг другу доверяют. Тогда они могут заключить сделку через банк — он будет выступать посредником. Покупатель переведет деньги в банк, банк их заморозит, а продавец получит их, только если исполнит свои обязанности по договору. Для покупателя это гарантия, что продавец не сбежит с деньгами, для продавца — что покупатель не обманет его с оплатой.

Аккредитив — это как раз такая банковская операция. В ней участвуют три стороны:

1. Плательщик (приказодатель) — тот, кто покупает.
2. Банк (эмитент) — тот, кто удерживает деньги до исполнения договора.
3. Продавец (бенефициар) — тот, кто получит деньги после исполнения договора.

Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит поставку товара или переход права собственности. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.

Как работает аккредитив

Например, одна компания продает другой здание. Стороны заключают договор, в котором указывают, что производят расчеты по аккредитиву. Схема будет такой:

1. Банк открывает счет на имя продавца.
2. Покупатель перечисляет на счет деньги, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и под защитой.
3. Продавец переоформляет недвижимость на покупателя.
4. Продавец представляет банку доказательство, что он переоформил здание на покупателя, например выписку из ЕГРН.
5. Банк разрешает продавцу забрать деньги.

Таким образом, банк в этом случае выступает гарантом надежности сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.

Законодательное регулирование. На территории России расчеты по аккредитиву регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и нормативами Центробанка. Международные аккредитивы выпускают в соответствии с общими правилами, которые приняла Международная торговая палата.

Отличия от банковской ячейки и счета эскроу. Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитив — это безналичный платеж. Как и в случае с аккредитивом, в условиях договора аренды ячейки плательщик может прописать, что бенефициар получает доступ к сейфу, только если предъявит определенный документ. Например, выписку из ЕГРН, если речь идет о купле-продаже недвижимости.

В отличие от аккредитива, банк не несет ответственности за сами деньги в ячейке — только за ограничение доступа к ней. Поэтому если продавец вскроет ячейку, а внутри ничего не окажется, кражу доказать не получится.

На счете эскроу, как и на аккредитиве, деньги блокируются, пока продавец не представит покупателю подтверждающие сделку документы. Например, если речь идет о недвижимости, это может быть та же выписка из ЕГРН. Но у аккредитива, в отличие от счета эскроу, возможности шире. Например, в сделках с аккредитивами можно применять векселя. Вексель — ценная бумага, которая подтверждает обязанность должника выплатить ее владельцу указанную в документе сумму через определенный срок.

Получить деньги от банка по аккредитиву может не только сам продавец, но и указанное им третье лицо. В случае со счетом эскроу деньги переведут только бенефициару, указанному в договоре.

Аккредитив бывает отзывным: плательщик может в любой момент отменить его, не уведомляя об этом бенефициара. С эскроу так не получится.

В случае с аккредитивом банк лишь посредник — третье лицо, которое переводит деньги, если продавец представил все нужные документы. При расчетах по эскроу банк принимает непосредственное участие в сделке: он обязан проверить, действительно ли выполнены все условия.

Плюсы и минусы аккредитива

Главное преимущество аккредитива — гарантия надежности сделки для обеих сторон договора. Плательщик не рискует деньгами, как если бы работал по предоплате, а бенефициар уверен, что точно получит платеж после того, как представит необходимые документы.

Минус этой формы расчетов — сложный документооборот. Бенефициар должен юридически точно соблюсти все условия аккредитива. Если банк обнаружит расхождения в полученных документах, он не переведет деньги.

Еще один недостаток — комиссия, которая в разных банках составляет в среднем 0,1—0,6% от суммы платежа.

Если аккредитив используется при расчетах в ипотечных сделках, банк может предложить свои условия, например фиксированную стоимость за использование аккредитива.

Сфера применения аккредитивов

Торговые операции внутри страны. Аккредитивы, как правило, применяются в России при крупных сделках. Такой вид гарантии используется в сделках, связанных с акциями и долями в ООО. В этом случае условием платежа бенефициару будет документ, подтверждающий изменение записи в реестре владельцев ценных бумаг или ЕГРЮЛ.

Крупные сделки между физическими лицами. Физические лица чаще всего используют аккредитив при покупке недвижимости. Если речь идет о сделках с другим имуществом, можно передать товар, например автомобиль, одновременно с оплатой. В случае же , скажем, с жильем придется ждать регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Экспортно-импортные операции. В международных сделках с использованием аккредитива, в отличие от внутрироссийских, принимают участие сразу два банка: один на стороне импортера, другой — экспортера. Вот как проходит сделка после того, как стороны заключили контракт:

1. Импортер-плательщик открывает аккредитив в банке-эмитенте в своей стране.
2. Банк-эмитент сообщает об аккредитиве банку экспортера-бенефициара — его называют авизирующим банком.
3. Авизирующий банк уведомляет бенефициара, что аккредитив открыт.
4. Бенефициар оформляет все необходимые документы и поставляет товар плательщику.
5. Бенефициар передает документы о поставке в авизирующий банк.
6. Авизирующий банк проверяет документы на соответствие условиям аккредитива и, если все в порядке, направляет их в банк-эмитент.
7. Банк-эмитент также проверяет документы, если все в порядке, передает их плательщику и переводит бенефициару деньги.

Кроме гарантии надежности сделок международный аккредитив используют как выгодный инструмент финансирования импортных контрактов. Импортер может получить в банке-эмитенте кредит на выплату по аккредитиву. Причем сам банк возьмет эти деньги взаймы за рубежом по ставкам международного рынка, которые ниже российских. Таким образом, импортер фактически получит еще и выгодный кредит на финансирование своего контракта.

Виды банковских аккредитивов

Отзывный и безотзывный. Отзывный аккредитив может быть аннулирован или изменен банком по поручению плательщика в любой момент, и тогда деньги перечислены не будут. Уведомлять об этом бенефициара ни банк, ни плательщик не обязаны. При экспортно-импортных операциях такие аккредитивы по правилам Международной торговой палаты не применяются.

Безотзывный аккредитив тоже можно отозвать, но для этого банк должен направить получателю денег уведомление.

Аккредитив считается отмененным или измененным с того момента, как бенефициар даст на это согласие банку.

Аккредитив по умолчанию считается безотзывным, если в его тексте отдельно не указано, что он отзывной.

На практике чаще всего используются именно безотзывные аккредитивы, так как сам факт того, что аккредитив может быть отозван, сводит к нулю все преимущества такой формы расчета: стопроцентной гарантии, что поставку оплатят, уже нет.

Подтвержденный и неподтвержденный. По просьбе банка, который выпустил безотзывный аккредитив, его может подтвердить другой банк. После этого платить бенефициару обязан подтверждающий банк. Причем независимо от того, перечислил ли ему деньги банк-эмитент.

Компания из России хочет продать товар партнерам из Венесуэлы. В схеме используют аккредитив, но продавец знает, что в этой южноамериканской стране экономический кризис, и не уверен, что покупатель оплатит товар. Чтобы партнер был спокоен, венесуэльская фирма обращается в крупный международный банк, который готов подтвердить аккредитив — выступить гарантом сделки. Если покупатель получит товар, но не найдет денег, продавец все равно получит платеж от подтверждающего банка.

Покрытый и непокрытый. Открывая покрытый — депонированный — аккредитив, банк-эмитент сразу перечисляет деньги плательщика исполняющему банку. Именно этот исполняющий банк и будет платить бенефициару. Депонированные аккредитивы используют при расчетах на территории России.

Одна фирма покупает у другой товар и рассчитывается по аккредитиву. Чтобы убедить продавца, что он гарантированно получит деньги, покупатель сразу перечисляет всю сумму на счет в банке-эмитенте, а тот тут же переводит ее в банк, где обслуживается продавец. Правда, получить их он сможет только после поставки, но при этом он знает, что обещанные деньги существуют в природе, больше того, они уже зачислены в его банк.

При экспортно-импортных расчетах финансовые организации чаще всего работают по непокрытым аккредитивам. Их еще называют гарантированными. Исполняющий банк открывает в банке-эмитенте корреспондентский счет на сумму контракта, а потом списывает с него деньги по мере того, как платит бенефициару.

Кумулятивный и некумулятивный. Если банк разрешает плательщику зачислить не потраченную по текущему аккредитиву сумму на счет нового, такой аккредитив называется кумулятивным. Если неистраченные деньги возвращаются плательщику обратно, это некумулятивный аккредитив.

Когда компания часто работает с аккредитивами в одном и том же банке, есть смысл использовать кумулятивный аккредитив: не выводить деньги, если они вдруг остались, обратно, а перебросить их на оплату новой сделки.

Переводной (трансферабельный). Переводной аккредитив позволяет произвести выплату другому бенефициару, не являющемуся контрагентом плательщика по конкретной сделке. В этом случае плательщик должен подать в банк заявление и указать, кто имеет право получить деньги по аккредитиву.

Переводной аккредитив дает плательщику возможность рассчитаться с другими своими контрагентами, не переводя деньги со счета на счет.

Фирма закупает в долг металл, делает из него гвозди и продает. При этом с поставщиками металла она рассчитывается только после того, как реализует гвозди. В этом случае есть смысл сократить цепочку движения денег: поставщик металла будет получать деньги от покупателя гвоздей напрямую через переводной аккредитив.

Револьверный. Револьверный аккредитив открывают, когда сделка растянута по времени. Например, продавец поставляет товар партиями, а покупатель платит частями. Плательщик в этом случае может вносить деньги на аккредитив по мере того, как происходят расчеты.

Две компании сотрудничают постоянно, и нет смысла открывать для каждой сделки новый аккредитив, если можно сделать один «длинный» — револьверный.

Циркулярный аккредитив позволяет плательщику оплачивать свои счета в пределах определенной суммы через банки — агенты эмитента, например за границей.

С красной оговоркой. Аккредитив с красной оговоркой дает бенефициару возможность получить аванс до представления всех необходимых документов. Такое название появилось из-за того, что банки, выпускавшие в прошлом аккредитивы на бумажных бланках, выделяли оговорку об авансе в тексте красным цветом.

Резервный ( Stand-By ). Резервные аккредитивы используются для торговли со странами, где запрещены банковские гарантии, например США. Но по сути, резервный аккредитив является именно гарантией: банк-эмитент обязуется рассчитаться с бенефициаром от имени плательщика, даже если у того не будет денег.